W nieruchomościach boom, ale bezpieczny

W budowie są rekordowe ilości powierzchni magazynowych i biur. Według danych agencji Colliers w czerwcu deweloperzy stawiali 1,6 mln mkw. powierzchni magazynowej. Jak na połowę roku, to najwyższy wskaźnik nie tylko w tej dekadzie. To też więcej niż w połowie 2007 r., w szczycie poprzedniej hossy w nieruchomościach, kiedy budowano 1,2 mln mkw. Nie próżnują też deweloperzy biurowi, szczególnie poza Warszawą. W połowie roku w największych miastach, m.in. Krakowie, Trójmieście, Katowicach i we Wrocławiu, budowano ponad 1 mln mkw. Wiele dzieje się też w stolicy, gdzie w końcu czerwca deweloperzy pracowali nad łącznie 950 tys. mkw. biur. Nieco spokojniej jest w handlu, gdzie w budowie było 700 tys. mkw. Joanna Tomczyk z JLL wskazuje, że w tym segmencie polski rynek dojrzewa. Średnie nasycenie powierzchnią handlową w ramach tylko centrów handlowych wynosi w Polsce 247 mkw. na 1 tys. mieszkańców, czyli przekracza średnią europejską.

Nie grozi nam bańka inwestycyjna

- Okres znacznych przyrostów nowej powierzchni handlowej, na poziomie przewyższającym 500 tys. mkw. rocznie, tylko w ramach centrów handlowych, mamy już za sobą. Takie przyrosty odnotowywaliśmy do 2010 r. Oczywiście wciąż jest miejsce na nowe obiekty handlowe, jednak ich budowy powinny być poprzedzone dogłębnymi analizami - tłumaczy.

Specjaliści nie obawiają się jednocześnie ogromnej ekspansji deweloperów na rynku magazynowym i biurowym. Wskazują, że choć skala projektów jest rekordowa, to na razie nie widać zagrożenia bańką inwestycyjną, która może doprowadzić do takiej sytuacji, z jaką mieliśmy do czynienia po wybuchu kryzysu finansowego dekadę temu. Spadek zainteresowania najmem spowodował, że w magazynach zdarzały się inwestycje, które czekały na najemców nawet dwa lata. Także biura miały problemy. W najgorszym 2009 r. najemcy interesowali się głównie już gotowymi budynkami. Wynajem w trakcie budowy był możliwy tylko w najlepszych lokalizacjach, a właściciele biur obniżali stawki czynszu o 10-30 proc.

Teraz, mimo że inwestycje są na rekordowym poziomie, zupełnie inaczej wygląda ich otoczenie. Nie brakuje chętnych do podpisania umowy najmu. W magazynach I połowa roku była rekordowa także pod tym względem. W tym czasie podpisano umowy na 1,9 mln mkw.

- Poprzedni rekord został odnotowany w pierwszym półroczu 2016 r., kiedy zawarto umowy na 1,4 mln mkw. - podaje Dominika Jędrak z Colliers.

Popyt na magazyny w Polsce podbijają dynamiczny rozwój kanału e-commerce oraz dobre wyniki makroekonomiczne gospodarki polskiej i europejskiej. Decyzjom o budowie i wynajęciu magazynu u nas, a nie w Europie Zachodniej, sprzyja nasze dobre położenie, relatywnie niskie koszty pracy i konkurencyjne czynsze.

Wynajmowane przed wybudowaniem

Na dodatek większość nowych inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem budowy ma najemców. Duża część projektów powstaje nawet na konkretne zamówienia.

- Deweloperzy odrobili lekcję sprzed blisko 10 lat i inwestycje spekulacyjne budują tylko tam, gdzie gwarantowany jest stabilny popyt. Ponadto instytucje finansujące projekty magazynowe, mimo bardzo dobrej koniunktury, sprawdzają potencjał poszczególnych projektów - wskazuje Anna Głowacz z AXI Immo.

Według szacunków tej firmy w połowie roku powierzchnie spekulacyjne, czyli niepokryte umowami najmu, miały zaledwie 24-proc. udział we wszystkich budowanych magazynach.

Bez umów najmu z budowami nie ruszają też biurowce. Anna Staniszewska z BNP Paribas Real Estate wskazuje, że 95 proc. inwestorów w sektorze biurowym posługuje się finansowaniem zewnętrznym.

- Banki, które go udzielają, wymagają odpowiedniego poziomu przednajmu - wskazuje.

Wymagane przez banki wynajęcie powierzchni przed udzieleniem finansowania zależy od projektu i od wiarygodności inwestora. Z reguły to między 30 a 50 proc. przy dodatkowym wkładzie własnym inwestora. A zainteresowanie najmem w tym segmencie także jest na wysokim poziomie. Według Colliers w I półroczu na dziewięciu największych rynkach wynajęto w sumie 723 tys. mkw., o 15 proc. więcej niż przed rokiem. Podobnie jak magazyny, biura zyskują na dobrych prognozach dla gospodarki, co zachęca firmy do rozwoju i zwiększania zatrudnienia.

Jeśli pustostany, to w starszych biurowcach

Skala popytu nie jest jednak na tyle wysoka, aby deweloperzy, szczególnie w stolicy, mogli sobie pozwolić na dyktowanie warunków, zwłaszcza przy tak wysokiej spodziewanej podaży. BNP Paribas zapowiada, że w stolicy w perspektywie 1-1,5 roku należy się liczyć ze wzrostem pustostanów.

- Trend ten będzie dotyczyć przede wszystkim biurowców starszych i w gorszych lokalizacjach. To właśnie właściciele tych budynków będą musieli agresywniej walczyć o najemców, którzy już teraz są coraz bardziej wymagający - dodaje Anna Staniszewska.

Wioleta Wojtczak z agencji Savills podaje, że w centrum stolicy czynsze w starszych biurowcach, czyli budowanych w latach 2000-2005, wynoszą teraz średnio 16-17 euro miesięcznie za metr wobec 21-25 euro w ostatnio oddanych do użytku budynkach. Rozmówcy DGP wskazują, że niższe czynsze nie zawsze wystarczają, aby zatrzymać najemcę w gorszej jakości budynku, dlatego coraz więcej właścicieli decyduje się na remonty i modernizacje budynków.

@RY1@i02/2017/154/i02.2017.154.00000050a.801(c).jpg@RY2@

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl