Pogarsza się koniunktura w budownictwie

- Na przestrzeni ostatnich 6-8 miesięcy sytuacja związana z cenami i dostępnością usług i materiałów budowlanych zmienia się dynamicznie. Faktycznie, wiele firm budowlanych wstrzymało zawieranie długoterminowych kontraktów. Powinno to się jednak stopniowo zmieniać. Firmy będą potrzebowały nowych zleceń, w tym również tych długoterminowych, żeby przetrwać - uważa Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska.

I dodaje, że obecnie między deweloperami a wykonawcami toczą się rozmowy na temat formuły rozliczeń i zabezpieczania ryzyka związanego z realizacją prac budowlanych.

- Widać również coraz większą otwartość na poszukiwanie nowych kontrahentów i nowej współpracy zarówno po stronie deweloperów, jak i podwykonawców - zauważa.

Zdaniem ekspertów szybkie rozwiązanie problemu jest potrzebne. Mniej podwykonawców na rynku oznacza mniejszą konkurencję i w efekcie wzrost cen inwestycji w przyszłości. Ale to nie jedyne zagrożenie dla deweloperów związane z ewentualnym skurczeniem się tej części sektora. To też może przełożyć się na zawieranie kontraktów, a w rezultacie na czas realizacji nowych projektów. Ostatecznie stracą na tym więc również kupujący. Tymczasem sytuacja branży budowlanej staje się coraz trudniejsza. Jak informuje Coface, po trzech kwartałach niewypłacalność w sektorze ogłosiło 212 firm, co stanowiło wzrost o ponad 19 proc. rdr. Barbara Kamińska, dyrektor działu oceny ryzyka w Coface w Polsce, przyznaje, że powodem są wysokie koszty, poczynając od wysokich cen materiałów budowlanych, paliw, energii i kosztów płac, kończąc na rosnących kosztach obsługi długu i leasingu. Ale zadziałał też efekt niskiej bazy roku ubiegłego. Zauważa również, że perspektywa otrzymania przez Polskę środków z KPO jest coraz bardziej mglista, co sprawia, że sytuacja wielu segmentów branży robi się napięta. Dodaje też, że klienci Coface zauważają pogorszenie struktury wiekowej należności swoich odbiorców, trudniej jest im samodzielnie ściągać wierzytelności. Udział windykowanych należności budowlanych rośnie.

- Ta sytuacja niestety nie napawa optymizmem, jeśli chodzi o perspektywy branży w kontekście niewypłacalności - zaznacza.

Na nie najlepszą sytuację w branży wskazuje też raport „Mieszkaniówka na rozdrożu”, przygotowany przez Cushman&Wakefield. Według niego w najtrudniejszej sytuacji mogą znajdować się mniejsze podmioty podwykonawcze oraz duże firmy wykonawcze z mało zdywersyfikowanym portfelem zamówień, które podpisały umowy na roboty budowlane. W ostatnich tygodniach ceny materiałów wprawdzie przestały rosnąć w takim tempie jak na przestrzeni ostatniego roku, ale są wciąż mniej więcej dwa razy wyższe niż na początku 2021 r. Powodem takiej sytuacji jest obawa przed globalną recesją, która sprawia, że surowce na światowych rynkach tanieją. Do tego na krajowym rynku budowlanym zakończył się okres paniki i spekulacji, który windował ceny materiałów do niebotycznych rozmiarów. Nie bez znaczenia jest też pogarszający się klimat inwestycyjny w polskiej gospodarce. Na głębszą obniżkę cen trzeba jednak będzie jeszcze poczekać. Na razie bowiem nie pozwalają na nią rekordowe koszty energii, które będą ogromnym wyzwaniem dla producentów cementu, betonu, stali, szkła i styropianu w 2023 r. Ceny również spadły od czerwcowych szczytów o ok. 20 proc., ale nadal są rekordowo wysokie. Dynamika wynagrodzeń w budownictwie również co prawda wyhamowała, jak zauważają autorzy raportu, ale nadal oscyluje w okolicach 12-13 proc. r/r. Co więcej, w 2023 r. dojdzie do 20-proc. wzrostu płacy minimalnej, która docelowo ma osiągnąć poziom 3600 zł brutto. Jednocześnie spadek inwestycji w polskiej gospodarce zwiększy rywalizację o pozyskanie nowych kontraktów, o które firmy muszą konkurować niską ceną. Wszystkie te zjawiska, według ekspertów raportu, najprawdopodobniej przyczynią się do pogorszenia kondycji branży budowlanej w latach 2023-2024.

- Do tego ciągły wzrost kosztów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstw i realizacją inwestycji deweloperskich przy braku możliwości przeniesienia ich na ceny mieszkań może w efekcie spowodować wstrzymywanie przez deweloperów nowych inwestycji. A to będzie skutkowało obniżeniem nowej podaży - zauważa Beata Kosobudzka, dyrektor sprzedaży i marketingu Dekpol Deweloper.

I to już się dzieje, co dla podwykonawców oznacza mniej zleceń. Przybywa bowiem deweloperów, którzy rewidują plany, co oznacza mniej zleceń dla podwykonawców. Jednym z nich jest Matexi Polska. Firma przyznaje, że nowe projekty zakłada na 2023 r.

- Jeszcze w zeszłym roku planowaliśmy zwiększyć wolumen sprzedaży rocznej z 500-600 mieszkań na trzech rynkach do tysiąca mieszkań. Dziś wiemy, że plany te musimy zrewidować i odłożyć w czasie. Obecnie wyzwanie stanowią koszty budowy, dostępność materiałów oraz stabilność zawieranych kontraktów. Nowe projekty planujemy wprowadzać pod warunkiem, że będziemy pewni, że zrealizujemy je w założonym budżecie i czasie tak, aby nabywcy mieszkań mieli gwarancję, że klucze do wymarzonego „m” dostaną w czasie i budżecie, które sobie założyli. - wyjaśnia decyzję Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska.

Ale i Develia nie kryje, że dostosowuje podaż do zmieniających się warunków ekonomicznych.

- Aby w obecnych realiach skutecznie realizować nowe projekty, trzeba zadbać o finansowanie i mieć również zapas własnego kapitału, co pozwala uniezależnić się od wpłat i dotrzymać warunków oferty dla kupujących klientów - dodaje Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia.

Tomasz Konarski, prezes YIT Polska, zauważa, że w celu przyspieszenia sprzedaży w obecnej sytuacji ceny mieszkań musiałyby spaść o ok. 60 proc.

- Trudno tego oczekiwać, mając na uwadze inflację, wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz kosztów gruntów. Z punktu widzenia dewelopera warto rozważyć przeczekanie albo skierowanie się z ofertą do klientów, którzy są w stanie zapłacić gotówką. Według naszych obserwacji wszyscy więksi deweloperzy w Polsce zmniejszyli liczbę nowych budów i nastawiają się na przeczekanie zimy. YIT prowadzi rozpoczęte już inwestycje: Parkur Residence, Aroma Park oraz Nordic Bemowo w Warszawie, a także Żurawie w Gdańsku. Dodatkowo kontynuujemy budowę ponad 1000 jednostek mieszkalnych zakontraktowanych przez NREP - skandynawski fundusz mieszkań na wynajem - dodaje.

Są więc i tacy, którzy nie zmieniają wcześniej obranego kierunku rozwoju. Przyznają jednak sami, że jest im łatwiej podjąć taką decyzję, bo funkcjonują na innych zasadach.

- Nasza sytuacja jest o tyle korzystna, gdyż mamy w grupie spółkę generalnego wykonawstwa. Do tego nasze relacje z podwykonawcami opierają się na zaufaniu, wieloletniej współpracy, rzetelności i dotrzymywaniu umów. Również skala naszej działalności i perspektywy kolejnych wspólnych budów są dla podwykonawców atrakcyjne - mówi Angelika Kliś, członek zarządu Atal.

O przyszłość nowych projektów nie obawia się też BPI Real Estate Poland, która na stałe współpracuje z siostrzaną firmą CFE Polska.

- To generalny wykonawca naszych inwestycji. Jest to spółka z tej samej grupy kapitałowej, do której należy BPI Real Estate Poland. Dzięki temu mamy pewnego partnera, który wspiera nas w realizacji projektów - zapewnia Béranger Dumont, dyrektor generalny firmy.

Zdaniem ekspertów z powodu obecnej sytuacji ucierpią wykonawcy i deweloperzy. Mniej projektów na rynku oznacza mniejszą sprzedaż, a co za tym idzie - mniejsze przychody i zysk. Nie wszyscy gracze mają poduszkę bezpieczeństwa w postaci oszczędności czy zasobnego banku ziemi, który można spieniężyć, by uzyskać środki na pokrycie bieżących kosztów. Mniejsi deweloperzy czy też ci, którzy funkcjonują w oparciu o kredyt, mogą mieć zatem problem z zachowaniem płynności i kontynuacją działalności. To może być przyczyną nasilenia się konsolidacji w sektorze w kolejnych latach czy wręcz wypadania z rynku niektórych graczy. Wielu deweloperów już sygnalizuje gorsze wyniki finansowe w tym roku oraz spadek marż. ©℗

PAO

Kalejdoskop pomysłów

Ważniejsze ustawy, programy i działania, nakierowane na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce

2022 Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zastąpienie studium uwarunkowań planem ogólnym gminy, zakładający uproszczenie procedur planistycznych, doprecyzowanie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego

Nowa ustawa deweloperska - utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zabezpiecza konsumenta na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, nowe uprawnienia do odmowy odbioru lokalu, dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego, doprecyzowanie definicji umowy rezerwacyjnej.

Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy - większe zabezpieczenie praw i interesów właścicieli lokali decydujących się na wynajęcie uchodźcom z Ukrainy.

2021 Likwidacja amortyzacji mieszkań na wynajem w ramach Polskiego Ładu - od 2023 r. właściciele nieruchomości nie będą już mogli rozliczać kosztów amortyzacji mieszkania i w ten sposób zmniejszać należności do urzędu skarbowego.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (zmiana ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

2020 Ustawa covidowa - zakaz eksmisji z mieszkania najemców, którzy na skutek pandemii znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej.

2018 Specustawa mieszkaniowa - ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

2016 Mieszkanie Plus - powołanie Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju, w planie budowa tysięcy mieszkań z tanim najmem

2014 Fundusz Mieszkań na Wynajem - początek rynku PRS (instytucjonalnego najmu mieszkań) w Polsce

2013 Powołanie Funduszu Mieszkań na Wynajem (BGK Nieruchomości rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”

2012 Ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) - wprowadzająca ochronę praw nabywców mieszkań od momentu zawarcia umowy deweloperskiej

2006 Rządowy program „Rodzina na Swoim”

2003 Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

2001 Ustawa o ochronie praw lokatorów

1995 TBS-y - ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

1994 Ustawa o własności lokali