Własność mimo braku zgody

● Z żądaniem muszą wystąpić wszyscy właściciele mieszkań

● Jeśli między mieszkańcami nie ma zgody, można wystąpić do sądu

Właściciele mieszkań w bloku, który znajduje się na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, mogą podjąć działania prawne zmierzające do uzyskania własności gruntu. Wymaga to jednak zgodnego współdziałania wszystkich mieszkańców. Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowią bowiem, że z żądaniem przekształcenia muszą wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści, czyli wszyscy właściciele mieszkań w danym budynku. Uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców w wielu przypadkach jest bardzo trudne. Ale mimo to przekształcenie jest możliwe. W takim przypadku pozostali właściciele mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Muszą jednak posiadać łącznie co najmniej połowę udziałów w użytkowaniu. Sąd uwzględni ich żądanie, jeśli uzna, że cel przekształcenia służy interesom całej wspólnoty i przeniesie jej korzyści. Orzeczenie sądu zastąpi zgodę pozostałych mieszkańców. Umożliwi to uzyskanie własności działki, na której położony jest budynek.

W praktyce bardzo częste są sytuacje, gdy prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku osobom. Dotyczy to np. wspólnot mieszkaniowych czy spółdzielni, których budynek znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

- W moim bloku tylko kilku właścicieli wyodrębnionych lokali chce przekształcić użytkowanie we własność. Pozostałe osoby w ogóle nie wykazują zainteresowania tą sprawą. Czy mimo tego możemy uzyskać własność gruntu - pyta Pani Agnieszka, której gmina podniosła opłatę o ponad 1000 proc.

Zdaniem ekspertów przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, gdy przysługuje większej liczbie współużytkowników, jest jak najbardziej realne. Choć w takiej sytuacji może okazać się nieco trudniejsze i wymagać większej determinacji.

Jeżeli nie ma zgody wszystkich właścicieli mieszkań, nie można wystąpić z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. W takiej sytuacji ci współużytkownicy, którzy chcą przekształcenia, mogą skorzystać z drogi sądowej.

- Jeśli część użytkowników nie wyraża zgody na przekształcenie, pozostali użytkownicy, o ile posiadają co najmniej połowę udziałów w użytkowaniu wieczystym, mogą żądać, na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego, rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd - mówi Sylwia Galiszkiewicz, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy, oddział we Wrocławiu.

W takim przypadku to sąd zdecyduje, czy udzielić zgody na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Rozpoznając sprawę, sąd bierze pod uwagę interesy całej wspólnoty.

Z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej jest prawem użytkowania. Jeśli nie wszystkie lokale w budynku zostały wyodrębnione, z wnioskiem o dokonanie przekształcenia prawa własności oprócz właścicieli wyodrębnionych mieszkań powinna także wystąpić spółdzielnia (właściciel pozostałych lokali).

- Warunkiem do wystąpienia z wnioskiem jest posiadanie przez uprawnionego własności budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest on posadowiony - tłumaczy Maciej M. Bogucki.

Uzyskanie prawa własności gruntu jest korzystnym rozwiązaniem dla osób, którym gminy wprowadziły ogromne podwyżki opłaty za użytkowanie gruntu. Zdaniem specjalistów warto skorzystać z tej możliwości i przekształcić użytkowanie we własność

- Generalnie kwota podatku od nieruchomości jest niższa niż czynsz użytkowania wieczystego. Tak więc w perspektywie czasu uzyskanie prawa własności jest bardziej opłacalne, zwłaszcza jeżeli przekształcenie dokonywane jest z wykorzystaniem dopuszczalnych bonifikat - tłumaczy Maciej M. Bogucki.

Mieszkańcy, którzy występują z wnioskiem o uzyskanie prawa własności, muszą uiścić opłatę za przekształcenie. Jej wysokość jest różnicą pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością przysługującego użytkowania wieczystego. Wycena tych praw jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa użytkowania wieczystego zależy od czasu jego trwania. Im użytkowanie trwa dłużej, tym jego wartość rynkowa jest mniejsza. Oznacza to, że opłata za przekształcenie będzie wyższa. Ponadto istnieje możliwość uzyskania bonifikaty od opłaty. Bonifikaty sięgają nawet do 95 proc. wartości opłaty. Największe bonifikaty mogą uzyskać użytkownicy nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe ustanawiające odrębną własność lokali na rzecz członków spółdzielni. Oprócz opłaty użytkownik musi pokryć koszty wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, które wynoszą około kilku tysięcy złotych.

Z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności można wystąpić najpóźniej do 31 grudnia 2012 roku. Nie oznacza to jednak, że nie będzie już można uzyskać prawa własności.

- Po tej dacie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie możliwe jedynie w drodze wykupu nieruchomości, tj. w trybie określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami - mówi Sylwia Galiszkiewicz.

@RY1@i02/2011/004/i02.2011.004.183.010a.001.jpg@RY2@

Przekształcenie użytkowania wieczystego

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

@RY1@i02/2011/004/i02.2011.004.183.010a.002.jpg@RY2@

Przemysław Wierzbicki | adwokat, Rak Wierzbicki & Wspólnicy

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest rozwiązaniem korzystnym dla użytkowników wieczystych - szczególnie jeśli uwzględnić rosnącą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co staje się powoli faktem we wszystkich miastach w Polsce. Co więcej, warto się pośpieszyć z decyzją, gdyż wskutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego zabraknie przepisów dotyczących bonifikat przy opłacie za przekształcenie. Natomiast w praktyce obecne przepisy niestety są często niedoskonałe, np.: w przypadku braku jednomyślności wszystkich współuprawnionych do prawa użytkowania wieczystego, co się zdarza przy budynkach wielorodzinnych. W takiej bowiem sytuacji zgodnie z kodeksem cywilnym potrzebna jest zgoda wszystkich współuprawnionych. Na to nakłada się również powolność machiny urzędniczej, gdyż przekształcenie wymaga sporządzenia wielu dokumentów o charakterze administracyjnym, dotyczących nieruchomości. W praktyce zatem skorzystanie z przekształcenia we własność jest trudne dla wielu użytkowników wieczystych.