Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Suma hipoteki powinna zostać wyrażona w tej samej walucie, co zabezpieczona wierzytelność. Jednak w umowie ustanawiającej hipotekę strony mogą odstąpić od tej zasady. Możliwa jest też zmiana waluty zabezpieczonej wierzytelności. Aby jednak nastąpiła, potrzebna jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest on dłużnikiem osobistym. Oświadczenie w tej sprawie właściciel musi złożyć na piśmie pod rygorem nieważności którejkolwiek ze stron. Natomiast zmiana waluty jest bezskuteczna w stosunku do właściciela nieruchomości, dopóki nie wyraził na nią zgody.

Taka sama procedura obowiązuje w razie zmiany zabezpieczonej wierzytelności w drodze czynności prawnej. Chodzi tu o zmiany zwiększające zakres zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Gdy przed podziałem nieruchomości macierzysta została obciążona hipoteką, to już po fizycznym jej podziale powstaje hipoteka łączna ustawowa, powstała z mocy samego prawa.

W ten sposób hipoteki zostaną utrzymane na wszystkich nieruchomościach, które zostały utworzone w wyniku podziału. Gdy sąd zakłada nową księgę wieczystą dla części obciążonej nieruchomości albo przenosi ją do innej księgi wieczystej, to wówczas z urzędu przenosi tam również i tę hipotekę.

Natomiast w postępowaniu o założenie nowej księgi wieczystej i wpis do niej prawa własności odłączonej części nieruchomości, sąd powinien ocenić, czy obciążenie hipoteką macierzystej nieruchomości nastąpiło jeszcze zanim nowy właściciel nabył własność obciążonej nieruchomości, czy dopiero po tym fakcie.

Gdy nieruchomość zostanie podzielona i będą ustanowione odrębne własności lokali, lub zostanie z niej wydzielona nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym, to wówczas nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki. Podział ten powinien być proporcjonalny do wartości nieruchomości, jakie powstały.

Sposób podziału hipoteki może być też wskazany w umowie o ustanowienie jej, a następnie ujawniony w księdze wieczystej. Wtedy podział hipoteki nastąpi stosownie do postanowień umowy.

Hipoteka może zostać ustanowiona na wierzytelnościach zabezpieczonych hipoteką. Możliwość ta ułatwia obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Umożliwia bowiem wierzycielowi hipotecznemu uzyskanie kredytu w zamian za zabezpieczenie go hipoteką na tej wierzytelności hipotecznej. Aby ustanowić hipotekę na wierzytelności hipotecznej, nie trzeba już udowadniać istnienia obciążonej wierzytelności. Natomiast spłacić taką wierzytelność hipoteczną obciążoną hipoteką można do wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela, któremu cena przysługuje, pod warunkiem że jego wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 1 pkt 8, 9, 12, 27 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).