Kapitalizm na rynku nieruchomości

Czy państwo powinno w ogóle zapewniać każdemu tani dach nad głową, a jeśli tak, to w jaki sposób? – Moim zdaniem państwo powinno ingerować w rynek przede wszystkim pośrednio. Właściwie jedynym segmentem, w którym istnieje potrzeba budowy mieszkań przez państwo jest budownictwo komunalne – mówi dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej. Zwraca uwagę na potrzebę zreformowania prawa regulującego działanie tej części rynku. – Zarządzanie mieszkaniami komunalnymi w Polsce jest bardzo nieefektywne. Problem polega na tym, że osobom, które uzyskały prawo do zajmowania lokalu komunalnego trudno je odebrać nawet wtedy, gdy przestają spełniać kryteria upoważniające do jego zajmowania – mówi ekspert.

Zdaniem Marka Wielgi, eksperta portalu GetHome.pl, zapewnienie dachu nad głową najbiedniejszym rodzinom to zadanie gmin. Zupełnie się z niego nie wywiązują. – W 2020 r. gminy oddały do użytkowania zaledwie 1009 mieszkań komunalnych, co jest wynikiem najgorszym w historii III RP. Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W 93 proc. powiatów nie rozpoczęła się w 2020 r. budowa ani jednego mieszkania komunalnego – mówi Marek Wielgo.

Wróćmy do wywodów Nelsona. Przekonuje on dalej w swoim tekście, że każdy towar na wolnym rynku podlega znacznym wahaniom cen i w kapitalizmie to się nie zmieni. Dotyczy to także mieszkań. Jakie są tego skutki? Gdy ceny mieszkań spadają, to wynajmujący mieszkania nie mają motywacji do dbania o nie, a wielu właścicieli nieruchomości, szczególnie tych niezamożnych, wpada w tarapaty finansowe, ponieważ wysokość hipotek zaczyna przewyższać wartość nieruchomości. Gdy ceny rosną (tak jak obecnie), w dużych miastach krajów takich jak USA obserwujemy narastanie rynkowej bańki, to najubożsi są poddawani dużej finansowej presji lub wysiedlani z mieszkań. Prywatnym właścicielom nie opłaca się z kolei budować lub wynajmować im mieszkań.

Pensje kontra ceny

Czy dostęp do mieszkań w dużych polskich miastach stał się problemem? Jeżeli przyjmiemy długą perspektywę (2005–2020; dane Eurostatu), to okaże się, że to właśnie w Polsce przeciętna cena mieszkania wzrosła najbardziej spośród wszystkich krajów UE, dla których dostępne są takie dane (aż o 142 proc.). To znacznie więcej niż chociażby w Czechach (121 proc.), Niemczech (67 proc.), Danii (49 proc.) czy Holandii (34 proc.). Okazuje się jednak, że wynagrodzenia w Polsce rosły w analizowanym długim odstępie czasu jeszcze szybciej niż ceny mieszkań. W przypadku pary uzyskującej przeciętne wynagrodzenie, majacej dwójkę dzieci, dochody netto wzrosły w ciągu 15 lat o 143 proc. W przypadku wspomnianych powyżej krajów wzrosty te wyniosły kolejno: 104 proc. (Czechy), 42 proc. (Niemcy), 44 proc. (Dania) oraz 50 proc. (Holandia).

Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnej nieruchomości wzrosła aż o 142 proc., to rata kredytu zaciąganego na 30 lat zwiększyła się jedynie o 63 proc. (wyliczenia Expandera). Widzimy więc, że raty pochłaniały w 2020 r. mniejszą część wynagrodzeń netto rodzin o przeciętnych dochodach. Nie możemy więc stwierdzić, że mieszkania w Polsce stały się mniej dostępne.

Od kryzysu na rynku w 2007 r. przez około dekady obserwowaliśmy w Warszawie wzrost wskaźnika średnich zarobków brutto do średniej ceny mieszkań. O ile w 2007 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto można było kupić w stolicy 0,44 mkw., o tyle w 2017 r. już 0,78 mkw. Po 2017 r. trend odwrócił się. Podobną sytuację obserwowaliśmy w innych dużych polskich miastach. Do 2017, 2018 r. wskaźnik rósł, ale po tym czasie ceny nieruchomości zaczęły prześcigać pensje. Dostępność mieszkań znacznie pogorszyła się w 2021 r.

Gdzie te mieszkania?

Kolejny problem polega na tym, że w Polsce jest po prostu za mało mieszkań. Ministerstwo Rozwoju oszacowało, że na koniec 2019 r. deficyt wyniósł 641 tys. mieszkań. Rośnie też przez ostatnią dekadę liczba osób ubiegających się o mieszkanie komunalne. Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2018 r. po mieszkania od gmin czekało w kolejce 150,6 tys. gospodarstw domowych. Jednak potrzeby z pewnością są dużo większe. Po prostu wiele rodzin nie stara się o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryteria. – Szacuje się, że nawet 40 proc. gospodarstw domowych marzących o samodzielnym lokum ma zbyt wysokie zarobki, żeby starać się o mieszkanie od gminy, a równocześnie zbyt niskie, żeby kupić je za kredyt – mówi Marek Wielgo.

Dlaczego samorządy nie budują mieszkań dla najuboższych? Przede wszystkim dlatego, że mają notoryczne problemy z budżetami. Teraz mogą liczyć jednak na silną pomoc państwa. Rząd zmodyfikował zarówno program wsparcia budownictwa komunalnego, jak i społecznego czynszowego. Od marca 2021 r. gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80 proc. kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej 35–45 proc. – Dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów. Co ważne, są zarezerwowane na ten cel pieniądze w budżecie państwa. Problem jedynie w tym, by gminy chciały po nie sięgać – mówi Wielgo.

Finansjalizacja i spekulacja

Na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia z postępującą finansjalizacją – wynika z artykułu „Istota i skala finansjalizacji rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2000-2015” (opublikowany w „Studia i Prace”, Kolegium Zarządzania i Finansów SGH, Zeszyt Naukowy 165). Głównymi jej miarami są relacje wartości kredytów hipotecznych do PKB i produktu krajowego per capita. Oba te wskaźniki rosły we wskazanym okresie i to szybciej niż w całej UE. Autorka artykułu Dominika Godowska-dos Santos przytacza wyniki naukowych opracowań na temat dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych. Okazuje się, że gospodarstwa domowe w Polsce są pod tym względem w lepszej sytuacji niż unijne. Finansjalizacja prowadzi jednak w Polsce do pogorszenia sytuacji gospodarstw domowych o najniższych dochodach w porównaniu do lepiej uposażonych. Najmocniej dotyka osoby wynajmujące nieruchomości po rynkowych cenach.

Czy mamy już jednak do czynienia ze spekulacją? Zdaniem wiceprezesa zarządu JLL Kazimierza Kirejczyka obserwujemy w Polsce to zjawisko. Wykazał on podczas prezentacji przedstawionej na XVII Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, że w większości miast mieszkania stają się coraz mniej dostępne (w dużej mierze na skutek spekulacji). Sytuacja rynkowa jest jego zdaniem zbliżona do tej z lat 2012–2013, ale wciąż wyraźnie lepsza niż podczas kryzysu z 2007 r. Zdaniem Kirejczyka w pierwszym kwartale 2021 r. można było już zaobserwować na rynku klasyczną spekulację.

Wiele wskazuje na to, że zjawisko to ma jednak niewielką skalę. Z badania przeprowadzonego przez NBP wynika, że tylko jedna na 15-20 osób kupuje mieszkanie w celu jego szybkiej odsprzedaży. Zjawisku flippingu przyjrzeli się: kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej dr Adam Czerniak, partner zarządzający ThinkCo Tomasz Bojęć oraz specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów Hanna Milewska-Wilk. W raporcie „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” ocenili, że niemal 6 proc. wszystkich transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym to transakcje flippingowe, przy czym w niektórych lokalizacjach (np. Katowice, Bydgoszcz) osiągnęły nawet wartości dwucyfrowe.

– „Flipperzy” uaktywnili się w Polsce w 2017 i 2018 r. Na niektórych rynkach nawet co siódme mieszkanie było kupowane przez tę grupę. Od mniej więcej połowy tego roku aktywność spekulantów zaczyna stopniowo spadać, co ma związek z rosnącymi stopami procentowymi oraz obawami o to, że ceny mieszkań przestaną szybko rosnąć – mówi Czerniak. Eksperci zwracają uwagę, że tak duży udział transakcji flippingowych byłby uznany w USA za zagrażający stabilności rynku mieszkaniowego.

O tym, że spekulanci i duże fundusze inwestycyjne „psują” rynek, świadczy to, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa wprowadzenie specjalnych limitów na zakup mieszkań. Resort informuje, że takie rozwiązania, zawarte w przygotowywanym przez rząd „Pakiecie antyinflacyjnym”, objęłyby również tzw. pustostany, czyli mieszkania kupowane wyłącznie w celach inwestycyjnych – mówi Wielgo.

Z danych portalu prawo.pl wynika, że fundusze mieszkaniowe z kapitałem zagranicznym wykupiły już 7 tys. mieszkań w Polsce. Wyliczenia serwisu wskazują, że do 2028 r. już 90-100 tys. mieszkań będzie własnością takich funduszy. Dominującym modelem ich działania jest kontraktowanie budowy całych budynków pod najem. Adam Czerniak uważa jednak, że to wciąż niewielki udział całego rynku, a wzrost aktywności funduszy nie wymaga regulacji. – Polska nie ma jednak aż takich problemów - z funduszami spekulacyjnymi, z którymi boryka się Berlin i przez najbliższych kilka dekad nie będzie ich mieć. W stolicy Niemiec aż 80 proc. wszystkich mieszkań jest wynajmowanych, a 15 proc. znajduje się w rękach zaledwie czterech funduszy, które dyktują ceny – mówi ekspert. Podkreśla też, że jednak to między innymi dzięki aktywności funduszy rynek najmu w Niemczech jest tak popularny i stabilny, a ponad połowa Niemców żyje w wynajmowanym lokum.