Jak zawrzeć umowę o roboty budowlane

Do wykonania prac związanych z wybudowaniem domu inwestor musi wybrać firmę budowlaną i zawrzeć z nią umowę o roboty budowlane. Sporządza się ją na piśmie. Wykonawca zobowiążę się w niej do oddania budynku i wykonania go zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Projekt stanowi część składową umowy i przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót, które zostały w nim wyszczególnione. Natomiast inwestor zobowiąże się w umowie do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu i innych czynności związanych z przygotowaniem robót oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W umowie ustala się też zakres robót, które wykonawca powinien wykonać osobiście albo za pomocą podwykonawców. Na realizację prac przez podwykonawców musi wyrazić zgodę inwestor. Oznacza to, że nie zgłosi na piśmie sprzeciwu w ciągu 14 dni co do powierzenia wykonania poszczególnych prac konkretnemu podwykonawcy i zawarcie z nim umowy. Gdy podwykonawca będzie chciał zatrudnić dalszego podwykonawcę, to wówczas musi na to uzyskać zgodę inwestora i wykonawcy na zawarcie z nim umowy. Dopełnienie tej procedury jest istotne z uwagi na zagwarantowanie wypłaty wynagrodzenia za zrealizowane prace przez dalszego podwykonawcę. Przyjmuje się, że za tę zapłatę solidarnie będą odpowiadali: inwestor, wykonawca i ten podwykonawca, który zawarł z nim umowę.

Aby zabezpieczyć uprawnienia wykonawcy do uzyskania zapłaty za roboty budowlane w terminie, inwestor powinien udzielić mu gwarancji zapłaty. Może to być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, lub akredytywa bankowa, bądź poręczenie banku, które będą udzielone za zlecenie inwestora. W ten sposób zostaną zabezpieczone roszczenia wykonawcy. Koszty zabezpieczenia tej wierzytelności strony będą musiały sfinansować w równych częściach. Inwestor nie może się domagać zawarcia umowy, w której wykonawca wyrazi zgodę na wyłączenie lub ograniczenie swoich uprawnień do zagwarantowania mu terminowej zapłaty za wykonane roboty. Nie może też się zrzec od inwestora udzielenia gwarancji zapłaty. Z kolei inwestor nie może odstąpić od umowy, uzasadniając to żądaniem wykonawcy przedstawienia gwarancji zapłaty.

Wykonawca ma prawo w każdym czasie domagać się od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości przysługującego mu roszczenia z tytułu wynagrodzenia za wykonane prace. Chodzi o wynagrodzenie wynikające z umowy oraz za wykonanie dodatkowych, bądź koniecznych robót do wykonania umowy, które inwestor zaakceptował na piśmie. Na udzielenie gwarancji wykonawca wyznacza termin, który nie może być krótszy niż 45 dni. Gdy nie otrzyma jej w tym czasie to ma prawo odstąpić od umowy z winy inwestora, ze skutkiem na dzień odstąpienia. Przyjmuje się bowiem, że brak gwarancji stanowi przeszkodę w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 647 - 648 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).