Reforma zagospodarowania przestrzennego ogranicza możliwości gmin wiejskich
Wkraczamy w decydujący moment reformy zagospodarowania przestrzennego. Z naszych rozmów z mieszkańcami wynika jednak, że wprowadzane rozwiązania ograniczą możliwości przeznaczenia terenów na cele mieszkaniowe.
Jednym z celów reformy wprowadzonej ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw było ograniczenie rozpraszania się zabudowy oraz kosztów budowy infrastruktury technicznej, które ponosiły samorządy z uwagi na to zjawisko. Reforma wprowadziła nowy dokument planistyczny – plan ogólny gminy – będący aktem prawa miejscowego, mający zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które ma obowiązywać do końca sierpnia br. (zgodnie z procedowanym obecnie z inicjatywy rządu projektem ustawy).
Decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać jedynie dla terenów określonych w planie ogólnym – obszarów uzupełnienia zabudowy. Jeśli chodzi o pozostałe tereny pod zabudowę, możliwość realizacji inwestycji będzie się wiązać z koniecznością przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Reforma zagospodarowania przestrzennego: mieszkańcy sygnalizują problem
Przeprowadzając konsultacje społeczne planu ogólnego, ale też spotykając się z mieszkańcami, widzimy jednak, że wprowadzane reformą rozwiązania przyczynią się do ograniczenia możliwości przeznaczenia terenów na cele mieszkaniowe (wielorodzinne, jednorodzinne, czy też w ramach siedliska rolniczego).
Zasady wyznaczania terenów pod strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i zagrodową określa art. 13d ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w obecnym brzmieniu, doprecyzowane w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Zapotrzebowanie na nową zabudowę jest determinowane przez liczbę mieszkańców, prognozy demograficzne oraz powierzchnię użytkową mieszkań w gminie obecnie i historycznie. Reforma zagospodarowania przestrzennego nie pozwala otworzyć się w pełni na nowych mieszkańców, a zmniejszona podaż gruntów pod zabudowę wpłynie na wzrost ich cen.
Problem z rozbudową terenów wiejskich
Liczne są także obawy dotyczące radykalnych ograniczeń w zakresie możliwości rozbudowy terenów wiejskich w związku z zasadami ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy, określonymi w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Zasady te budzą poważne obawy o paraliż inwestycyjny na terenach wiejskich. Siedliska rolne są zazwyczaj położone w znacznej odległości od innych siedlisk. Ponieważ mamy do czynienia z mniejszym zagęszczeniem zabudowy, niespełnione są standardowe kryteria ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy.
Dotychczas wiele inwestycji związanych z rozbudową gospodarstw rolnych było realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczyło to zarówno budynków inwentarskich, budynków gospodarczych, garażowych, jak i silosów zbożowych.
Brak możliwości ustalenia obszaru uzupełnienia zabudowy i wydania decyzji o warunkach zabudowy może prowadzić do trudności w realizacji nowych inwestycji, a także – przez te procedury – do problemów z pozyskiwaniem środków zewnętrznych na inwestycje służące rozwojowi gospodarstw. Ponadto nowe przepisy nie pozwalają na budowę obiektów służących produkcji rolnej na terenach przeznaczonych w planach ogólnych pod rolnictwo (strefy otwarte). Obawy z tym związane przedstawiło już Ogólnopolskie Porozumienie Organizacji Pozarządowych w stanowisku z 7 marca 2025 r. w sprawie wpływu reformy planowania przestrzennego na zadania gmin w zakresie wydawania warunków zabudowy i związanych z tym problemów.
Nie wiadomo, jak udowodnić zwiększone potrzeby
Pracując nad strategią rozwoju gminy Powidz, staramy się skorzystać z możliwości, jaką jest wskazanie zwiększonych potrzeb na nowe tereny mieszkaniowe. Jednak w przepisach nie przewidziano metodologii, zgodnie z którą należy udowodnić istnienie większych potrzeb mieszkaniowych. Nie jesteśmy więc w stanie określić, czy ta próba się uda, a mieszkańcy naszej gminy, a także te osoby, które chcą w niej zamieszkać, będą przez kolejne miesiące funkcjonować w stanie niepewności. ©℗
Przedstawiony w artykule problem stanowi treść apelu Rady Gminy Powidz z lutego r. w sprawie pilnego podjęcia działań w celu zapewnienia władztwa planistycznego gminy w zakresie wyznaczenia terenów pod zabudowę mieszkaniową, skierowanego
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.