Jakie warunki muszą być spełnione przy opodatkowaniu wynajmu

@RY1@i02/2011/050/i02.2011.050.086.006b.001.jpg@RY2@

Bartosz Bogdański, doradca podatkowy w MDDP Doradztwo Podatkowe

Aspekt podmiotowy odnosi się do stwierdzenia, czy osoba bądź podmiot dokonujący wynajmu działa w ramach tej czynności jako podatnik VAT. Ustawa o VAT w art. 15 wprowadza własną definicję podatnika. Zgodnie z tym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przytoczoną definicją podatnikiem na gruncie ustawy o VAT będzie m.in. osoba wykorzystująca nieruchomość w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Co istotne, w tym przypadku słowo "również" de facto rozciąga pojęcie działalności gospodarczej na czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, nawet jeśli nie będą one wykonywane przez "profesjonalnego usługodawcę". Również ustawodawca nie zastosował warunku wykonywania czynności w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy, co oznacza, że nawet jednorazowy wynajem nieruchomości na długi czas będzie powodować, iż wynajmujący stanie się podatnikiem VAT, oczywiście pod warunkiem że wynajem będzie prowadzony "w sposób ciągły dla celów zarobkowych".

Z dużą dozą pewności można jedynie stwierdzić, że tylko incydentalna czynność wynajmu na krótki czas nie będzie nadawać wynajmującemu statusu podatnika VAT.

Należy także podkreślić, że wynajmujący może być podatnikiem VAT, nawet jeśli wykonywane czynności wynajmu nie spełniają definicji działalności gospodarczej przewidzianych w przepisach o podatku dochodowym. Na status podatnika VAT nie ma także wpływu formalna rejestracja dla potrzeb tego podatku we właściwym urzędzie skarbowym. Status podatnika VAT jest bowiem kategorią obiektywną, o czym wielokrotnie przypominał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Natomiast wymiar przedmiotowy sprowadza się do stwierdzenia, czy wynajem jest jedną z czynności wskazanych w ustawie o VAT jako podlegającą opodatkowaniu. Sytuacja taka niewątpliwie wystąpi, jeśli wynajmowana nieruchomość zlokalizowana jest na terytorium Polski.

Podsumowując, wynajem nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, jeśli nie jest czynnościom incydentalną, dotyczy nieruchomości zlokalizowanych na terytorium Polski, a wynajmujący nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego bądź zwolnienia dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

EM