Udział majątku nieruchomego na podstawie danych bilansowych

@RY1@i02/2014/208/i02.2014.208.18300040b.802.jpg@RY2@

Rafał Ciołek doradca podatkowy, partner w firmie doradczej KPMG

Klauzula nieruchomościowa wynikająca z art. 13 ust. 4 Konwencji Modelowej OECD została wprowadzona do wielu umów zawartych przez Rzeczpospolitą Polską (m.in. do ratyfikowanej ostatnio umowy z Luksemburgiem). Jednak sformułowania umów w tym zakresie mają jedynie charakter ogólnych dyrektyw. W praktyce stosowanie postanowień klauzuli nieruchomościowej może wiązać się z wieloma wątpliwościami interpretacyjnymi. Problem ten może dotyczyć sytuacji określenia wartości nieruchomości dla potrzeb weryfikacji, czy wystąpiły przesłanki do zastosowania tej klauzuli. Na nieszczęście podatników o sposobie wyceny nie rozstrzyga także Komentarz do Konwencji Modelowej OECD (wersja z 15 lipca 2014 r.)

W praktyce spotykane są dwa podejścia do prawidłowej metody określania wartości majątku nieruchomego: określenie wartości rynkowej nieruchomości i porównanie jej z wartością rynkową całości aktywów spółki albo porównanie wartości bilansowej (netto) nieruchomości do wartości netto całości aktywów podatnika.

Pierwsza z metod wydaje się dawać najbardziej wiarygodne szacunki, jednak może okazać się czasochłonna i kosztowna. Wydaje się więc, że bardziej optymalna z punktu widzenia podatnika powinna być druga metoda. Jej minusem jest to, że wycena bilansowa często opiera się na koszcie historycznym, który może nie odzwierciedlać aktualnej wartości nieruchomości. Pozwala to jednak na uniknięcie złożonej procedury wyceny całego majątku spółki na moment zbycia jej udziałów.

Dotychczasowa praktyka organów skarbowych, która ukształtowała się na gruncie stosowania postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, wskazuje, że właściwym sposobem ustalenia wartości nieruchomości jest posłużenie się wyceną majątku na podstawie księgowej wartości netto, wynikającej z ksiąg rachunkowych (tak np. w interpretacji indywidualnej dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 28 lutego 2013 r., nr ILPB4/423-405/12-2/MC).

Not. KAI