Podział hipoteki zgodnie z umową

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (20 lutego 2011 r.) zmieniły się przepisy dotyczące podziału hipoteki w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (art. 76 ust. 4 u.k.w.h.). Zgodnie z obowiązującym wcześniej przepisem, do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych - jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym - nie stosuje się przepisu o powstaniu hipoteki łącznej w razie podziału nieruchomości. W takim przypadku hipoteka ulegała podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.

Od 20 lutego 2011 r. omawiany przepis stanowi, że w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej - podział następować będzie stosownie do postanowień umowy. Najważniejszą kwestią dla praktyki bankowej jest właśnie fakt, że na gruncie przepisów znowelizowanej ustawy dalej będzie istniała możliwość zawierania umów o podział hipoteki.

Hipoteka ulegnie podziałowi zgodnie z ujawnionym w księdze wieczystej podziałem określonym w umowie, co zapewni nabywcy ochronę przed obciążeniem jego lokalu hipoteką łączną. Natomiast w przypadku braku umowy o podział hipoteki nabywca będzie mógł się domagać proporcjonalnego podziału hipoteki łącznej obciążającej jego mieszkanie. Należy podkreślić, iż zarówno na gruncie wcześniej obowiązujących przepisów ustawy, jak i po nowelizacji praktyka banków nie ulegnie zmianie. Wcześniej, jak i po 20 lutego 2011 r. bank, który udziela kredytów deweloperom, standardowo wyraża również zgodę na bezciężarowe (bezobciążeniowe) wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Dla nabywców oznacza to, iż nabywać będą nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych.

Przepisy znowelizowanej ustawy nie stanowią zagrożeń dla rozwoju rynku kredytowania nieruchomości, nie wpłyną na akcję kredytową ani na zdolność kredytową nabywców nieruchomości. Co więcej, przepisy znowelizowanej ustawy zapewniają dodatkową ochronę nabywców poprzez konieczność ujawnienia sposobu podziału hipoteki w księdze wieczystej. Banki w praktyce stosowania nowych przepisów dołożą wszelkich starań, aby także w szczególnych przypadkach podziału nieruchomości prawa klientów, nabywców nieruchomości nie zostały w żaden sposób naruszone.

@RY1@i02/2011/089/i02.2011.089.210.002b.001.jpg@RY2@

dr Tadeusz Białek, dyrektor Zespołu Prawno-Legislacyjnego Związku Banków Polskich

ES