Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie studentom

Nowy rok akademicki to zwiększone zainteresowanie najmem mieszkań przez studentów. Właściciele, którzy chcą zarobić na wynajmie nieruchomości, powinni podpisać z lokatorami umowy najmu okazjonalnego. Pozwala on na skorzystanie z uproszczonej formuły eksmisyjnej i płacenie niskiego, bo 8,5-proc. podatku od dochodu.

Tylko na czas określony

Możliwość wynajmowania nieruchomości na podstawie umów o najem okazjonalny wprowadziła 17 grudnia 2009 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Umowy o najem okazjonalny mogą zawierać właściciele (w rozumieniu ustawy) będący osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Chodzi głównie o osoby dysponujące prawem własności nieruchomości. Z kręgu tego nie są wyłączeni posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (choć formalnym właścicielem jest spółdzielnia) i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (o ile lokator ma zgodę spółdzielni).

Umowy o najem okazjonalny mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Taka umowa oraz wszelkie w niej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest więc konieczne zawarcie jej u notariusza, przez co właściciel unika dodatkowych kosztów związanych ze sporządzeniem aktu. [Przykład 1]

Aby właściciel mógł skorzystać z ochrony prawnej, jaką daje mu umowa o najem okazjonalny, musi zawrzeć ją w przewidzianej przepisami procedurze i zarejestrować w urzędzie skarbowym. Umowa będzie dawać właścicielowi gwarancję bezpieczeństwa głównie dlatego, że musi być do niej dołączone notarialne oświadczenie lokatora. W jego treści musi poddać się on egzekucji i zobowiązać do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Opłata notarialna za sporządzenie oświadczenia wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2012 r. to 150 zł). Opłatę ponosi najemca. Dzięki takiemu rozwiązaniu ewentualna eksmisja lokatora będzie oparta na złożonym akcie woli najemcy. Z kolei sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego niweluje niebezpieczeństwo, że właściciele z powodu nieznajomości prawa sporządzaliby błędne umowy.

Wskazanie innego lokalu

Umowa o najem okazjonalny musi zawierać jeszcze przynajmniej dwa elementy. Pierwszy to wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. To po prostu adres nieruchomości, do której przeprowadzi się najemca w przypadku eksmisji. Do umowy musi być też dołączone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, ale na żądanie najemcy wynajmujący musi złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Lokatorzy korzystający z mieszkania na zasadzie najmu okazjonalnego są odpowiedzialni za utratę możliwości zamieszkania w innym lokalu, którego adres podali w umowie. Jeśli dowiedzą się o takiej okoliczności, mają 21 dni na wskazanie kolejnego lokalu, w którym mogą zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, i przedstawienie stosownego oświadczenia innego właściciela. W przeciwnym razie właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Do legalizacji umowy najmu okazjonalnego potrzebne jest zgłoszenie jej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (nie jest to miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości). Wynajmujący musi to zrobić w terminie 14 dni od faktycznego rozpoczęcia najmu.Najemca ma prawo wglądu do potwierdzenia rejestracji umowy w urzędzie skarbowym. Zgodnie z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma obowiązek przedstawić taki dokument na żądanie najemcy. Jest to zasadne, ponieważ dążący do zawarcia stosunku najmu okazjonalnego lokator pokrył wcześniej koszty i przedsięwziął działania, do których nie byłby zobowiązany w przypadku tradycyjnej umowy.

Niezgłoszenie umowy pociąga za sobą negatywne konsekwencje dla wynajmującego. Wyłączone zostanie stosowanie przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów. Właściciel nie będzie miał prawa eksmitować najemcy na uproszczonych zasadach, tzn. bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. [Przykład 2]

Rozwiązanie umowy

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta (maksymalnie 10 lat) lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania rzeczy. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu, który posiada zarejestrowaną umowę o najem okazjonalny, może uruchomić procedurę, która pozwoli mu na szybkie pozbycie się lokatora. Właściciel musi najemcy doręczyć na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Pismo musi zawierać:

● oznaczenie właściciela i najemcy, którego żądanie dotyczy,

● wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego

● termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Eksmisja dla dłużnika

Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Do najmu okazjonalnego zastosowanie mają przepisy umożliwiające wniesienie powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd na wniosek innego lokatora lub właściciela innego lokalu z powodu rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu. Dopuszczalne jest też złożenie powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka lub innego współlokatora, jeżeli ten nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu wynajmowanym na podstawie umowy o najem okazjonalny.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może iść do komornika. Ten bez zbędnej zwłoki usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Komornik usunie też osoby zajmujące lokal wraz z najemcą, chyba że wykażą się one dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Z lokalu zostaną wyniesione też ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji. Zostaną one oddane najemcy. [Przykład 3]

Umowa o najem okazjonalny

Co trzeba obowiązkowo załączyć do umowy o najem okazjonalny:

● oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;

● wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

● oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

PRZYKŁADY

1 Czy można wynająć garaż na umowę najmu okazjonalnego

Nie. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów za umowę najmu okazjonalnego może być traktowana wyłącznie umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jej przedmiotem nie może być wynajem lokali użytkowych, pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności lokali znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Wynająć okazjonalnie nie można lokali, w których ma być prowadzona działalność gospodarcza, samodzielnych garaży i piwnic. Można na jej podstawie wynajmować mieszkania oraz domy jednorodzinne.

2 Czy mogę pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą

Tak. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione, tak jak w przypadku tradycyjnych umów najmu, od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Prawo do wyznaczenia kaucji nie może być traktowane przez właściciela jako możliwość pobrania pewnego rodzaju bezzwrotnej prowizji. Zabezpieczone w ten sposób pieniądze mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie kosztów ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu lokalu mieszkalnego czy też kosztów związanych z egzekucją z lokalu (pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). Wynajmujący musi zwrócić kaucję lokatorowi w ciągu miesiąca od wyprowadzenia się z mieszkania. Jeśli powstały wyżej wymienione należności, może on potrącić je od przekazywanej sumy. Maksymalna wysokość kaucji pobieranej przy umowach o najem okazjonalny jest o połowę niższa od tej, którą można pobierać przy standardowych umowach najmu. Tam zabezpieczenie nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

3 Czy byłemu najemcy okazjonalnemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego

Nie. W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania wynajmowanego okazjonalnie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy. W takim piśmie musi się on poddać egzekucji i zobowiązać do opuszczenia i wydania lokalu używanego na podstawie najmu okazjonalnego. Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może iść do komornika. Ten bez zbędnej zwłoki usuwa z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadza go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Gdy okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w podanym przy zawieraniu umowy miejscu, komornik kontynuuje eksmisję do noclegowni. Najemcy nie należy się lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).