Żoliborz i Bielany czekają z nowymi osiedlami na koniec kryzysu

W północnych dzielnicach Warszawy dziesiątki, a nawet setki hektarów czekają na zabudowę. Deweloperzy, którzy snuli tam plany budowy wielu osiedli, musieli przystopować z inwestycjami. Mimo że w obu dzielnicach do wyboru jest w sumie nieco ponad 500 mieszkań, na razie nie widać chętnych do rozpoczynania nowych inwestycji. Zaporowe ceny i nie najlepsza jakość przestrzeni publicznych wokół niektórych projektów skutecznie chłodzą zapał kupujących.

Nowe osiedla w północnej części Warszawy zlokalizowane są głównie w okolicach Żoliborza przemysłowego, ulic Gwiaździstej oraz Kasprowicza i Sokratesa na Bielanach. Inwestycje umiejscowione w rejonie Gwiaździstej korzystają z dość dobrze utrzymanych przestrzeni publicznych. Wyjątkiem jest najbliższe sąsiedztwo al. Armii Krajowej, gdzie na komfort mieszkania niekorzystnie wpływa sąsiedztwo jednej z najbardziej ruchliwych tras w kraju. Deweloperzy każą sobie jednak słono płacić za tamtejsze mieszkania. Cena wywoławcza za 1 mkw. rzadko spada tam poniżej 10 tys. zł (z wyjątkiem jednej inwestycji, najbliżej ruchliwej trasy, gdzie stawki za 1 mkw. rozpoczynają się już od 5,5 tys. zł).

Inne projekty zlokalizowane na Bielanach i Żoliborzu nie mogą poszczycić się najlepszym sąsiedztwem. Większość z nich zlokalizowana jest na terenach poprzemysłowych lub sąsiadujących z takimi obszarami. Mowa tutaj głównie o południowej części Żoliborza i północnej Bielan - zlokalizowanej w okolicach ulic Sokratesa i Kasprowicza. Ceny 1 mkw. wynoszą tam od 7 do 9 tys. zł. Nieco droższe są lokale usytuowane wzdłuż ul. Kasprowicza. Ponieważ do metra blisko, deweloperzy żądają tam za 1 mkw. od 8,5 do 11 tys. zł.

Ze względu na słabszą koniunkturę deweloperzy przystopowali z rozpoczynaniem nowych projektów. Najbardziej zaawansowane prace nad nowymi osiedlami prowadzono w okolicach ulic Rydygiera i Powązkowskiej. Na ok. 20 hektarach poprzemysłowych terenów deweloperzy planują kilka tysięcy mieszkań. Większość z tych planów leży jednak na półkach. Dotychczas powstał tylko jeden budynek zlokalizowany przy ulicy Rydygiera. Mimo że jest on niemal gotowy do zasiedlenia, znaczna część lokali jest w nim jeszcze do kupienia.

O ile o przyszłym wyglądzie Żoliborza zdecydują przede wszystkim inwestycje planowane w jego południowej części, to oblicze Bielan może odmienić zagospodarowanie północnych obszarów dzielnicy. Firma Pirelli Pekao Real Estate planuje na terenie o powierzchni 94 hektarów zbudowanie osiedla, które położone będzie na osi ulicy Kasprowicza, w rejonie pomiędzy ulicami: Wójcickiego, Pułkową, Jagiellonki, Michaliny, Encyklopedyczną, Improwizacji). Plan inwestycji zakłada, że budowa osiedla mieszkaniowego na kilka tysięcy mieszkań z towarzyszącymi usługami może potrwać 15 lat. Od położonej po sąsiedzku huty ArcelorMittal Warszawa osiedle ma być odgrodzone dzięki strefie buforowej i specjalnym ekranom. Przeciw inwestycji protestują jednak właściciele huty, którzy obawiają się, że zbudowanie lokali mieszkaniowych w tak bliskim sąsiedztwie hal produkcyjnych będzie źródłem nieuchronnych konfliktów. Jeśli Pirelli uda się dopiąć swego, plany inwestycyjne mogą zostać rozszerzone o kolejne tereny. W grę wchodzi nawet 300 hektarów. Mogłoby wtedy powstać osiedle dwa razy większe od Miasteczka Wilanów.

Realizacja tego i innych dużych projektów będzie wymagała jednak dużego doświadczenia i wyczucia rynku. Ograniczony popyt na mieszkania, z którym borykają się budowlańcy, może wyjść na dobre ich klientom, a spowolnienie w nieruchomościach może jednak mieć dobre strony.

Klienci, których stać na zakup mieszkania, są bardziej wymagający. Aby sprostać ich oczekiwaniom, deweloperzy będą musieli przygotować ciekawszą ofertę, a to może wpływać na jakość zabudowy. Przedstawiane na forum publicznym plany zabudowy, zwłaszcza w rejonie Żoliborza przemysłowego, pokazywały bardzo wysoką intensywność zabudowy oraz brak całościowego pomysłu na zagospodarowanie tego obszaru. Można mieć jednak nadzieję, że spowolnioną aktywność inwestycyjną deweloperów władze miasta wykorzystają na dokończenie planów miejscowych, które przewidywałyby nie tylko wykorzystanie każdego metra kwadratowego gruntu pod zabudowę mieszkaniową, ale również różnego rodzaju funkcje publiczne oraz usługi.

Jeśli deweloperzy przygotują atrakcyjne cenowo i funkcjonalne osiedla, północna część Warszawy może stać się w najbliższych kilku lub kilkunastu latach jedną z ciekawszych lokalizacji. Zarówno Żoliborz, jak i Bielany mają dobrze rozwiniętą infrastrukturę komunikacyjną i społeczną, dotyczy to jednak głównie starszych osiedli. W obu dzielnicach nie brakuje też terenów zielonych. Mieszkańcy Bielan mogą korzystać z walorów Lasu Bielańskiego i pobliskiej Puszczy Kampinoskiej. Na Żoliborzu atrakcyjne przyrodniczo są Sady Żoliborskie oraz Kępa Potocka.

Na atrakcyjność komunikacyjną obu dzielnic wpłyną z kolei realizowane już remonty - wiaduktu przy Dworcu Gdańskim i ul. Powązkowskiej - oraz budowa trasy mostu Północnego i nowej wylotówki w kierunku Łomianek.

Głównymi miejscami rozwoju nowego budownictwa w północnej części Warszawy są głównie tereny poprzemysłowe. Jednym z najatrakcyjniejszych obszarów pod budownictwo mieszkaniowe jest Żoliborz przemysłowy. W tym obszarze przygotowywane są projekty firm: Robyg, Layetana, Acciona, Atlas, Turret - łącznie ponad 3,5 tys. mieszkań. Z tych osiedli rozpoczęto budowę tylko I etapu osiedla firmy Robyg, w którym powstało nieco ponad 200 lokali. Możliwości dużo większego kalibru dają tereny na północy Bielan, zlokalizowane wokół huty oraz planowanej trasy mostu Północnego. Przedsięwzięcie firmowane przez Pirelli jest na bardzo wstępnym etapie i przyszły kształt tej inwestycji zależy od decyzji urzędników ratusza.

Dużo szybciej powstaną najprawdopodobniej projekty innych deweloperów, którzy skupieni są na inwestycjach handlowych i biurowych. Auchan podpisał kontrakt z firmą Pol-Aqua na generalne wykonawstwo obiektu handlowego przy wylotówce na Łomianki. Duży kompleks biurowy planowany jest przez Concept Development. Na terenie o powierzchni blisko 3,3 ha, położonym u zbiegu Pułkowej, Wisłostrady, Marymonckiej i realizowanej właśnie trasy mostu Północnego, powstanie zespół biurowo-komercyjny o łącznej powierzchni ponad 45 tys. mkw. Concept Business Park będzie się składał z 3- lub 4-kondygnacyjnych budynków. Deweloper spodziewa się otrzymać pozwolenie na realizację tego projektu jeszcze w tym roku.

@RY1@i02/2009/224/i02.2009.224.021.0003.001.jpg@RY2@

Osiedle Imaginarium przy ulicy Gwiaździstej

Materiały prasowe

@RY1@i02/2009/224/i02.2009.224.021.0003.002.jpg@RY2@

Inwestycja przy ul. Sokratesa

Materiały prasowe

@RY1@i02/2009/224/i02.2009.224.021.0003.003.jpg@RY2@

Apartamentowiec niedaleko Kępy Potockiej

Materiały prasowe

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl