Jak zmienić przeznaczenie domu lub lokalu

@RY1@i02/2009/200/i02.2009.200.087.003a.001.jpg@RY2@

Bartosz Kaniasty, radca prawny z Clifford Chance Janicka, Namiotkiewicz, Dębowski i Wspólnicy

Bartosz Kaniasty

radca prawny z Clifford Chance Janicka, Namiotkiewicz, Dębowski i Wspólnicy

TERESA SIUDEM

BARTOSZ KANIASTY

Zmiana przeznaczenia lokalu na cele niemieszkalne, np. na biuro rachunkowe, nie oznacza automatycznie powstania obowiązku dokonania zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania organowi budowlanemu. Właściciel lokalu będzie miał taki obowiązek, jeśli w dotychczasowym lokalu mieszkalnym planuje przeprowadzić takie zmiany, przeróbki, które mogą wpłynąć na zmianę warunków, m.in., bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Wystarczy zmiana któregokolwiek z wymienionych czynników, aby obowiązek powstał.

Tak więc od zakresu zmian adaptacji lokalu, liczby osób, które mają przebywać w danym lokalu, zależeć będzie, czy obowiązek zgłoszenia powstanie czy nie. Uzyskanie zgody spółdzielni jest konieczne i nie ma znaczenia, czy dana osoba posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu czy prawo spółdzielcze własnościowe. Z kolei właściciel lokalu nie musi uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale powinien zdawać sobie sprawę, że zmiana korzystania nie może powodować uciążliwości dla sąsiadów. Ponadto wywieszenie tablicy informacyjnej o prowadzonej działalności gospodarczej na fasadzie budynku czy korytarzu wymaga zgody zarządcy budynku.

Zakładając, że zmiana przeznaczenia budynku pofabrycznego w celu prowadzenia innej działalności gospodarczej, np. fitness clubu czy dyskoteki, jest dopuszczalna przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo gdy na tę okoliczność właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, to tak zasadnicza zmiana sposobu użytkowania obiektu, moim zdaniem, wymagać będzie uzyskania pozwolenia na budowę. Trudno sobie wyobrazić, aby zaadaptowanie budynku pofabrycznego na fitness club czy dyskotekę nie wymagało wykonania robót budowlanych. Otrzymane pozwolenie na budowę stanowić będzie zatwierdzenie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu i tym samym odpadnie obowiązek zgłaszania takiej zmiany.

Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę określają odpowiednie przepisy prawa budowlanego. Poza uzyskaniem pozwolenia na budowę przedsiębiorca zamierzający zatrudniać personel na umowę o pracę będzie musiał zawiadomić na piśmie okręgowego inspektora pracy i państwowego inspektora sanitarnego o miejscu, rodzaju i zakresie działalności. Z pewnością konieczne będzie zawarcie umowy z organizacją zbiorowego zarządzania prawami autorskimi, aby zgodnie z prawem autorskim rozpowszechniać utwory muzyczne, słowne, słowno-muzyczne. Wydaje się też, że prowadzący dyskotekę zainteresowany będzie uzyskaniem zezwolenia na sprzedaż alkoholu - organem wydającym zezwolenie jest wójt (prezydent, burmistrz) właściwy ze względu na lokalizacje punktu sprzedaży.

Sytuacje, w których właściwy organ wnosi sprzeciw do zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu, wymienia przepis art. 71 ust. 5 prawa budowlanego. Przykładowo organ będzie zobowiązany wnieść sprzeciw, gdy zamierzona zmiana może powodować niedopuszczalne: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Przepisy prawa budowlanego stanowią, że zmiana sposobu użytkowania obiektu nie jest możliwa, gdy prowadzi do naruszenia ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub gdyby, zdaniem organu, taka zmiana skutkowała wprowadzeniem uciążliwości dla terenów sąsiednich. W przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien z urzędu wydać decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.

Osoba dokonująca samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego powinna się liczyć z sankcją finansową w postaci opłaty legalizacyjnej i wstrzymania przez organ użytkowania przedmiotowego obiektu lub jego części. Poza tym czyn taki stanowi wykroczenie, za które grozi kara grzywny.

Oprócz administracyjno-prawnych środków obrony przed samowolną zmianą sposobu użytkowania sąsiedniego obiektu, można skorzystać z ochrony określonej w przepisach kodeksu cywilnego, a mianowicie z roszczenia negatoryjnego o zaniechanie naruszeń. Na ich podstawie właściciel nieruchomości ma prawo wytoczyć powództwo o zaniechanie naruszenia przeciwko osobie oddziaływującej ponad przeciętną miarę na jego nieruchomość (zakłócającą korzystanie), w szczególności gdy takie zakłócanie jest działaniem sprzecznym z prawem.

Z pewnością silnym dowodem w sprawie byłyby ustalenia, decyzje, postanowienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego potwierdzające naruszenia przez uciążliwego sąsiada przepisów prawa budowlanego. Poszkodowany sąsiad powinien rozważyć załączenie do pozwu ekspertyzy wskazującej na naruszanie przepisów prawa budowlanego lub prawa ochrony środowiska. Dowodem w sprawie mogłyby też być zeznania innych sąsiadów lub dowód z opinii biegłego.

Niestety, poszkodowanym sąsiadom, osobom prywatnym nie przysługuje instytucja prawa podobna do wywłaszczenia. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt jest zobowiązany dokonać analizy zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym gminy co najmniej raz w ciągu kadencji, tak więc społeczność lokalna powinna domagać się od władz gminy zmiany miejscowego planu poprzez usunięcie uciążliwych dla otoczenia funkcji usługowych z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Zmiana planu miejscowego nie spowoduje automatycznego zaprzestania działalności przez uciążliwego sąsiada, niemniej uniemożliwi mu dalszy rozwój działalności.

Rozmawiała Teresa Siudem

Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).