Najem prywatny można opodatkować ryczałtem

Podatnik od 9 maja 2002 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Dochody z działalności opodatkowuje na zasadach ogólnych. Jedynym rodzajem działalności jest wynajem lokali użytkowych. Lokale te były zakupione na nazwisko podatnika i jego żony w ramach współwłasności małżeńskiej, a następnie wprowadzone do jego firmy jako środki trwałe. W najbliższym czasie podatnik zamierza zlikwidować działalność i opodatkować najem 8,5-proc. zryczałtowanym podatkiem od przychodu. W tym celu zawrze nowe umowy z najemcami, z których będzie wyraźnie wynikać, że umowy te zawarte są nie w ramach prowadzonej działalności. Czy podatnik po zlikwidowaniu działalności może przychód z wynajmowanych nieruchomości opodatkować podatkiem zryczałtowanym 8,5-proc. oraz czy liczba wynajmowanych lokali przesądza o zakwalifikowaniu najmu prywatnego do działalności gospodarczej?

Wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Nie jest zatem ograniczony liczbą wynajmowanych lokali, lecz charakterem zawartych umów najmu. Jednak wybór ten jest ograniczony istnieniem związku między wynajmowanym składnikiem majątku a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością. Jeżeli bowiem przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zatem aby rozpatrywać możliwe zasady opodatkowania osiąganych z najmu przychodów, należy ustalić, czy dana umowa generująca przychody jest zawierana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności w tym zakresie, czy też generuje przychody poza tą działalnością.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają też otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. Jednak warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający działalność w trakcie roku powinien złożyć takie oświadczenie do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną ryczałtem.

W przypadku rezygnacji z prowadzenia działalności polegającej na wynajmie lokali oraz wycofania przedmiotu najmu z działalności gospodarczej przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością. W tej sytuacji przychody uzyskiwane z najmu mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem podatnik może opodatkować przychody z tego najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5 proc., jeżeli złoży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w odpowiednim terminie.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 30 października 2012 r. (nr IPTPB1/415-492/12-2/MAP).