Czynsz za lokal z 23-proc. VAT, ale woda i ścieki już ze stawką 8-proc.

Wynajmujący lokale użytkowe może refakturować koszty mediów z właściwą dla nich stawką podatku. Najem nie zawsze musi być usługą złożoną, obejmującą także dostawę mediów do nieruchomości. Potwierdził to WSA w Gliwicach.

Refakturowanie mediów w ramach umowy najmu jest kwestią sporną i można spotkać się z różnymi stanowiskami organów podatkowych. W sądach przeważa pogląd, że nie ma podstaw do kwestionowania prawa do refakturowania mediów z właściwą dla nich stawką, jeśli przewiduje to umowa.

Możliwość refakturowania z właściwą dla danej usługi stawką ma szczególne znaczenie w przypadku usług dostawy wody i odprowadzania ścieków, ponieważ są one opodatkowane obniżoną 8-proc. stawką podatku.

W zależności od treści umowy najmu wynajmujący może wystawić na najemcę:

- jedną fakturę VAT z zastosowaniem stawki właściwej dla usługi najmu, obejmującą kompleksową usługę najmu oraz dostawę mediów, albo

- dwie faktury VAT: jedną za usługę najmu (bez kosztów dostawy mediów), drugą - refakturę kosztów mediów, z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.

W sprawie rozstrzygniętej przez gliwicki WSA podatnik zawarł umowy najmu przewidujące odrębny sposób rozliczania za zużyte media. Opłaty te nie były wkalkulowane w stawkę czynszu. Po otrzymaniu faktur od dostawców mediów (wody, energii elektrycznej i cieplnej, usług odprowadzania ścieków) podatnik refakturował te koszty na najemcę z taką samą, właściwą dla nich stawką VAT.

Dyrektor izby skarbowej zakwestionował takie postępowanie podatnika. Wskazał m.in., że najemca może ponosić koszty mediów i eksploatacji nieruchomości odrębnie i niezależnie od czynszu wyłącznie wtedy, gdy zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą tych usług. Skoro nie zawarł takich umów, to najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń prowadzących do realizacji jednego, określonego celu - najmu lokali. W związku z tym wynajmujący powinien wystawić fakturę ze stawką VAT właściwą dla usług najmu, a podstawa opodatkowania powinna obejmować także koszty dostawy mediów.

Interpretację tę uchylił WSA. Wskazał, że skoro na najemcy nie ciąży obowiązek korzystania z mediów (ani tym bardziej konieczność korzystania z mediów dostarczanych przez przedsiębiorcę świadczącego usługę najmu), to usługa dostarczania mediów nie może być traktowana jako element składowy usługi głównej - umowy najmu. W uzasadnieniu sąd powołał się na wyrok TS UE z 17 stycznia 2013 r. (w sprawie C-244/11, BGŻ Leasing).

Stefan Dasiewicz

specjalista w 8Tax Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o.

Magdalena Mucha-Prymas

 doradca podatkowy w 8Tax Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o. dgp@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok WSA w Gliwicach z 11 lutego 2014 r., sygn. akt III SA/G1 1765/13. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia