Drogie mieszkania zalały rynek w Warszawie

Sytuacja na rynku mieszkaniowym zatoczyła koło. Po latach fenomenalnej koniunktury dla deweloperów przyszedł czas klienta. Firmy budowlane muszą znów zabiegać o jego łaski, zwłaszcza gdy interesuje je kupujący z zasobnym portfelem. Takich klientów ostatnimi czasy nie ma wielu. Przebierać można za to w ofertach mieszkań w cenie od 500 tys. do 1 mln zł. Można powiedzieć, że w tym segmencie nastąpiła prawdziwa klęska urodzaju. Z danych serwisu TabelaOfert.pl wynika, że takich lokali jest w Warszawie ok. 4 tys. w ponad 170 inwestycjach. Z tego ponad połowa to lokale gotowe albo planowane do oddania w I kwartale tego roku.

Aby zdać sobie sprawę ze skali zmian, jakie zaszły w tym segmencie w ciągu ostatnich trzech lat, wystarczy spojrzeć na liczby. Na początku 2007 roku mieszkań we wspomnianej cenie było na rynku ok. 800, pół roku później już ok. 1300 a u progu 2008 roku ponad 2,8 tysiąca. Widoczny jest więc ciągły trend wzrostowy. O ile dla kupujących to dobra wiadomość, o tyle deweloperzy nie mają się z czego cieszyć. Wprawdzie banki zaczęły nieco rozluźniać politykę kredytową, ale aby pokusić się o pożyczkę, która pozwoli na zakup lokum droższego niż pół miliona, trzeba dysponować ponadprzeciętnymi zarobkami i stabilną sytuacją w pracy. O jednego takiego klienta trudno, a co dopiero o 4 tys.

Jeśli jednak szukamy dużego mieszkania w niezłej lokalizacji, a do tego wydatek ponad pół miliona nie przyprawia nas o zawrót głowy, jesteśmy panami sytuacji. Niemal w każdej dzielnicy znajdziemy pod dostatkiem takich lokali. W porównaniu z sytuacją sprzed kilku lat najwięcej mieszkań nie znajdziemy jednak na Mokotowie, który był dotychczas liderem tego segmentu. Pod względem liczby dostępnych mieszkań wszystkie dzielnice bije na głowę Wilanów. Znaleźć tam można ok. 1,2 tys. mieszkań w cenie powyżej 0,5 mln złotych. W zależności od kwoty, którą możemy wydać, kupić tam można zarówno mieszkanie 2-, jak i 5-pokojowe, metrażu od 50 do powyżej 130 mkw. Tak duża liczba mieszkań dostępnych w Wilanowie to skutek oblężenia tej dzielnicy przez deweloperów. Dostępne lokale znajdują się nie tylko w granicach Miasteczka Wilanów, ale też w wielu pączkujących nieopodal osiedlach. Deweloperzy skuszeni dobrą sławą dzielnicy i większymi marżami, które można było uzyskać, wznosząc obiekt o podwyższonym standardzie, zalali Wilanów nowymi mieszkaniami. Można się spodziewać, że upłynie jeszcze sporo czasu, zanim wyrówna się tam stan między podażą a popytem. Tym bardziej że deweloperzy niektórych inwestycji wciąż wyceniają 1 mkw. na niebotycznych poziomach. Zdarzają się co prawda mieszkania w cenie 6 - 6,5 tys. zł za 1 mkw., nie brakuje jednak i ofert z ceną za metr przekraczającą 9 a nawet 10 tys. zł.

O wiele mniejszy, choć nie mały, jest też wybór lokali na zdetronizowanym Mokotowie. Z milionem złotych w kieszeni można wybierać tam spośród ok. 500 mieszkań. W ofercie znajdziemy głównie lokale 2-, 4-pokojowe o powierzchni od 50 do 100 mkw. Pojawiają się też mieszkania 5-pokojowe i takie, których powierzchnia przekracza 120 mkw. Stanowią one jednak margines oferty, podobnie jak 40-metrowe kawalerki w cenie 900 tys. złotych. Większość mokotowskich mieszkań dostępnych jest w cenach wywoławczych od 8 do 10 tys. zł za 1 mkw. Pojawiają się też, zwłaszcza w rozpoczynanych projektach, stawki rzędu 6-7 tys. zł za mkw. W lepiej zlokalizowanych i dobrze wykończonych osiedlach można spotkać również ceny przekraczające 20 tys. zł za 1 mkw.

Sporymi wadami części mokotowskich osiedli są ich skala oraz nie najlepsza często lokalizacja. W omawianym przedziale cenowym dominują lokale znajdujące się w dość dużych projektach, przekraczających niejednokrotnie 200 mieszkań. Ulokowanie niektórych projektów też nie zachwyca. Powstają one bowiem na terenach poprzemysłowych, które są w trakcie transformacji, lub w pobliżu hałaśliwych arterii. Na takie sąsiedztwo coraz trudniej znaleźć amatora.

Na Mokotowie i w Wilanowie zlokalizowane jest ponad 40 proc. mieszkań w omawianym segmencie cenowym.

Pozostałe lokale rozproszone są na znacznie większym obszarze. Od 200 do 400 mieszkań znaleźć można we Włochach, na Woli, Bemowie, Ochocie, Białołęce czy Pradze-Południe. W przypadku wymienionych dzielnic zarówno metraż, jak i ceny dostępnych nieruchomości są zróżnicowane. Po prawej stronie Wisły stawki za 1 mkw. zaczynają się od 5 - 5,5 tys. zł i rzadko kiedy przekraczają 8,5 tys. zł. Poniżej 6 tys. zł za 1 mkw. znajdziemy też mieszkania w gorzej zlokalizowanych osiedlach na Bemowie. Większość z dostępnych tam lokali kosztuje jednak powyżej 7 tys. zł za 1 mkw. Podobne stawki obowiązują na Woli czy Ochocie. W przypadku tych ostatnich dzielnic nie brakuje też ofert w cenach powyżej 8,5 tys. zł za 1 mkw.

Ze stosunkowo małą podażą lokali w cenach od 500 tys. do 1 mln zł mamy do czynienia na Bielanach, Żoliborzu, Ursynowie, Targówku, Pradze-Północ czy w Ursusie i Śródmieściu. W tych dzielnicach w ofercie deweloperów jest od kilkunastu do co najwyżej 150 mieszkań. Takie zjawisko wynika z kilku przyczyn. Na Bielanach, Żoliborzu, Ursynowie czy w Ursusie mamy do czynienia z niedużą podażą nowych lokali w ogóle. Targówek i Praga-Północ to dzielnice, w których budownictwo skupia się na tańszych mieszkaniach. W dodatku oferta deweloperów nie jest tam tak duża jak na Białołęce. Śródmieście z kolei to bastion najwyższych cen w Warszawie. O ile mieszkań do miliona znajdziemy tam nieco ponad setkę, to lokali, które kosztują więcej jest, w centrum pięciokrotnie więcej.

Z przytoczonych wyżej liczb wynika, że wybór mieszkań jest ogromny. Co więcej, mając w kieszeni milion złotych, można się pokusić o zakup domu na przedmieściach Warszawy. Z serwisu TabelaOfert.pl wynika, że w granicach miasta znajdziemy ok. 170 domów, głównie na Białołęce czy w Wawrze. Pojawiają się też oferty z Rembertowa i Włoch.

@RY1@i02/2010/022/i02.2010.022.021.004a.001.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Mokotów nie jest już dzielnicą, w której buduje się najwięcej mieszkań w cenie do 1 mln zł. Wyprzedził go Wilanów

@RY1@i02/2010/022/i02.2010.022.021.004a.002.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Centrum to bastion wysokich cen

tomasz.szpyt@infor.pl