Czy przy aktualizacji opłaty rocznej należy uwzględnić nakłady na grunt

Zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przy aktualizacji opłaty rocznej od użytkowania wieczystego na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zgodnie z ust. 5 tego przepisu zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Zasady, o których mowa w cytowanych przepisach, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

@RY1@i02/2011/202/i02.2011.202.21500060c.803.jpg@RY2@

Anna Roberts, adwokat Kancelaria Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest to proces, który może być zapoczątkowany tylko w wypadku zmiany wartości nieruchomości. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października 2011 r., wprowadziła zasadę, że opłata roczna może podlegać aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. Właściwy organ - tj. zwykle jednostka organizacyjna Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego - zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając użytkownikowi wieczystemu ofertę jej przyjęcia w nowej wysokości.

W praktyce nowo ustalana opłata za użytkowanie wieczyste była zazwyczaj wielokrotnie wyższa niż opłata dotychczasowa. Wspomniana nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w tym zakresie bardzo korzystna dla użytkowników wieczystych. Dodany do art. 77 tej ustawy ust. 2a stanowi, że w przypadku gdy opłata zaktualizowana przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość dotychczasowej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Jednak podwyższenie przez daną jednostkę organizacyjną Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste winno zostać przeprowadzone z zachowaniem uregulowanej ustawą o gospodarce nieruchomościami procedury. Ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami pozostawiła w dotychczasowym brzmieniu jej art. 77 ust. 4 i 5. Oznacza to, że właściciel nieruchomości ma obowiązek uwzględnić wartość nakładów na grunt poniesionych przez użytkownika wieczystego już na etapie rozpoczęcia procesu aktualizacji (tj. w fazie przed doręczeniem pisemnego wypowiedzenia wysokości opłaty użytkownikowi wieczystemu).

Wiadome jest, że grunty oddawane w użytkowanie wieczyste są bardzo często przedmiotem ogromnych inwestycji ze strony przedsiębiorców, przez co wartość poniesionych tam nakładów może mieć istotne przełożenie na wysokość ciążących na użytkowniku wieczystym opłat rocznych. W praktyce jednak bardzo często właściciele nieruchomości, przeprowadzając proces aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, opierają się na operatach szacunkowych nieuwzględniających żadnych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej i/lub do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Wobec tego jeśli użytkownik wieczysty poniósł nakłady, a operat szacunkowy określający wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej od użytkowania wieczystego ich nie uwzględnia, organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną narusza ustawę o gospodarce nieruchomościami. Przepisy zobowiązują bowiem właściciela nieruchomości do wskazania w wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty sposobu obliczenia opłaty w nowej wysokości. Pominięcie nakładów użytkownika wieczystego na grunt przed dokonaniem wypowiedzenia wskazuje, że proces aktualizacji został przeprowadzony wadliwie.

Zgodnie zarówno z dyspozycją art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i z brzmieniem jej art. 148 ust. 4 wartość nakładów na grunt poniesionych przez użytkownika wieczystego winna zostać odliczona od uiszczanej przez niego opłaty rocznej. Z wspomnianych przepisów wynika jednocześnie, że ustalając należną od użytkownika wieczystego wysokość opłaty rocznej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej i/lub nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Właściciel nieruchomości prowadząc proces aktualizacji opłaty rocznej od użytkowania wieczystego, chcąc ustalić opłatę roczną w nowej wysokości, powinien zawsze zlecić sporządzającemu operat szacunkowy biegłemu wskazanie wysokości nakładów użytkownika wieczystego na grunt oraz zaliczyć na poczet nowo ustalanej wysokości opłaty rocznej wartość tych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego.

Opracowała Ewelina Stępień

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 z późn. zm.).