Nie wszystko premium, co się świeci

Po pierwsze, co potwierdza raport KPMG, przybywa majętnych Polaków. To właśnie oni są zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości premium.

Urszula Krukowska, kierownik sprzedaży i marketingu w RealCo Property Investment and DevelopmentRealCo, potwierdza, że klientami rynku premium są głównie zamożni inwestorzy, właściciele firm, prezesi, menedżerowie oraz kadra kierownicza. Przedsiębiorcy z branż takich jak budownictwo, produkcja, energia czy medycyna.

Drugim czynnikiem jest tezauryzacja, czyli gromadzenie dóbr luksusowych, które tworzą portfel inwestycyjny. Apartamenty stanowią często jego główną składową. Po trzecie segment premium jest niewielki w porównaniu do całego rynku, co wynika z ograniczonego dostępu do terenów, na których takie nieruchomości mogłyby powstać.

- Najlepszych lokalizacji, które są jeszcze dostępne na rynku, jest coraz mniej. To sprawia, że popyt na luksusowe nieruchomości jest znacznie wyższy niż podaż - mówi Piotr Tarkowski.

Ekspertka z RealCo zwraca uwagę na jeszcze jeden czynnik - potrzebę dywersyfikacji środków finansowych wśród inwestorów. Tymczasem, jak zauważa, nieruchomości premium ze względu na dużą przewidywalność oraz optymistyczne perspektywy wzrostu wartości są jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału.

- Obecnie zakup mieszkania z segmentu premium służy również ochronie kapitału przed inflacją. Dodatkowo rynek tego typu mieszkań wykazuje stosunkowo wysoką odporność na zmiany gospodarcze i daje inwestorom poczucie bezpieczeństwa - dodaje Urszula Krukowska.

Popyt przekłada się na średnie ceny. Z analizy JLL wynika, że w latach 2014-2021 zwiększyła się ona o 68 proc. Dla porównania segment mieszkań popularnych wzrósł o 40 proc. W efekcie najdroższe obecnie apartamenty luksusowe dostępne w Polsce znaleźć można w Warszawie w cenach w przedziale 8700-11700 euro za 1 mkw.

- Ceny zależą w dużej mierze od miasta, lokalizacji inwestycji, wystawy, standardu budynku, dodatkowych powierzchni tarasów i balkonów. Niepowtarzalny widok winduje cenę w górę, a podaż lokali „z widokiem” jest ograniczona. Przez to ceny dochodzą do kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy i przez unikatowość produktu będą rosły - informuje Urszula Krukowska.

Piotr Tarkowski, na podstawie swojej oferty, potwierdza, że wartość tych inwestycji rośnie z miesiąca na miesiąc.

- O ile wartość mieszkań popularnych lub ekonomicznych może w pewnych momentach chwilowo spaść, to rynek premium zachowa stabilność - uważa.

Taka sytuacja zachęca deweloperów do wchodzenia na ten rynek, którzy liczą na skorzystanie ze stałego i utrzymującego się popytu.

Choć, jak zauważa Piotr Baran, prezes zarządu PCG, obecnie realizowane inwestycje były planowane dużo wcześniej, kiedy popyt był niższy.

- Rynek deweloperski nie jest w stanie tu i teraz reagować na hossę, ponieważ proces przygotowana inwestycji do realizacji i sprzedaży jest uzależniony od wydawania decyzji administracyjnych i czasem trwa nawet kilka lat. Wzrost liczby inwestycji premium jest raczej efektem rozwoju rynku tych inwestycji w Polsce i pojawienia się klientów zainteresowanych takimi projektami, a nie obecnego boomu - twierdzi Baran.

Prawdą jest też jednak to, że nie wszystko, co jest nazwane apartamentem premium, jest nim w rzeczywistości. Niestety coraz częściej za tym określeniem kryje się haczyk, który ma wpłynąć na podbicie cen.

- Na pewno kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Nie dajmy się nabrać na „premium” zlokalizowane na przedmieściach albo dzielnicach określanych jako „sypialnie” aglomeracji. Tego typu nieruchomości buduje się tylko w centrum albo wyjątkowym miejscu, jak zabytkowa lub nadmorska część miasta - wyjaśnia Piotr Tarkowski.

Do tego dochodzi wyjątkowa architektura oraz najwyższy standard wykończenia. Nie bez znaczenia jest też doświadczenie dewelopera, który musi mieć know-how w tym obszarze. Zdaniem Piotra Tarkowskiego w tej branży sprawdzają się wyłącznie inwestorzy posiadający zespół ekspertów z długim stażem pracy i wykwalifikowanych we wszystkich obszarach biznesu deweloperskiego. Przy projektach premium nieodzowna jest bowiem perspektywa holistyczna.

- Deweloper, który specjalizuje się wyłącznie w mieszkaniach ekonomicznych i popularnych, będzie miał problem z wejściem w segment premium. Można to porównać do sytuacji, w której Fiat wypuściłby na rynek limuzynę konkurencyjną do mercedesa S. Trudno byłoby przekonać potencjalnych klientów, żeby wymienili sprawdzoną markę na taki eksperymentalny projekt - zaznacza Piotr Tarkowski.

Kolejne lata będą więc przynosiły napływ nowej oferty na rynek. Allcon, który zakończył realizację projektu w gdańskiej dzielnicy Przymorze - Tarasy Bałtyku, rozpoczyna właśnie realizację kolejnego - Atrium Oliva. Ponadto w perspektywie najbliższych dwóch lat firma planuje rozpocząć budowę kompleksu mixed-used łączącego funkcje mieszkalne, usługowe i biurowe.

Wybrzeże upodobał sobie też Dekpol Deweloper. Firma sprzedała 77 apartamentów w pierwszym etapie Sol Marina i ruszyła ze sprzedażą 127 w drugim. Z kolei PCG realizuje obecnie inwestycje w pięciu miastach. W 2022 r. planuje uruchomić kolejne projekty we Wrocławiu.

- Docelowo chcielibyśmy realizować w każdym z miast, w którym budujemy, dwie inwestycje jednocześnie - mówi Piotr Baran. ©℗