Albo użytkowanie, albo prawo zabudowy

Osobiście uważam, że prawo zabudowy pełniłoby de facto rolę użytkowania wieczystego. Dlatego funkcjonowanie tych dwóch instytucji - o tej samej funkcji i zbliżonej konstrukcji prawnej - rodzi słuszne pytania o sensowność tych rozwiązań. Żeby było jasne - od strony prawnej nie ma powodu, aby dalej w obrocie były te dwie instytucje. Ale likwidacja użytkowania wieczystego to także problem polityczny.

Problem z użytkowaniem wieczystym polega jednak na tym, że nawet jeślibyśmy się zdecydowali na zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego, to i tak przez kilkadziesiąt lat użytkowanie wieczyste funkcjonowałoby w obrocie.

Można.

Prawo zabudowy jest ograniczonym prawem rzeczowym. Użytkowanie wieczyste jest czymś więcej, jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W efekcie takiego przekształcenia ktoś, kto miał użytkowanie wieczyste, dostawałby mniej, bo ograniczone prawo rzeczowe. Jest wątpliwość, czy byłoby to konstytucyjne.

Tylko że takie przekształcenie nie mogłoby się odbywać nieodpłatnie. Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego wynika, że nie można przekształcenia dokonać kosztem gmin. Z kolei pełną odpłatnością nie byliby zainteresowani sami użytkownicy wieczyści.

To jest jakiś pomysł. Jego założenie nie jest złe, ale oczywiście diabeł tkwi w szczegółach. W ramach Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego rozważaliśmy podobne rozwiązanie - przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z jednoczesnym obciążeniem własności ciężarami realnymi na rzecz gminy. Pytanie tylko, czy takie zmiany miałby także objąć osoby prawne.

Jeśli przekształcenie nie objęłoby tych podmiotów, to nadal w systemie prawnym pozostałoby użytkowanie wieczyste. Już dziś mamy przepisy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, ale nie rozwiązały one tego problemu z powodu ograniczeń podmiotowych. Osoby fizyczne miały możliwość skorzystania z przekształceń, a osoby prawne już nie (oprócz spółdzielni mieszkaniowych). Tymczasem ok. 80 proc. gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste należy do osób prawnych.

Użytkownik wieczysty uzyskiwałby własność, a więc silniejsze prawo, a gmina miałaby zagwarantowane dochody takie jak z użytkowania wieczystego, tylko że ich źródłem byłyby ciężary realne. Pytanie tylko, czy ta odpłatność miałaby być waloryzowana, tak jak to jest obecnie przy użytkowaniu wieczystym, czy też nie. Gminy mogą przecież oczekiwać, że w okresie tych kilkudziesięciu lat mogłyby waloryzować te opłaty, tak jak dziś. Z kolei ci, którzy mieliby płacić, chcieliby uniknąć zaskakujących podwyżek, nawet po tysiąc procent, jak ma to obecnie miejsce. Ten problem należałoby rozwiązać.

@RY1@i02/2011/035/i02.2011.035.183.012b.001.jpg@RY2@

Fot. Marek Matusiak

Prof. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego

Rozmawiała Ewa Ivanova