Jak odwołać się od podwyżki czynszu

Podwyżki comiesięcznych opłat eksploatacyjnych w spółdzielniach (potocznie nazywanych czynszem) muszą być uzasadnione wzrostem kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomości czy podniesieniem stawek za dostawę mediów. Nie może to być w żadnym wypadku oderwana od sytuacji ekonomicznej zmiana opłat wprowadzana przez spółdzielnię tylko dlatego, że potrzebuje ona kapitału na budowę nowych bloków lub zamierza zgromadzić dodatkowe środki na wypadek pogorszenia sytuacji finansowej.

Obowiązek ponoszenia comiesięcznych opłat za korzystanie z lokalu (nawet gdy spółdzielca jest jego właścicielem), wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowi on, że zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby które nie mają członkostwa, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Zasady pobierania opłat regulują postanowienia statutu.

Opłaty eksploatacyjne nie mogą przewyższać kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych. Zasadę tę wyraźnie podkreśliła obowiązująca od 30 grudnia 2009 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wskazano w niej wyraźnie, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Odnosi się to również do zakazu pobierania wyższych opłat, niż wynika to z kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej.

Opłaty eksploatacyjne należy wnosić co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy.

Jeżeli spółdzielnia jest zmuszona do wprowadzenia podwyżki opłat eksploatacyjnych, zawsze wymaga to pisemnego uzasadnienia. Podwyżki powinny być ponadto wprowadzane z odpowiednim wyprzedzeniem. Od 15 grudnia 2009 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi zarząd spółdzielni mieszkaniowej musi poinformować o takich zmianach co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a nie - jak wcześniej - 14 dni wcześniej. Zmiany są wynikiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r. (sygn. akt K 33/05).

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych pojawił się również nowy przepis art. 4 ust. 7¹, zgodnie z którym w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić spółdzielców, co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga również uzasadnienia na piśmie.

Jeżeli podwyżki opłat będą budziły wątpliwości, to w pierwszej kolejności każdy spółdzielca ma prawo wystąpić do spółdzielni o kalkulację kosztów opracowanych dla jego nieruchomości (może ona obejmować nawet kilka lub kilkanaście bloków). W kalkulacji powinny znaleźć się m.in. koszty sprawowania zarządu nieruchomościami. Wówczas można dokonać porównania przedstawionych stawek z kosztami występującymi na prywatnym rynku zarządców nieruchomości. Przedstawienie takiego wyliczenia na żądanie członka jest obowiązkiem, a nie dobrym gestem ze strony zarządu spółdzielni. Nie może się on od niego uchylać, na przykład powołując się na ochronę danych osobowych lub tajemnicę przedsiębiorstwa.

Spółdzielcy mogą kwestionować podwyżki opłat, wykorzystując dwie możliwości: w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i w sądzie. Postępowanie wewnątrzspółdzielcze musi przewidywać statut spółdzielni. Wtedy wraz z informacją o podwyżce członkowie powinni dostać pouczenie o sposobie i terminie odwołania się w procedurze wewnątrzspółdzielczej. Odwołanie składa się do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, co nie daje prawa do wnoszenia opłaty w dotychczasowej wysokości.

Spółdzielcy mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat także bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku skorzystania z takiej możliwości ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Zasada ta jednak zostanie zmieniona, gdyż została zakwestionowana przed Trybunałem Konstytucyjnym. W wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/2007) orzekł on, że możliwość ponoszenia zaskarżonych opłat w niezmienionej wysokości nie powinna dotyczyć opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej, czyli m.in. opłat za wywóz nieczystości, dostawę mediów.

Kwestionując zasadność podwyżki na drodze sądowej, należy wnieść pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo, że jest zasadna, ale w innej wysokości. Sądem właściwym do wniesienia pozwu będzie tutaj najczęściej sąd rejonowy (sąd okręgowy będzie właściwy dopiero, gdy wartość przedmiotu sporu przekroczy 75 tys. zł). Pozew powinien zawierać dokładnie określone żądanie, a także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, którą w tym przypadku będzie różnica pomiędzy dotychczasową a nową stawką opłat eksploatacyjnych. Z uwagi na to, że opłaty eksploatacyjne są świadczeniami okresowymi (uiszczanymi co miesiąc), będzie stanowiła ją tutaj suma tych świadczeń za cały rok. Na przykład, gdy różnica taka będzie wynosiła 47 zł, to wartość przedmiotu sporu będzie się równała 12 x 47 zł. Takie wyliczenie jest konieczne do oznaczenia wysokości opłaty sądowej, która w sprawach majątkowych wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Pozew musi ponadto koniecznie zawierać przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu.

Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Oznacza to, że rolą spółdzielcy będzie jedynie zakwestionowanie zmian w opłatach, które są jego zdaniem niesłuszne, a nie przedstawienie dowodów na to, że spółdzielnia nie miała prawa tego zrobić.

Spółdzielcy, którzy zamierzają zakwestionować podwyżkę opłat, muszą dokładnie przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu. Jeżeli ich zastrzeżenia co do prawidłowości działań zarządu są bezpodstawne, sąd orzeknie, że zwiększone opłaty zostały wprowadzone legalnie. Oznacza to, że pozywający spółdzielnię mieszkaniec będzie musiał rozliczyć się ze spółdzielnią także za okres, w którym nie płacił podwyżki i pokryć koszty postępowania sądowego.

1. Koszty eksploatacyjne

● wynagrodzenie członków zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu, księgowego i innych pracowników administracji

● podatek od nieruchomości

● opłata za użytkowanie wieczyste

● koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku

● wynagrodzenie dla dozorcy

● konserwacja budynku

● wywóz śmieci

● utrzymanie windy

● środki czystości

● ubezpieczenie

● inne dodatkowe świadczenia

2. Fundusz remontowy

3. Media

● zimna i ciepła woda

● odprowadzanie ścieków

● centralne ogrzewanie

● dostawy gazu

@RY1@i02/2010/007/i02.2010.007.183.0010.001.jpg@RY2@

Wzór pozwu zaskarżającego zasadność podwyżek opłat eksploatacyjnych

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).