Rynek magazynowy wciąż bije rekordy

Rosną oczekiwania

Jak tłumaczy Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska, wraz z dynamicznym rozwojem sektora rosną oczekiwania klientów w zakresie szybszych dostaw towarów. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu ostatniej mili. Przekłada się to na wzrost zapotrzebowania na magazyny miejskie.

- Obserwujemy aktywizację mniejszych miast z 70 czy 100 tys. mieszkańców. Główne rynki jak Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Polska Centralna i Poznań, które cieszą się największą popularnością, gonią kolejne aglomeracje. E-commerce wpływa również na specyfikację techniczną obiektów - jest zapotrzebowanie na wyższe budynki, w standardzie budujemy magazyny o wysokości już nie 10 m, a 12 m - tłumaczy Marek Dobrzycki, managing director Panattoni. Dodaje, że na rynek nieruchomości przemysłowych wpływają zmiany w łańcuchach dostaw i takie zjawiska jak nearshoring oraz lokowanie produkcji bliżej rynków zbytu.

W ślad za popytem idzie podaż. W ubiegłym roku deweloperzy dostarczyli na rynek ok. 3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To prawie 1 mln mkw. więcej niż przed rokiem. Mimo to poziom pustostanów, czyli dostępnej od zaraz powierzchni maleje. W zeszłym roku zmniejszył się o niemal 3 pkt proc. do 3,8 proc. (stan na koniec 2021 r.). Dlatego coraz więcej mówi się o podwyżkach czynszów, które pozostają na podobnym poziomie od lat.

Dziś czynsz podstawowy w projektach pełniących funkcje magazynów centralnych wynosi od 2,8 do 3,9 euro za mkw. miesięcznie, a w przypadku mniejszych modułów od 4,3 do 5,5 euro za mkw. miesięcznie.

Deweloperzy podkreślają jednak, że głównym powodem podwyżek, które mogą wynieść kilka procent, nie będzie duży popyt, ale rosnące koszty realizacji inwestycji. W skali roku zwiększyły się one o ok. 20 proc.

- Trend zwyżkowy jest wynikiem przynajmniej dwóch składowych - z jednej strony mamy aprecjację ceny działek oraz ich dostępność, szczególnie na rynkach, które aktywnie się rozwijają. Z drugiej strony rosną koszty realizacji. Tu wpływ mają koszty materiałów i braki w ich dostawach czy obniżone możliwości pozyskania niektórych z nich. Jednocześnie w porównaniu z Europą Zachodnią, a właściwie całą UE, stawki najmu powierzchni magazynowych w Polsce są najniższe - zauważa Marek Dobrzycki.

Magazyny w budowie

Plany deweloperów wciąż są ambitne. Na koniec 2021 r. w budowie było ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza rekordowy wynik. Do tego ponad połowa była zabezpieczona umowami najmu.

- Wyniki za I kw. 2022 r. pokażą, ile z zaplanowanej do oddania nowej podaży dostarczyli deweloperzy. Co prawda pierwsze skutki konfliktu rosyjsko-ukraińskiego mogą być zauważalne w obszarze trwających inwestycji już po I kw. 2022 r., jednak z pewnością dla ogólnej oceny sytuacji rynkowej bardziej miarodajne okażą się dane z kolejnego kwartału. Na ten moment spodziewamy się, że rozpoczęte procesy inwestycyjne mogą nieco się wydłużyć, przy czym realizacja zaplanowanych projektów na koniec 2022 r. nie wydaje się zagrożona - komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, AXI IMMO. Szczególnie że położenie geograficzne Polski wskazuje nasz kraj jako pierwszy wybór dla firm, które dotychczas rozwijały się na wschodzie Europy. Pierwsze oznaki tego zjawiska są już widoczne.

- Od około dwóch tygodni obserwujemy dużą liczbę zapytań ze strony firm z Ukrainy, które, nawet czasowo, zainteresowane są przeniesieniem swojej działalności do Polski - mówi Renata Osiecka. Niespodziewany wzrost popytu może wpłynąć na jeszcze szybszą absorpcję dostępnej w kraju powierzchni logistycznej i obniżenie poziomu pustostanów. W konsekwencji deweloperzy mogą podejmować decyzje o rozpoczęciu budowy nowych obiektów.

Zdaniem ekspertów rynek nadal też będzie napędzany przez e-commerce. Choć rozwija się dynamicznie, to w porównaniu z rynkami niemieckim, amerykańskim czy angielskim widać wciąż wysoki potencjał.

- Dopiero nieco ponad 24 mln Polaków kupuje online, a to napędza ogromne zapotrzebowanie na powierzchnię do obsługi e-commerce, która jeszcze kilka lat temu stanowiła niewielki odsetek. Teraz to ok. 35 proc. rocznej podaży. Dodatkowo magazyny realizowane na zachodzie Polski służą głównie obsłudze zachodniej Europy, zwłaszcza Niemiec. Dlatego im dłużej ten trend się utrzyma, tym więcej magazynów będzie powstawało w Polsce - uważa Marek Dobrzycki.

Handel nasycony

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce ma przełożenie na rynek nieruchomości handlowych. Przenoszenie się handlu do internetu sprawia, że zapotrzebowanie na nowe lokale handlowe nie jest już tak duże. Rynek galerii handlowych rozwija się w związku z tym w wolniejszym tempie, co jest też efektem jego nasycenia. Do tego wiele marek na skutek pandemii zdecydowało się wyjść z Polski. Poza siecią Tesco, w latach 2020-2021 zdecydowały się na to m.in. takie marki jak Salamander, Promod, Camaieu, Sportisimo czy Tape à l’oeil. Do końca 2022 r. zamknięte mają zostać także sklepy Uterque należącej do sieci Inditex, a ze sklepów stacjonarnych w Polsce rezygnuje Gino Rossi.

Jak podaje Colliers w ubiegłym roku deweloperzy oddali ok. 340 tys. mkw. powierzchni handlowej. To wynik podobny do tego z 2020 r., ale gorszy niż przed pandemią, kiedy budowano ponad 400 tys. mkw. i więcej powierzchni rocznie.

Plany deweloperów na ten rok zakładają wybudowanie niecałych 300 tys. mkw. powierzchni handlowej. Oznacza to spadek względem 2021 r. To, jak zauważają eksperci, efekt tego, że w planach są przede wszystkim mniejsze centra handlowe, w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.