Nowe ustawy mają wesprzeć budowę mieszkań
Uchwalone oraz procedowane przepisy mają pomóc samorządom w prowadzeniu skuteczniejszej polityki mieszkaniowej. Sytuacja na rynku wciąż pozostaje niełatwa dla myślących o własnym lokum
Od 1 kwietnia obowiązuje ustawa z 20 marca 2025 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Jej celem jest zwiększenie maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa, do którego może zostać zasilony Fundusz Dopłat, z przeznaczeniem na wypłaty wsparcia podmiotom realizującym przedsięwzięcia polegające na tworzeniu lub modernizacji: lokali mieszkalnych na wynajem o ograniczonym czynszu, w tym wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, mieszkań treningowych lub wspomaganych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń oraz infrastruktury technicznej lub społecznej.
Fundusz Dopłat prowadzi Bank Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z nowelizowanym art. 21 ust. 1 ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych maksymalny limit, o którym mowa, w latach 2018–2025 będzie wynosił łącznie 8,710 mld zł. Zwiększono go w 2025 r. o 1 mld zł, co ma powiększyć liczbę mieszkań powstających w ramach społecznych form budownictwa.
Rząd przyjął projekt
18 marca Rada Ministrów przyjęła długo oczekiwany projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra rozwoju i technologii. Celem jest wprowadzenie stabilnego finansowania budownictwa społecznego poprzez wsparcie samorządów oraz inwestorów. W 2025 r. rząd przeznaczy na takie rozwiązania przynajmniej 2,5 mld zł, co ma umożliwić sfinansowanie w tym roku do 15 tys. mieszkań społecznych na tani najem. W 2024 r. był to 1 mld zł. W latach 2025–2030 na mieszkalnictwo społeczne i komunalne ma zostać przeznaczone w sumie do 45 mld zł. Wysokość bezzwrotnej dotacji na budowę nowych mieszkań lub remont pustostanów, może dochodzić do 80 proc. wartości inwestycji. Z Funduszu Dopłat będzie finansowane również tworzenie lub modernizacja pomieszczeń służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów.
Zaproponowane rozwiązania zakładają także zmiany, które uatrakcyjnią oszczędzanie na Kontach Mieszkaniowych. Chodzi m.in. o obniżenie z 500 zł do 300 zł minimalnej miesięcznej wpłaty, podwyższenie minimalnego wskaźnika rocznej premii do 4 proc. oraz zniesienie górnego limitu wieku dla rozpoczynających oszczędzanie, co umożliwi korzystanie z tego rozwiązania także osobom powyżej 45 lat.
Projekt ustawy przewiduje pierwszeństwo rozpatrywania wniosków o finansowe wsparcie dotyczące przedsięwzięć współfinansowanych w ramach KPO, jeśli chodzi o inwestycje w energooszczędne budownictwo mieszkaniowe dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach.
Zgodnie z intencją rządu przyjęte przepisy mają doprowadzić do przywrócenia budownictwu społecznemu charakteru socjalnego.
Nowe przepisy przewidują także rezygnację z określania na poziomie krajowym na rzecz gmin minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych, przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej.
Zmiany na rynku pierwotnym
Początek roku nie był najlepszy dla rynku mieszkaniowego. Jak wynika z danych GUS, w okresie styczeń–luty deweloperzy przystąpili do budowy 23,5 tys. lokali, o 10,2 proc. mniej niż w ubiegłym roku. Wpływ na taki wynik ma relatywnie wysoka baza porównawcza z 2024 r., kiedy to wiele firm notowało rekordową sprzedaż w związku z zakończeniem na początku roku programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Jednak to niejedyny powód. Innymi są złożoność i czasochłonność procedur administracyjnych oraz brak rozwiązań polityki mieszkaniowej.
Jak wynika z analizy Bankier.pl, sprzedaż giełdowych deweloperów zmalała w I kw. o ponad 12 proc. do niecałych 3,9 tys. Spadki w sprzedaży w tym okresie sygnalizuje też Otodom Analytics. Według wyliczeń portalu wyniosły one 20 proc. w Trójmieście, 14–16 proc. w Poznaniu, Warszawie i Łodzi, 9–10 proc. w Katowicach i we Wrocławiu, 3 proc. w Krakowie.
Nie bez znaczenia dla sytuacji na rynku są ceny mieszkań, które poszybowały w górę. Najwyższe wciąż są w Warszawie. Na koniec marca było to 17 656 zł/mkw. Najtaniej jest natomiast w Dąbrowie Górniczej, 8338 zł/mkw. – wynika z danych Otodom. A jeszcze w zeszłym roku najtańszym miastem pozostawał Wałbrzych z ceną 7878 zł/mkw.
Choć Warszawa pozostaje najdroższym miastem, to jednak nie w stolicy najbardziej zdrożały mieszkania w skali ostatniego roku. Największy skok odnotowały takie miasta jak Zielona Góra, o niemal 24 proc. Płock o 20,5 proc. czy Białystok o 16,3 proc. Na mapie Polski są jednak również ośrodki, w których w ostatnim roku cena zmalała. W marcu na zakup własnego lokalu po niższej cenie niż przed rokiem mogli liczyć kupujący w Gdyni, Olsztynie, Toruniu czy Chorzowie. Spadki wyniosły od 3 proc. do 4 proc. Jeśli chodzi o miasta, które notują najlepszą sprzedaż mieszkań deweloperskich, to w I kw. tego roku były to granice Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Na każdym z tych rynków popyt przekroczył 1 tys. lokali, przy czym w stolicy ponad 3 tys.
Drogo na rynku wtórnym
Szukający mieszkań z drugiej ręki również muszą się liczyć z dużymi wydatkami. W Warszawie cena za 1 mkw. wynosi bowiem 18 379 zł. Dużo, choć i tak taniej o 0,6 proc. niż przed rokiem. Spadła też cena zakupu lokalu w Krakowie, o 0,3 proc., do 16 630 zł/mkw. Najtaniej wśród analizowanych ośrodków jest w Bytomiu, podobnie jak rok temu, gdzie w przypadku używanego mieszkania trzeba wydać 4553 zł/mkw.
Warszawa to też miasto, w którym na koniec I kw. można było znaleźć najwięcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań – 28,8 tys. To o prawie połowę więcej niż przed rokiem. Na siedmiu największych polskich rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) w połowie kwietnia było 103 tys. ofert, o 38 proc. więcej niż rok temu – wynika z danych serwisów Otodom i OLX. Na drugim miejscu z największą liczbą ofert był Kraków, a na trzecim Wrocław. W zasadzie w każdym z miast, poza Katowicami, liczba ofert sprzedaży wzrosła w tempie dwucyfrowym.
Warto odnotować zapowiedzi dotyczące obniżenia stóp procentowych, co ożywiłoby rynek. Kredyty mieszkaniowe stałyby się bowiem tańsze.
JPO, PAO
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.