W jakich sytuacjach potrzebne jest pozwolenie na budowę i jak o nie wystąpić

Nadal do wybudowania większości budynków potrzebne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Bez takiego pozwolenia nie jest dopuszczalne rozpoczęcie robót budowlanych, bowiem jeżeli inwestor przystąpi do prac budowlanych bez pozwolenia, to dopuści się samowoli budowlanej, a inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł nakazać mu rozbiórkę wybudowanego obiektu. Ustawa – Prawo budowlane nie zawiera zamkniętego katalogu budynków, do wzniesienia których potrzebne jest pozwolenie na budowę. Zawiera natomiast listę budynków, do wzniesienia których pozwolenie na budowę potrzebne nie jest. Do najważniejszych kategorii tych budynków należą: altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 mkw. w miastach i do 35 mkw. poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przyłącza mediów, obiekty małej architektury, ogrodzenia i obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położone na terenie budowy. W przypadku budowy pozostałych budynków, w tym domu jednorodzinnego, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Nie zawsze do wybudowania obiektu konieczne jest uzyskiwanie pozwolenia na budowę. W pewnych wypadkach, np. w przypadku budowy ogrodzenia, wystarczające jest jedynie zgłoszenie staroście zamiaru budowy. Lista kategorii budynków, do wzniesienia których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale jest potrzebne zgłoszenie, zawarta jest w art. 30 prawa budowlanego. Do najważniejszych zalicza się: ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m, obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 25 mkw., obiekty małej architektury w miejscach publicznych i przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw. W przypadku natomiast budowy ogrodzeń o wysokości poniżej 2,20 m nie jest konieczne nawet uzyskiwanie pozwolenia na budowę. Wyłącznie od woli inwestora zależy termin rozpoczęcia prac.

Inwestor powinien dokonać zgłoszenia jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu. Dokonując zgłoszenia, inwestor powinien określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Co do zasady zagospodarowanie danej działki możliwe jest wyłącznie w sposób określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To właśnie ten dokument określa, na jaki cel może być przeznaczona dana działka. Jeżeli plan wskazuje, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to nie można wybudować na niej supermarketu lub fabryki. Nie oznacza to jednak, że brak planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeżeli bowiem dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to inwestor, by rozpocząć budowę, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z niej dowie się, jakiego rodzaju budynek może powstać na danej działce. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor powinien złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wniosek powinien określać granice terenu przedstawione na kopii mapy zasadniczej (lub w przypadku jej braku na kopii mapy ewidencyjnej) oraz funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo we wniosku należy określić zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia i oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów oraz charakterystyczne parametry techniczne inwestycji. Do wniosku inwestor powinien dołączyć kopię aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:500, oświadczenie przedsiębiorstw, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego obiektu albo że planowana jest ich rozbudowa. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja określająca warunki zabudowy terenu powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy.

Pozwolenie na budowę wydawane jest wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zawsze należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia do projektowania. Poza projektem budowlanym do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor powinien dołączyć oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli najczęściej w sytuacji, gdy dany grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę. Na wydanie pozwolenia starosta ma 65 dni od złożenia wniosku przez inwestora. Jeżeli starosta w terminie tym nie wyda pozwolenia, to organ wyższego stopnia ma obowiązek wymierzenia mu kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Karę wymierza się w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Kara może być wymierzona także z inicjatywy inwestora, który może zawiadomić organ wyższego stopnia o zwłoce starosty.

Jeżeli w terminie 14 dni od uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się od niej nie odwoła, to decyzja ta staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem prac budowlanych musi on jednak z siedmiodniowym uprzedzeniem powiadomić starostę o rozpoczęciu prac. Uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest bowiem wystarczającym warunkiem do rozpoczęcia prac budowlanych. Do zawiadomienia tego inwestor powinien na piśmie dołączyć: oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi) oraz w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie przez niego obowiązków. Zawiadomienie to powinno zawierać także dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Inwestor, który uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę, ma ograniczony termin rozpoczęcia prac budowlanych. Nie może on ich rozpocząć, jeżeli od daty, kiedy stała się ona ostateczna, upłynęło więcej niż trzy lata. Po tym terminie decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa i inwestor na nowo musi wystąpić do starosty o jej wydanie. Podobnie – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli inwestor przerwał budowę na okres dłuższy niż trzy lata. W przypadku inwestycji celu publicznego pozwolenie na budowę jest ważne przez cztery lata.

Sejm przyjął już nowelizację prawa budowlanego, która likwiduje pozwolenie na budowę i zastępuje ją procedurą rejestracji inwestycji budowlanej u starosty. Zgodnie z tą nowelizacją do budowy np. domu jednorodzinnego wystarczy dokonanie rejestracji inwestycji budowlanej u starosty. Starosta będzie miał jedynie 30 dni na złożenie swojego sprzeciwu. Jeżeli w tym terminie sprzeciwu nie zgłosi, to inwestor będzie mógł przystąpić do prac budowlanych. Rejestracja inwestycji u starosty nie jest jednak obecnie wystarczająca do budowy domu. Nowelizacja przewiduje bowiem, że nowe procedury wejdą w życie dopiero po upływie 30 dni od ogłoszenia nowelizacji w Dzienniku Ustaw (ogłoszenie nie nastąpiło jeszcze). Nowe procedury budowlane zaczną więc obowiązywać najwcześniej na jesieni tego roku. Do tego czasu każdy inwestor przed rozpoczęciem budowy ma obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.