Można zasiedzieć użytkowanie wieczyste

Przedsiębiorcy zajmujący jakiś grunt mogą w niektórych przypadkach uzyskać jego użytkowanie wieczyste w drodze zasiedzenia. Wiele zależy jednak od charakteru posiadania gruntu przez nich samych i ich poprzedników prawnych. Przekonała się o tym jedna z firm na Mazowszu, która w 2004 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego ogrodzonej posesji od dwóch osób fizycznych. W 2000 r. osoby te przejęły tę nieruchomość od swojej matki. Zajmowała ona ten grunt od lat pięćdziesiątych, a w 1965 r. otrzymała użytkowanie wieczyste. Okazało się jednak, że ogrodzona posesja nie jest wcale jedną działką, ale ogrodzenie sięga na kilkaset metrów kwadratowych na sąsiedni teren. Tak było od zawsze i nikt tego wcześniej nie odkrył.

Firma postanowiła więc rozwiązać problem części ogrodzonego gruntu i wystąpiła do sądu o stwierdzenie nabycia własności tego fragmentu sąsiedniej nieruchomości przez zasiedzenie. Wcześniej przedsiębiorca zastanawiał się, czy nie wystąpić o zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego. Zasiedzenie takie jest możliwe, co potwierdza orzecznictwo sądowe (uchwała Sądu Najwyższego z 18 grudnia 1975 r., sygn. III CZP 63/75), niemniej jednak musi być spełniony istotny warunek - prawo użytkowania wieczystego musi być wcześniej na tej nieruchomości ustanowione. Jednak na spornym fragmencie terenu takiego użytkowania wieczystego nie było, co wyklucza zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego.

W sytuacji, w jakiej znajduje się przedsiębiorca, nie jest też jeszcze możliwe nabycie przez zasiedzenie prawa własności. Artykuł 336 kodeksu cywilnego przewiduje, że do zasiedzenia prowadzi odpowiedni charakter posiadania. Tymczasem posiadanie pierwszej poprzedniczki prawnej przedsiębiorcy nie miało charakteru właścicielskiego, bo była ona przekonana, że posiada użytkowanie wieczyste tego gruntu. Jej sposób władztwa odpowiadał użytkowaniu wieczystemu, a nie własności. Mimo że różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami posiadania nie są zbyt zauważalne, to nie można pominąć kwestii, że użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej. Będąc przekonanym, że jest się posiadaczem użytkowania wieczystego, nie włada się wtedy nieruchomością jak właściciel. Ta subtelna różnica uniemożliwia nabycie własności przez zasiedzenie. Potwierdza to orzecznictwo sądowe z kilku ostatnich lat (uchwała SN z 23 lipca 2008 r., sygn. III CZP 68/08, postanowienie SN z 8 października 2008 r., sygn. V CSK 146/08 oraz postanowienie SN z 11grudnia 2009 r., sygn. V CSK 183/09). Bez zaliczenia okresu posiadania pierwszej poprzedniczki prawnej przewidziany w art. 172 kodeksu cywilnego 30-letni okres potrzebny do zasiedzenia w złej wierze jest zbyt krótki, aby je stwierdzić.

@RY1@i02/2011/128/i02.2011.128.210.002b.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prowadzi firmę konsultingową