Rynek premium na fali wzrostu

Ubiegły rok był kolejnym, w którym sprzedaż lokali premium osiągnęła rekord. Nabywców, według JLL Polska, znalazło 700 mieszkań. Dla porównania, przed 2021 r. roczna sprzedaż na rynku premium nie przekraczała 250 sztuk. Kiedy inflacja poszybowała w górę, sprzedaż wzrosła do 400. KPMG szacował wartość segmentu premium w branży nieruchomości w 2022 r. na 2,84 mld zł. Dziś mowa o ponad 3 mld zł.

– Zamożność polskiego społeczeństwa rośnie, co wpływa na popyt na dobra luksusowe, szczególnie na nieruchomości. W ostatnich latach obserwujemy rozwój zarówno w zakresie wiedzy konsumenckiej, jak i samych produktów – są one ciągle ulepszane i dostosowywane do aktualnych wymogów. Doświadczony klient premium potrafi trafnie ocenić atrakcyjność lokalizacji, jakość materiałów i wykończenia – tłumaczy Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki deweloperskiej Allcon.

Jest kapitał

Jak wynika z „Global Wealth Report 2023”, wartość przeciętnego majątku Polaka w 2022 r. wyniosła prawie 53 tys. dol. To pięć razy więcej niż w 2000 r. Przybywa też osób zamożnych. Ponad 83 tys. ma aktywa warte od 1 do 5 mln dol. Ponad 100 mln dol. może pochwalić się ponad setka mieszkańców naszego kraju.

Ale to niejedyne powody, dla których mieszkania z najwyższej półki coraz lepiej się sprzedają. Polska przyciąga też coraz więcej zagranicznych inwestorów. Z raportu analityków CBRE wynika, że jest trzecim najbardziej atrakcyjnym rynkiem nieruchomości w Europie, zaś Warszawa mieści się w dziesiątce miast najbardziej przyciągających inwestorów międzynarodowych lokujących kapitał własny lub klientów w nieruchomości. Powód: Polska należy do stosunkowo nielicznej grupy krajów, które nie zaliczyły w zeszłym roku spadków cen nieruchomości. Wręcz odwrotnie, to był kolejny rok cenowego eldorado. Do tego dochodzi relatywnie dobra sytuacja polskiej gospodarki. Poza tym nasz kraj odznacza się stosunkowo wysoką rentownością najmu oraz wysokim prawdopodobieństwem dalszego wzrostu cen nieruchomości w dłuższej perspektywie. Znaczący wpływ na sytuację ma również kurs złotego, który sprzyja inwestorom zagranicznym w negocjacjach cenowych.

Jak zauważają eksperci, odpowiednio wybrana nieruchomość premium wciąż jest dobrą lokatą kapitału, długoterminowo nie traci, a zyskuje na wartości. Wyraźne ożywienie na rynku przyniosły pandemia koronawirusa i poczucie zagrożenia związane z konfliktami na świecie. W niestabilnych czasach ludzie kupują dobra luksusowe, w tym m.in. sztukę, złoto oraz nieruchomości, w celu ochrony majątku przed utratą wartości i dla dywersyfikacji portfela.

W inwestycjach z segmentu premium pojawiają się więc klienci inwestycyjni. Coraz częściej są to osoby, które w początkowych planach miały wynajem nieruchomości, a docelowo rozważają darowanie ich dzieciom jako dobry start w dorosłość.

– Tego typu nieruchomości w porównaniu z rynkiem popularnym gwarantują lepszy zysk, tzn. dynamiczny wzrost wartości w czasie, szczególnie widoczny w początkowym okresie, a także stabilny i dochodowy najem – tłumaczy Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland.

Szacuje się, ze w 2023 r. cena najmu za 1 mkw. luksusowej nieruchomości w Warszawie przekroczyła 170 zł. To o 30 zł więcej niż rok wcześniej.

Do tego rynek nieruchomości premium jest bardziej odporny na zawirowania gospodarcze, gdyż jest adresowany do zamożnego klienta, mniej na nie podatnego.

Jak definiuje Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, segment premium nie podlega takim wahaniom jak inne segmenty rynku mieszkaniowego, bo na takim rynku nie działają programy wsparcia dla kredytobiorców, skutki zaostrzania czy luzowania polityki kredytowej. Inwestorzy bardzo zwracają uwagę na detale, szukają unikalnych projektów. To nie są osoby, które muszą kupić mieszkanie, aby gdzieś zamieszkać. To są osoby, które poszukują „perełek do swojej kolekcji”.

– Bariera wejścia na rynek jest duża, z tego względu popyt na te nieruchomości nie rośnie gwałtownie. Ale również nie odnotowuje gwałtownych spadków, chociaż spadek zainteresowania takimi nieruchomościami był odnotowany po wybuchu wojny w Ukrainie – wyjaśnia Ewa Palus i podkreśla, że do tego dochodzi mocno ograniczona podaż mieszkań, bo projekt premium musi spełniać określone kryteria, chociażby lokalizacyjne.

Duże miasta i kurorty

Szacuje się, że cały rynek nieruchomości premium i luksusowych nie przekracza 10 proc. całego rynku mieszkań. Z czego projekty najbardziej prestiżowe stanowią niewielką część, bo ok. 2 proc. rynku.

– Względem poprzedniego roku oferta segmentu apartamentowego nieznacznie wzrosła, co było spowodowane wyższą aktywnością deweloperów – mówi Ewa Palus.

Choć popyt z każdym rokiem się zwiększa, co sprawia, że deweloperzy nie muszą się obawiać o brak klientów, to segment ten również mierzy się z wyzwaniami.

– Niezmiennie największym wyzwaniem dla deweloperów jest pozyskanie atrakcyjnej działki w doskonałej lokalizacji. Później trzeba wykreować jakościowy produkt, który trafi w gusta i pozwoli maksymalnie wykorzystać potencjał miejsca. Proces ten jest kapitałochłonny, wymaga dobrego wyczucia i solidnego zaplecza kompetencyjnego, a także umiejętności sprzedażowych, które pozwolą dotrzeć do grona nabywców tego typu produktów – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

Jarosław Zagórski potwierdza, że o tym, czy projekt jest premium lub luksusowy, decydują w głównej mierze unikalna lokalizacja, otoczenie, widok z okna, czyli to, czego nie możemy zmienić nawet ciekawym designem wnętrz lub części wspólnych.

– Takie perełki, kiedy trafiają na rynek, szybko znajdują odbiorców – zaznacza i dodaje, że pomimo dużej presji rynku i rosnącego zapotrzebowania na taki produkt deweloperzy są mocno ograniczeni dostępem do lokalizacji, które zapewnią niezbędny prestiżowy adres oraz unikalny widok i otoczenie, kwalifikujące projekt do tego segmentu.

– Wyzwaniem dla deweloperów budujących w segmencie premium jest ograniczona liczba atrakcyjnych gruntów w centrach miast. Można tu postawić pytanie, czy apartament znacznie oddalony od śródmieścia jest wciąż premium. Jednym z wyznaczników luksusu jest przecież wygodny dostęp do miejskiej infrastruktury, czyli spełnianie założeń 15-minutowego miasta. Kolejnym zagrożeniem ze względu na wspomniany limit gruntów jest brak gwarancji sąsiedztwa, która jest kluczowa przy nieruchomościach premium. Klient musi mieć pewność, że widok z okna nie straci na atrakcyjności – mówi Piotr Tarkowski.

Zmianą szczególnie odczuwalną, także dla rynku nieruchomości premium, w ostatnich latach jest też rozwój rynku najmu. Coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkania zamiast jego zakup.

Równolegle Polska stała się atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych, co wpłynęło na rozwój rynku najmu mieszkań, głównie w centrach miast.

Tym samym oferta apartamentów typu premium w Polsce jest zawężona do topowych lokalizacji w centrach dużych miast oraz znanych kurortów turystycznych. To naturalne rynki z dużym potencjałem do rozwoju. Są bowiem w stanie przyciągnąć zamożnych klientów możliwościami biznesowymi, życiem kulturalnym i świetnym skomunikowaniem. Jak wynika z najnowszego raportu ThinkCo i Otodom „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, aż 85 proc. dostępnych na rynku luksusowych apartamentów koncentruje się w Warszawie, Gdańsku, we Wrocławiu, w Krakowie i Gdyni. Jeśli chodzi o mieszkania o podwyższonym standardzie, to 68 proc. ofert jest w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, we Wrocławiu i w Poznaniu. Jeśli chodzi natomiast o rozwój segmentu premium, to dziś najsilniejszy jest on we Wrocławiu i w Trójmieście. W pozostałych miastach jest to mocno ograniczone. W Krakowie i Warszawie głównie z uwagi na problemy z dostępnością gruntów, a w Poznaniu i Łodzi na brak wystarczającego popytu na mieszkania z najwyższej półki.

Ceny w górę

W przypadku rynku nieruchomości premium od wielu lat widać trend silnego wzrostu cen, wyraźnie wyższy niż w przypadku oferty z segmentu popularnego. To między innymi przesądza o tym, że są one dobrą lokatą kapitału. W przypadku Warszawy w przeciągu ostatniego roku wzrosty cen sięgnęły 25–30 proc., podczas gdy na rynku popularnym przy obecnej średniej cenie na poziomie 17,5 tys. zł za 1 mkw. możemy mówić o podwyżce rzędu 15–20 proc. w skali roku. Ile więc kosztuje dziś 1 mkw. w segmencie premium?

Eksperci wyjaśniają, że różnice w cenach apartamentów mogą być niemałe. Decydują o tym indywidualne cechy konkretnego apartamentu, ale też, często w znacznym stopniu, prestiż samego adresu i budynku. Dlatego to, co dla jednych projektów w tym segmencie jest ceną średnią, dla innych może być minimalną albo wręcz nieosiągalną – choć nadal będą się mieścić w tej samej kategorii.

– Wszystko zależy od lokalizacji. Na przykład w Łodzi segment premium zacznie się od 20–25 tys. 1 za mkw. Ale w Warszawie to już będzie dużo wyższa kwota wynosząca od 35–45 tys. zł za 1 mkw. w górę. Oczywiście w segmencie premium musimy wziąć pod uwagę metraż mieszkania. Mikroapartament za 30 tys. zł za 1 mkw. to nie jest segment apartamentowy – zauważa Ewa Palus.

Jarosław Zagórski dodaje, że należy jednak podkreślić, iż w tym segmencie oferty deweloperów obejmują bardzo często lokale już wykończone pod klucz, a wtedy do ceny zakupu należy doliczyć dodatkowo koszt wykończenia stanowiący średnio od 20 proc. do 30 proc. ceny zakupu w stanie surowym. ©℗

PA