Zbędna decyzja o warunkach zabudowy

Często zdarza się, że w ramach tego samego urzędu wydział odpowiedzialny za wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę żąda od inwestora przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy, której wydział planowania miejscowego nie chce wydać, powołując się na brak podstawy prawnej. Problem ten dotyka również przedsiębiorców planujących konkretne inwestycje na terenie, na którym znajdują się obiekty budowlane nienadające się już do użytku. Brak jest podstawy normatywnej do wysuwania wniosków o konieczności uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy do wydania pozwolenia na rozbiórkę, w sytuacji, kiedy gmina nie ustanowiła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Przede wszystkim brak jest podstaw do zażądania decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu o pozwolenie na rozbiórkę, ze względu na art. 33 ust. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Przepis ten wyraźnie wskazuje, co należy dołączyć do wniosku u pozwolenie na rozbiórkę. Są to zgoda właściciela obiektu, szkic usytuowania obiektu budowlanego, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi. Ustawodawca nie wymienia wśród dokumentów decyzji o warunkach zabudowy.

Kolejny argument przemawiający za powyższą tezą wynika z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stanowi on, że w decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie m.in. gabarytów, formy architektonicznej obiektów budowlanych etc. Nie można jednak wskazać tych wymagań w odniesieniu do rozbiórki obiektu. Ustawodawca tak określając treść decyzji o warunkach zabudowy wyraźnie wskazuje, że idzie tu o zabudowę w sensie pozytywnym, tj. takim, w którym zamierzenie budowlane doprowadzi do powstania nowego obiektu. Rozbiórka zaś, nawet uznając ją za roboty budowlane, ma znaczenie negatywne, bowiem prowadzi do odjęcia czegoś, zniwelowania, zniweczenia. Ponadto w art. 61 ust. 6 oraz 7ustawodawca ustanawia delegację ustawową dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, do wydania rozporządzenia, w którym zostaną określone sposoby ustalenia wymagań dotyczących właśnie nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W rozporządzeniu tym minister ma określić wymagania dotyczące ustalenia m.in. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi gzymsu etc. Potwierdza to tezę, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne i wymagane w sytuacji zamierzenia budowlanego prowadzącego do powstania nowej zabudowy, tj. nowego obiektu. Nie da się wydać decyzji o warunkach zabudowy bez uwzględnienia wskazanego rozporządzenia. Natomiast uwzględniając to rozporządzenie, które już w tytule zawiera informację, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy nowej zabudowy, nie sposób wydać decyzji o warunkach zabudowy, które ma służyć później wydaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Przyczyny takiego stanu rzeczy są prozaiczne - w pozwoleniu na rozbiórkę nie jest istotna dopuszczalna wysokość gzymsu obiektu, szerokość elewacji frontowej, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki itd. Dotyczy to tylko ustalenia wymogów, jakie powinny spełniać nowe obiekty. Potwierdza to konstatację, że do wydania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę nie jest konieczne uprzednie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

@RY1@i02/2011/182/i02.2011.182.210.002a.001.jpg@RY2@

dr Maksymilian Cherka, Uniwersytet Warszawski, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.

dr Maksymilian Cherka

Uniwersytet Warszawski, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.