Tworzy się przestrzeń do dalszych wzrostów cen

– Pomimo spowolnienia, a w pewnym momencie nawet zahamowania udzielania kredytów, popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest nadal na bardzo wysokim poziomie. To zasługa klientów gotówkowych lokujących kapitał w nieruchomościach. Z kolei podaż, ze względu na koszty, dostępność gruntów oraz realne możliwości sprzedażowe, jest regulowana przez deweloperów – tłumaczy sytuację Wojciech Smolak, dyrektor sprzedaży i marketingu w BPI Real Estate Poland.

Jedocześnie, jak wynika z danych Otodom Analytics, w lutym do ofert deweloperów trafiło zaledwie 1,8 tys. mieszkań. To o 33 proc. mniej niż przed miesiącem i aż o 64 proc., licząc rok do roku. W związku z tym nadwyżka liczby transakcji nad lokalami nowo wprowadzonymi do oferty sięgnęła 60 proc., w wyniku czego oferta mieszkań deweloperskich dostępnych do zakupu w granicach tych miast spadła do 47,1 tys. Mimo wszystko wciąż jest to relatywnie wysoki poziom.

Można się jednak spodziewać, że w sytuacji utrzymującego się w kolejnych miesiącach wysokiego popytu oferta dostępna na rynku zacznie się szybko kurczyć. Szczególnie że deweloperzy zapowiedzieli na ten rok budowę tylko 60–70 tys. mieszkań, czyli aż o 100 tys. mniej niż w roku 2021.

Łatwiej o kredyt

Początek 2023 r. przyniósł powiew optymizmu, jeśli chodzi o dostęp klientów do finansowania. W grudniu 2022 r. rząd zapowiedział wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, przewidującego dopłatę państwa do zakupu pierwszego mieszkania dla osób do 45. roku życia. 14 marca 2023 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Zakłada ona uruchomienie programu „Pierwsze mieszkanie” 1 lipca 2023 r. Całkowity koszt programu przewidzianego na 10 lat jest szacowany na 16 mld zł.

W lutym Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła politykę wyliczania zdolności kredytowej i pozwoliła na zmniejszenie bufora doliczanego do oprocentowania do 2,5 proc. w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej.

– Taki obrót sytuacji spowodował w lutym i marcu ożywienie w postaci zwiększonego ruchu w biurach sprzedaży. Z jednej strony napłynęli nowi klienci gotówkowi, którzy albo chcieli kupić lokale w celu inwestycyjnym, albo doszli do wniosku, że jest to optymalny moment, by kupić nowe mieszkanie dla siebie. Z drugiej – zaczęli pojawiać się ci, którzy zamierzają skorzystać z nowych kredytów i chcieliby zapewnić sobie możliwość kupienia mieszkania po obecnej cenie – opowiada Anna Karaś, senior consultant, residential research w JLL, i dodaje, że dla przykładu w Warszawie do programu zakwalifikowałoby się ok. 48 proc. obecnej oferty mieszkaniowej (lokale w cenie do 800 tys. zł), a w sporo tańszej Łodzi aż 60 proc. mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. W małych miastach będzie to dotyczyć zdecydowanej większości, jeśli nie nawet całej oferty.

– Brak limitu cenowego oznacza dużą swobodą wyboru lokalu oraz nie wymusi na deweloperach obniżek cen mieszkań. Dlatego należy spodziewać się ich stabilizacji bądź dalszego, lecz mniej dynamicznego niż w 2022 r., wzrostu. Szczególnie że projekty uruchomione w 2022 r. zakontraktowane są po wysokich stawkach, bardzo wysokie są też koszty finansowania inwestycji, więc deweloperzy nie będą raczej skłonni do obniżania marż i cen na tych inwestycjach – uważa Anna Karaś.

Dlatego ogłoszenie rządowego programu dodatkowo wywołało na rynku wzmożony ruch po stronie klientów posiadających już teraz zdolność kredytową, ale wstrzymujących się z zakupem. Wśród nich rośnie obawa o wzrost cen mieszkań, który może być spowodowany programem. czy chociażby nadal bardzo wysoką inflacją.

Stabilnie już było

Tym samym, jak zauważają eksperci, okres stabilizacji cen, widoczny od połowy ubiegłego roku na rynku pierwotnym, mamy już za sobą. Przed nami raczej kolejne podwyżki. Bo jak uważa Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon, planowany program rządowy „Pierwsze mieszkanie” może pobudzić popyt, za którym nie nadąży podaż.

– Do tego obecne wskaźniki makroekonomiczne i ich prognozy na najbliższe lata nie zwiastują zmniejszania się kosztów budowy mieszkań. Co ważniejsze, rosnąca luka podażowa, wynikająca z ograniczenia wprowadzanych projektów przez deweloperów, przełoży się też na wzrost ceny mieszkań – dodaje.

Przesłanek mówiących o tym, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadną, jest więcej.

– Koszty zakupu działek utrzymują się na wysokim poziomie, podobnie jak budowy, które z jednej strony wynikają z poziomu inflacji, z drugiej jednak są pokłosiem wojny w Ukrainie – mówi Wojciech Smolak.

Doktor Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol, również wśród powodów wymienia wysoką inflację, wzrost cen energii i materiałów budowlanych, koszty zakupu i dostępność gruntów, a przy tym wydłużające się procesy administracyjne i związane z pozwoleniami, gdzie sytuacja jej zdaniem także nie rokuje poprawy.

W podobnym tonie wypowiada się Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

– Nie dostrzegamy możliwości spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym z uwagi na rekordowo wysokie ceny gruntów oraz bardzo wysokie koszty budowy, co wynika m.in. ze znaczących wzrostów cen energii i innych mediów. Ponadto maleje podaż mieszkań, gdyż część deweloperów ograniczyła swoją aktywność inwestycyjną. Ogólnie wysoka inflacja wskazuje kierunek dalszego wzrostu cen, także jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy – potwierdza.

Do tego dochodzi ogólna niepewność ograniczająca podaż mieszkań. Deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, czekając na bardziej stabilne warunki gospodarcze oraz wzrost popytu.

Robert Chojnacki, prezes zarządu spółki RedNet 24, twierdzi, że przestrzeni na spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym nie widzi w najbliższych kilku kwartałach. Zauważa, że mimo znacznego spadku popytu w ubiegłym roku ceny się nie zmniejszyły, jedynie spowolnił ich wzrost.

Dane Otodom Analytics potwierdzają, że w lutym mieliśmy do czynienia z kolejnym odbiciem średnich cen ofertowych na niemal wszystkich rynkach. I choć wzrosty miesiąc do miesiąca nie są wciąż duże, to porównanie do średnich cen sprzed trzech miesięcy wskazuje na wyraźny wzrost dynamiki.

W lutym, w porównaniu do listopada 2022 r., za 1 mkw. mieszkania trzeba było zapłacić o 1 proc. więcej w Trójmieście i Poznaniu, 2 proc. w Krakowie i aż o 6 proc. więcej w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Co z rynkiem wtórnym

Ile dziś trzeba wydać, by kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Wiedzy na ten temat dostarcza analiza zrobiona wśród deweloperów przez portal Dompress.pl. Wynika z niego, że Develia oferuje swoje mieszkania w Krakowie czy Wrocławiu od 6,5–6,7 tys. zł za 1 mkw. Podobnej ceny oczekuje Atal za lokal w Łodzi, ale czteropokojowy. Za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić od 7,5 tys. zł za 1 mkw., a za kawalerkę – 7,7 tys. zł. Lokum Deweloper najtańsze dwupokojowe mieszkanie ma we Wrocławiu. Tu cena zaczyna się od 309 tys. zł. W podwrocławskiej Sobótce wynosi ona już 419 tys. zł. W Krakowie cena 1 mkw. dwupokojowego mieszkania zaczyna się u tego dewelopera od 9966 zł. Nickel Development ma mieszkania w Poznaniu i podpoznańskiej Dąbrówce. Cena 1 mkw. dwupokojowego lokalu wynosi od 7394–7882 zł za 1 mkw. w zależności od inwestycji. Dekpol Deweloper oferuje mieszkania w Gdańsku od 8280 zł za 1 mkw. W ofercie firmy są też tańsze lokale, oferowane w ramach inwestycji Osiedle Kociewskie położonej w Rokitkach koło Tczewa. W tym przypadku ceny zaczynają się od 6820 zł za 1 mkw., mieszkanie dwupokojowe można nabyć w cenie 244 tys. zł.