Deweloper poniesie konsekwencje decyzji

Jeżeli decyzja władz administracyjnych, która wstrzymała lub opóźniła proces budowy, miała związek z poczynionymi przez dewelopera odstępstwami od projektu architektoniczno-budowlanego, to nie może on zwolnić się z odpowiedzialności za to, że nie oddał inwestycji do użytku w terminie wskazanym w umowie.

Pozwany A.P. - jako sprzedający - zawarł z powódką J.P. umowę zobowiązującą do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz do ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży tego lokalu. Strony wskazały, że pozwany zobowiązał się zakończyć budowę do 15 września 2008 r. W umowie strony zastrzegły, że termin ten może ulec przedłużeniu z przyczyn niezależnych od sprzedającego, przez które rozumie się okoliczności siły wyższej lub inne zdarzenia, stany faktyczne albo prawne, którym sprzedający przy zachowaniu należytej staranności nie mógł przeciwdziałać.

Strony ustaliły, że termin przesunięcia nie może być dłuższy niż 30 dni. Ustalono, że strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na zasadzie kar umownych.

17 września 2008 roku A.P. złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego odmówił z uwagi na odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego. Nadzór budowlany zakwestionował pozwolenie na budowę, uznając, że powód bezzasadnie odsunął szamba od budynku.

J.P. złożyła do sądu powództwo o zasądzenie kary umownej. Sąd zasądził na jej rzecz kwotę 45 tys. zł. Apelację złożył pozwany.

Sąd okręgowy uznał ją za bezzasadną. Przypomniał definicję kary umownej zawartą w art. 483 par. 1 kodeksu cywilnego.

Stanowi ona zastrzeżenie, według którego naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej.

Kara umowna jest sankcją cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Najistotniejszą funkcję, jaką pełni, jest funkcja kompensacyjna. Kara umowna jest surogatem odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.

W wypadku kary zastrzeżonej na wypadek nieterminowego spełnienia świadczenia niepieniężnego, która występuje w przedmiotowej sprawie, oznacza to, że kara umowna należy się jedynie w wypadku zwłoki dłużnika (art. 476 k.c.) - nie można natomiast żądać kary umownej, gdy dłużnik obalił wynikające z art. 471 k.c. domniemanie, iż opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność.

Sąd stwierdził, że niezasadne jest twierdzenie pozwanego, że nie wykonał w terminie zobowiązania z przyczyn niezależnych od niego, za które nie ponosi odpowiedzialności - decyzji władz administracyjnych, które wstrzymały lub opóźniły proces budowy.

Podstawową przyczyną powstania zwłoki były dokonane przez pozwanego odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego. Gdyby odstępstwa te nie miały miejsca, nie byłoby potrzeby przeprowadzenia postępowania w przedmiocie projektu zamiennego, a zatem nie powstałoby opóźnienie w zakończeniu budowy budynku.

z 29 września 2014 r., sygn. akt III Ca 1753/13

DGP przypomina

Z rejestru klauzul niedozwolonych

Zapis w umowie, na mocy którego inwestor wyłącza swoją odpowiedzialność za opóźnienie w oddaniu lokalu do użytkowania, jest niedozwolonym postanowieniem umownym. W rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pod numerem 1475, umieszczono postanowienie uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za klauzulę abuzywną o treści: "Nie przewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności - w szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul lub też niesprzyjających warunków atmosferycznych - będą skutkowały przesunięciem terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu i zawarcia umowy przyrzeczonej, bez konieczności podpisywania aneksów do niniejszej umowy przedwstępnej".

Małgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl

KOMENTARZ EKSPERTA

Możliwość zmniejszenia sankcji

@RY1@i02/2014/230/i02.2014.230.02300040c.803.jpg@RY2@

Małgorzata Saryusz-Wolska radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych AMlegal

Wyrok porusza kilka istotnych kwestii związanych z zastrzeganiem w umowach tzw. kar umownych. Z prawnego punktu widzenia jest to instytucja o charakterze sankcyjnym, stanowiąca tzw. dodatkowe zastrzeżenie umowne. W myśl przepisów prawa cywilnego kara umowna jest zastrzeżoną przez strony w umowie sankcją cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Kara umowna jest surogatem odszkodowania, jednakże należy się wierzycielowi niezależnie od wysokości poniesionej szkody, a nawet jak podkreślono w przedmiotowym wyroku, w przypadku braku szkody po stronie wierzyciela. Z uwagi na usytuowanie przepisów o karze umownej w dziale regulującym odpowiedzialność kontraktową zobowiązany do zapłaty kary umownej może bronić się zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązanie jest efektem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. W tym wyroku sąd analizował ponadto m.in. możliwość zmniejszenia wysokości kary umownej. Rozważania te dokonywane były na tle stanu faktycznego, w którym zobowiązanym do zapłaty kary umownej był przedsiębiorca, a zatem podmiot, do którego stosowany jest tzw. podwyższony wzorzec staranności. Możliwości obrony takiego dłużnika i ewentualne zmniejszenie wysokości kary umownej wymagałoby wykazania, że w toku wykonywania zobowiązania działał on profesjonalnie. Sąd potwierdził regulację kodeksową, że zmniejszenie wysokości kary umownej może mieć miejsce jedynie w przypadku, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo kara jest rażąco wygórowana.