Jest dobry czas na kupowanie, ale warto sprawdzać stan nieruchomości

Wyrażane są opinie, że na rynku nieruchomości jest obecnie bardzo korzystna sytuacja dla kupujących. Czy oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca dysponuje środkami finansowymi i chce kupić na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość, to właśnie teraz jest dobry okres na przeprowadzenie takiej transakcji?

Rzeczywiście tak jest. Zwłaszcza jeżeli chodzi o nieruchomości komercyjne klasy A, czyli dobrej jakości, to począwszy od przełomu 2012/2013 roku sytuacja panująca na rynku sprzyja kupującym. Dlatego przedsiębiorcy, którzy zamierzają nabyć - przykładowo - budynek biurowy, magazyn, lokal handlowy czy gastronomiczny, mogą wynegocjować ze sprzedającym korzystną cenę. Szczególnie dotyczy to przypadków, gdy przedsiębiorca jest w stanie od razu, czyli w momencie dokonywania transakcji, wpłacić całą cenę, a nie dokonywać wpłat w ratach. Tacy kupujący zwykle mogą liczyć na znaczne preferencje.

W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, że przedsiębiorca zainteresowany nabyciem nieruchomości zauważa niezgodność stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem nieruchomości. To może w przyszłości stwarzać poważne problemy. Jak przedsiębiorca może uchronić się przed takimi nieprzyjemnymi niespodziankami?

Przede wszystkim powinien dokładnie sprawdzić wszystkie wpisy i wzmianki o toczących się postępowaniach umieszczone w odpisie z księgi wieczystej oraz w aktach danej księgi wieczystej. Chodzi o to, żeby dokonać analizy prawnej nieruchomości nie tylko na podstawie jednego źródła, jakim może być odpis zwykły lub zupełny z księgi wieczystej, ale również poszukać informacji w innych dokumentach. Zatem w praktyce niezbędna jest analiza nie tylko odpisu z księgi wieczystej, ale także akt prowadzonych przez sąd dla danej księgi wieczystej. Jednocześnie należy również sprawdzić, czy nie ma wpisanych roszczeń o usunięcie niezgodności w postaci ostrzeżenia ujawnionego w księdze wieczystej.

Na jakie jeszcze elementy trzeba zwrócić uwagę podczas sprawdzania stanu prawnego nieruchomości, która ma służyć prowadzeniu działalności gospodarczej?

Konieczne jest również przeprowadzenie dokładnej analizy wszystkich obciążeń przypisanych do danej nieruchomości. W szczególności należy sprawdzić obciążenia hipoteczne. Natomiast w dalszej kolejności niezbędne jest także sprawdzenie obciążeń związanych z ograniczonymi prawami rzeczowymi, jak chociażby służebności na rzecz nieruchomości sąsiednich. Chodzi o to, żeby uniknąć sytuacji, gdy okazuje się, że nabywca - przykładowo - działki, na której zamierza zbudować magazyn, musi udostępnić część gruntu dla zapewnienia przejazdu sąsiadowi albo nie może wznieść budynku przekraczającego pewną wysokość. Konieczna jest więc trafna diagnoza ze strony prawnika na temat innego rodzaju ryzyk prawnych. Nie wystarczy zatem jedynie analiza cywilnoprawna dokumentacji. Musi bowiem być koniecznie uzupełniona w sposób komplementarny, najlepiej przez fachowca mającego doświadczenie na rynku transakcyjnym.

Jeżeli więc przedsiębiorca po przeprowadzeniu analizy zauważy, że stan prawny w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistości, to w jaki sposób może spowodować usunięcie takiej niezgodności?

W przypadku niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy wystąpić o sprostowanie treści księgi wieczystej. Istnieje możliwość wystąpienia o sprostowanie na drodze procesu sądowego przewidzianego m.in. w art. 10 ustawy o księgach wieczystych. W takim przypadku wyprostowanie stanu prawnego może nastąpić: po pierwsze - przez wpis nieujawnionego prawa własności; po drugie - przez wykreślenie podmiotu niebędącego "rzeczywistym" właścicielem; po trzecie - przez wykreślenie nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia; po czwarte - za pomocą sprostowania błędnego wpisu o innym charakterze. Z praktyki wynika, że kupujący, w tym przedsiębiorcy, podczas transakcji nie zawsze poświęcają czas na dokładne sprawdzenie prawidłowości i aktualności wpisów w księgach wieczystych. A przecież w polskim systemie prawnym to właśnie te księgi mają fundamentalne znaczenie.

Jak zatem doprowadzić w praktyce do aktualizacji wpisu w księdze wieczystej i ostatecznie bezpiecznie przeprowadzić transakcję kupna nieruchomości?

Usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym następuje najczęściej przez wykazanie tej niezgodności przez uprawnioną osobę w dwojaki sposób. Po pierwsze, można tego dokonać przy pomocy dokumentów dotyczących danej nieruchomości, a po drugie, na podstawie wyroku sądu. Jeżeli kupujący zauważy przed transakcją niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a treścią księgi wieczystej, to rekomendowałbym jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży sprostowanie księgi wieczystej przez dotychczasowego właściciela-sprzedającego.

Dlaczego warto niejako z wyprzedzeniem dokonać uaktualnienia zapisów w księdze wieczystej?

Przepisy dotyczące rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przyjmują w imię bezpieczeństwa obrotu prawnego bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym. Rękojmia działa zatem w interesie nabywcy prawa ujawnionego w księdze wieczystej, a nie na jego niekorzyść. Dlatego tak ważne są poprawne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym wpisy w księdze wieczystej. Uaktualnione zapisy mogą - przykładowo - uchronić przedsiębiorcę kupującego nieruchomość przed nieprzewidzianymi roszczeniami czy też komplikacjami w sytuacji, gdyby w przyszłości zamierzał sprzedać taki budynek biurowy lub lokal handlowy.

Jakie jeszcze problemy spotykają nabywców nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej na naszym rynku?

Kłopotliwy może być brak jasności co do zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajduje się nieruchomość. W Warszawie dodatkowym problemem mogą być niezmienne od wielu lat problemy z roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Dlatego warto skorzystać z pomocy kogoś, kto nie tylko dokona analizy prawnej dokumentacji związanej z daną nieruchomością, ale przede wszystkim wskaże wszelkie potencjalne ryzyka prawne. Przypomnę o głośnej w 2013 roku sprawie dotyczącej pewnej nieruchomości sprzedanej inwestorowi, a jednocześnie wpisanej w ostatniej chwili przed transakcją do rejestru zabytków. Tego rodzaju niespodzianki mogą przecież uniemożliwić przedsiębiorcy kupującemu nieruchomość realizację zamierzeń biznesowych.

@RY1@i02/2014/028/i02.2014.028.21500020a.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Jarosław Grzywiński radca prawny, partner w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz

Niezbędna jest analiza nie tylko odpisu z księgi wieczystej, ale także akt prowadzonych przez sąd dla danej księgi wieczystej

Rozmawiał Krzysztof Tomaszewski