Gazeta Prawna
Zamów Zaloguj

Logowanie do serwisu

login:

hasło:

Jeśli zapomniałeś hasła Przypomnij hasło

  • Obraz
  • Obraz
  • Poprzednia strona

 

Opodatkowanie najmu w 2007 roku

PRZYCHODY OSÓB NIEPROWADZĄCYCH DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

Wynajmujący mieszkania mogą wybrać rozliczenia ryczałtowe

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu itp. jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Osoby, które osiągają przychody z najmu, mogą skorzystać z opodatkowania w formie zryczałtowanej. Wynika to z regulacji zawartych w art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Unormowania te stanowią, że ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ważne są również przepisy zawarte w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przepisy te stanowią, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Konieczne pisemne oświadczenie

Przepisy nakładają określone obowiązki na podatnika, który chce rozliczać przychody z najmu w formie ryczałtu. Podatnik ten musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy. Podatnik składa je naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. W 2007 roku jest to sobota, więc termin minie 22 stycznia. Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego powinien to zrobić do dnia poprzedzającego rozpoczęcie działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Unormowania te zawarte są w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ważne!

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej

PRZYKŁAD: TERMIN DO 22 STYCZNIA

Czytelnik z Poznania od początku 2007 roku zaczął wynajmować należące do niego mieszkanie. Musi więc pamiętać o tym, żeby najpóźniej do 22 stycznia tego roku złożyć na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym, że wybiera opodatkowanie ryczałtem w tym roku.

PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE W CIĄGU ROKU

Mieszkaniec Opola umówił się ze znajomymi, że zacznie im wynajmować swój lokal od 15 marca 2007 r. Ustalono, że również tego samego dnia otrzyma pierwszą zapłatę od najemców. Wynika z tego, że właściciel lokalu musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do15 marca 2007 r. Jeżeli zapomni o tym obowiązku, to nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2007 roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z ryczałtu będzie mógł skorzystać dopiero w 2008 roku, pod warunkiem oczywiście, że złoży wymagane przez ustawę oświadczenie do 20 stycznia 2008 r.

Ważne!

Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast rozpoczynający działalność w trakcie roku podatkowego powinien to zrobić do dnia poprzedzającego jej rozpoczęcie, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu

 

WYSOKOŚĆ OPODATKOWANIA RYCZAŁTEM EWIDENCJONOWANYM

Stawka zależy od uzyskanego przychodu

Dla przychodów z najmu nieprzekraczających równowartości 4 tys. euro stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodu. Dopiero po przekroczeniu tej kwoty granicznej musi być zastosowana stawka 20-procentowa. W 2007 roku wyrażona w złotych równowartość 4 tys. euro to 15 934 zł.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Dla osób korzystających z opodatkowania najmu w formie ryczałtu bardzo istotne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Według tych przepisów, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

8,5 lub 20 procent

Przy opodatkowaniu ryczałtem niezwykle istotne znaczenie ma wysokość osiąganych przychodów z najmu. Kwestie te regulują przepisy zawarte w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z tymi unormowaniami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów.

Przeliczanie euro na złote

Zasady przeliczania euro na złote uregulowano w art. 4 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Z przepisów tych wynika, że kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy.

Ponieważ 1 października wypadał w ubiegłym roku w niedzielę, więc obowiązywała w tym dniu tabela kursów z piątku 29 września, w której kurs euro ustalono na 3,9835 zł. Zatem limit stanowiący równowartość 4000 euro na 2007 rok wynosi 15 934 zł (4000 x 3,9835 = 15 934,00). W roku 2006 było to 15 666 zł 40 gr. Limit ten zatem nieznacznie wzrósł.

Ważne!

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów

Ważne!

Ponieważ 1 października wypadał w ubiegłym roku w niedzielę, a zatem obowiązywała w tym dniu tabela kursów z piątku 29 września, w której kurs euro ustalono na 3,9835 zł. Wynika z tego, że limit stanowiący równowartość 4000 euro na 2007 rok wynosi 15 934 zł (4000 x 3,9835 = 15 934,00)

 

ROZLICZANIE NAJMU NA ZASADACH ZRYCZAŁTOWANYCH

Zawarcie umowy podstawą powstania przychodu

Zdaniem organów podatkowych, podstawą powstania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony określają w niej wysokość czynszu.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód u wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone we wspomnianym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy) jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Orzecznictwo sądowe

Natomiast w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe (wyroki z 26 marca 1993 r., sygn. akt III SA 2219/92, opublik. ONSA z 1993 r. z. 3, poz. 83, z 8 czerwca 1994 r., sygn. akt SA/Kr 2139/93, niepublik., z 26 maja 1995 r., sygn. akt III SA 1186/94, Prawo gospodarcze z 1995 r. nr 9, z 23 sierpnia 1996 r., sygn. akt SA/Wr 3640/95, niepublik.).

W związku z tym przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu (odstępnego) wyjaśnił Pierwszy Urząd Skarbowy w Rzeszowie (pismo nr I USI/415/10/05 z 30 maja 2005 r.). Natomiast otrzymywane przez podatnika od najemcy należności tytułem czynszu za mieszkanie uiszczanego do spółdzielni mieszkaniowej, jak również opłaty za media nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych pod warunkiem, że najemca został zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją najmowanego lokalu mieszkalnego.

Termin regulowania podatku

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy, podatnicy są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania. Z kolei regulacje zawarte w art. 21 ust. 1a przewidują, że podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego w terminie złożenia zeznania. Należy jednak pamiętać, że według art. 21 ust. 1b ustawy, zasadę, o której mowa w ust. 1a, mogą stosować wyłącznie podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro. Z przepisów jednoznacznie nie wynika, czy obejmują również ryczałt od przychodów z najmu. W jednej z interpretacji Ministerstwo Finansów jednak uznało, że z kwartalnych rozliczeń mogą również korzystać osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej (pismo nr PB2/MW-033-0562-2684/02).

Jeżeli zaś chodzi o zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to podatnicy muszą je złożyć w urzędzie skarbowym w terminie do 31 stycznia następnego roku.

Obliczenie podatku

Według obowiązujących unormowań ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w miesiącu, w którym nastąpi przekroczenie wspomnianego limitu stanowiącego równowartości 4000 euro, podatnik zapłaci ryczałt niejako składający się z dwóch kwot. Pierwszą będzie stanowić 8,5 proc. przychodu osiągniętego w danym miesiącu, "dopełniającego" uzyskany od początku roku przychód do wysokości limitu 15 934 zł biorąc pod uwagę tegoroczne realia. Natomiast drugą kwotę będzie stanowić 20 proc. przychodu z danego miesiąca stanowiącego różnicę między sumą przychodów uzyskanych od początku roku włącznie z danym miesiącem a tegorocznym limitem wynoszącym 15 934 zł.

Dwie stawki

Opodatkowanie według zmieniającej się stawki pokażmy na przykładzie. Załóżmy, że mieszkaniec Wrocławia wynajmuje od początku 2007 roku dom. Zgodnie z umową, co miesiąc będzie otrzymywał przychód w wysokości 1600 zł. Wynika z tego, że w okresie od stycznia do września 2007 r. uzyska on przychody z najmu wynoszące 14 400 zł (1600 zł x 9 miesięcy = 14 400 zł). Oznacza to, że podatnik powinien płacić od stycznia do września przyszłego roku co miesiąc ryczałt w wysokości 136 zł (1600 zł x 8,5 proc. = 136 zł).

W przypadku gdy wynajmujący będzie rozliczał ryczałt kwartalnie, to za każdy kwartał musi zapłacić 408 zł (136 zł x 3 miesiące = 408 zł). Ta kwartalna kwota ryczałtu obejmuje pierwsze trzy kwartały przyszłego roku, gdy stosowana jest stawka 8,5 proc., tegoroczny limit wynoszący 15 934 zł, powodujący obowiązek zastosowania wyższej stawki ryczałtu, mieszkaniec Wrocławia przekroczy w październiku 2007 r. Od stycznia do października przyszłego roku otrzyma z tytułu najmu 16 000 zł (1600 zł miesięcznie x 10 miesięcy = 16 000 zł).

Dla wyliczenia ryczałtu za październik 2007 r. wynajmujący będzie musiał najpierw wspomniany limit 15 934 zł pomniejszyć o 14 400 zł, a więc o przychód osiągnięty od stycznia do września włącznie. Po odjęciu tej ostatniej kwoty od wysokości limitu otrzyma 1266,40 zł (15 934 zł 14 400 zł = 1534 zł). Od 1534 zł trzeba obliczyć 8,5-proc. ryczałt. Będzie on wynosił 130,39 zł (1534 zł x 8,5 proc. = 130,39 zł).

Następnie od zsumowanych przychodów osiągniętych od stycznia do października, czyli od 16 000 zł, trzeba odjąć limit 15 934 zł. Otrzymana kwota wynosi 66 zł (16 000 zł 15 934 zł = 66 zł). Od tych 66 zł trzeba obliczyć ryczałt według 20-proc. stawki. Będzie on wynosił 13,20 zł (66 zł x 20 proc. = 13,20 zł).

Po zsumowaniu

Potem wynajmujący mieszkanie musi dodać obie kwoty ryczałtu dotyczące października obliczone z zastosowaniem obu stawek. Po zsumowaniu 130,39 zł oraz 13,20 zł okaże się, że za październik trzeba zapłacić 143,59 zł podatku (130,39 zł + 13,20 zł = 143,59 zł).

Z kolei za listopad i grudzień przyszłego roku ryczałt miesięczny wyniesie 320 zł (1600 zł za miesiąc x 20 proc. = 320 zł). Gdyby podatnik wybrał rozliczenia kwartalne, to za ostatni kwartał 2007 roku zapłaciłby 783,59 zł (143,59 zł za październik + 320 zł za listopad + 320 zł za grudzień = 783,59 zł).

Ważne!

Co do zasady, podatnicy są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania. Jednak podatnicy, którzy spełniają ustawowe warunki, mogą rozliczać się kwartalnie

PRZYKŁAD: TYLKO STAWKA 8,5 PROCENT

Czytelnik z Katowic od początku 2007 roku wynajmuje posiadane mieszkanie. Będzie osiągał przychody wynoszące 1300 zł miesięcznie. Oznacza to, że w ciągu 2007 roku przychód z najmu mieszkania wyniesie 15 600 zł (1300 zł x 12 miesięcy = 15 600 zł). Wynika z tego, że przychód właściciela mieszkania nie przekroczy limitu na 2007 rok, czyli kwoty 15 934 zł. Podatnik będzie więc mógł przez cały ten rok korzystać ze stawki ryczałtu w wysokości 8,5 proc. Co miesiąc będzie płacić 110,50 zł ryczałtu od przychodu z najmu mieszkania (1300 zł x 8,5 proc. = 110,50 zł). Pan Andrzej będzie oczywiście mógł ewentualnie wnosić podatek co kwartał w wysokości 331,50 zł (110,50 zł x 3 miesiące = 331,50 zł).

Ważne!

W jednej z interpretacji Ministerstwo Finansów jednak uznało, że z kwartalnych rozliczeń mogą również korzystać osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej (pismo nr PB2/MW-033-0562-2684/02).

 

ZASADY OKREŚLANIA ORAZ ROZLICZANIA PRZYCHODÓW

Kwota przychodów dla obojga małżonków

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, kwota przychodów dotyczy łącznie ich obojga.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Obliczając wysokość ryczałtu uzyskiwanego z najmu należy mieć na uwadze unormowania zawarte w art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Według tych regulacji, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zastosowanie zasady

Zasada, o której mowa w art. 12 ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Trzeba pamiętać również o przepisach zawartych w art. 12 ust. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Stanowią one, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a) dotyczy łącznie obojga małżonków. Przypomnijmy, że według wspomnianego art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów.

Przychody proporcjonalne

W niektórych sytuacjach małżonkowie mają wątpliwości, czy w ogóle mogą korzystać z opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Choć przypadki te dotyczą ubiegłych lat, to jednak można z nich wyciągnąć wnioski pozwalające podatnikom podejmować właściwe decyzje również w tym roku. W jednej z takich wątpliwych sytuacji podatnicy złożyli przed 20 stycznia 2004 r. do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu osiąganych przychodów z najmu lokali mieszkalnych zryczałtowanym podatkiem dochodowym, wspólnie dla małżonków. W związku z brakiem przychodu w okresie od stycznia do czerwca 2005 r. oświadczenie takie nie zostało złożone. Przychody z najmu zostały osiągnięte dopiero w lipcu 2005 r.

Zdaniem zainteresowanych podatników w 2005 roku przychody z najmu z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych powinny być rozliczane na zasadach ogólnych, po połowie wartości.

Sposób rozliczeń

W opinii organu podatkowego takie stanowisko w sprawie formy opodatkowania było nieprawidłowe (pismo Pierwszego Urzędu Skarbowego w Częstochowie, nr PBI/415-47/05, z 5 września 2005 r.). Jak wyjaśnił urząd, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy, którzy zamierzają w danym roku podatkowym opodatkować przychód z najmu w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, muszą złożyć naczelnikowi właściwemu według miejsca zamieszkania, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

Według natomiast art. 12 ust. 6 tej ustawy, do małżonków, między którymi istnieje wspólność ustawowa, osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, stosuje się zasadę określoną w ust. 5 tego artykuł. Czyli przychody w odniesieniu do każdego małżonka określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w przychodach, a w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w przychodach są równe chyba że małżonkowie złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich. Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków składa się naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 ustawy). Zgodnie natomiast z treścią art. 12 ust. 8 ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy. Chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl tych przepisów, jeżeli małżonkowie chcieli w 2005 roku skorzystać z prawa opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich, byli obowiązani do 20 stycznia 2005 r. złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. Wybrana przez małżonków możliwość opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z nich dotyczy bowiem wyłącznie danego roku podatkowego i nie wiąże ich w kolejnych latach. Z przedstawionego przez podatników stanu faktycznego wynikało, że oświadczenie takie nie zostało złożone, zatem każdy z małżonków jest obowiązany opodatkować przychód z najmu oddzielnie, proporcjonalnie do swojego udziału w przychodach. Natomiast wobec niezłożenia również oświadczenia o wyborze innej formy opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pozostaje nadal formą opodatkowania przychodów z najmu na 2005 rok. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 4 w związku z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, to uważa się, że nadal zastosowanie ma opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stwierdził Pierwszy Urząd Skarbowy w Częstochowie.

Ważne!

Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasada ta ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich

 

ROZLICZANIE OPŁAT ZA MEDIA

Bez korzyści majątkowej nie ma przychodu

Podatnik do opodatkowania przychodów z tytułu najmu nie powinien doliczać opłat za media, które są przeniesione na najemcę, ponieważ nie stanowią one dla podatnika korzyści majątkowej.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Wielu osobom sprawia problemy rozliczanie opłat za media. Zdarza się, że podatnik osiąga przychody z najmu lokalu na cele użytkowe. Opłaca zryczałtowany podatek dochodowy na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychody nie są osiągane z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Osiągający przychody jest jednak podatnikiem VAT. Zgodnie z zawartymi umowami koszty eksploatacji dotyczące energii elektrycznej i gazu przenoszone są na najemcę na podstawie tzw. refaktur, które są sporządzane na podstawie dokumentów źródłowych wystawianych przez poszczególnych dostawców mediów, z tym że energia elektryczna rozliczana jest na podstawie faktycznego zużycia wykazanego licznikiem zainstalowanym do pomiaru pomieszczenia zajmowanego przez najemcę. Natomiast gaz rozliczany jest procentowo według zajmowanej powierzchni. Podatnik w takiej sytuacji do tych opłat nie dolicza żadnych dodatkowych dopłat z tytułu eksploatacji.

Nie dolicza się opłat

W związku z tym podatnik do opodatkowania przychodów z tytułu najmu nie powinien doliczać opłat za media, które są przeniesione na najemcę, ponieważ nie stanowią one dla podatnika korzyści majątkowej. Ponadto z uwagi na fakt opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, nie może on pierwotnych faktur zaliczyć do kosztów. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ustalanie wartości świadczeń

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Otrzymywany czynsz jest przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a tym samym stanowi przychód w rozumieniu podatkowym.

Koszty ponosi najemca

Najemca zgodnie z zawartymi umowami zobowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu w wysokościach określonych na tzw. refakturach wystawianych przez podatnika (zgodnie z fakturami obciążającymi wynajmującego wystawionymi przez dostawców). W związku z powyższym skoro najemca pokrywa koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego i nie stanowią przychodu wynajmującego.

Podstawą uzyskiwania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Strony określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe, natomiast wydatki (opłaty) ponoszone przez najemcę, a związane z przedmiotem najmu, nie są składnikami przychodu osiąganego z najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest obowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W takiej sytuacji opłaty ponoszone przez najemcę związane z eksploatacją wynajmowanego lokalu (energia elektryczna, gaz) regulowane przez najemcę w oparciu o wystawione przez podatnika refaktury nie stanowią dla niego przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Kraśniku, nr DP.I 415/19/06, z 25 września 2006 r.).

Ważne!

Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe, natomiast wydatki (opłaty) ponoszone przez najemcę, a związane z przedmiotem najmu, nie są składnikami przychodu osiąganego z najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest obowiązany do ich ponoszenia

 

ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPADKOBIERCÓW ZA PODATKI SPADKODAWCY

Odwołanie do kodeksu cywilnego

Do odpowiedzialności spadkobierców za zobowiązania podatkowe spadkodawcy stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o przyjęciu i odrzuceniu spadku oraz o odpowiedzialności za długi spadkowe.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Przedstawiając rozliczanie najmu na zasadach zryczałtowanych w 2007 roku, warto omówić również problemy, z jakimi mieli do czynienia podatnicy w ubiegłym roku. Podatnicy powinni znać poglądy urzędów skarbowych na konkretne zagadnienia.

Podatniczka wraz z mężem wynajmowała synowi budynek stolarni, w którym prowadzi on działalność gospodarczą. Jako formę opodatkowania przychodów z najmu wybrano zryczałtowany podatek dochodowy. Jednocześnie złożono oświadczenie, że z całości przychodów rozliczać się będzie małżonek. Zgodnie z oświadczeniem wybrano rozliczenie podatku co kwartał.

W dniu 27 czerwca 2006 r. mąż podatniczki zmarł. Termin płatności podatku za II kwartał 2006 r. mijał 20 lipca ubiegłego roku.

Podatniczka zwróciła się z zapytaniem, czy musi płacić podatek za męża, i czy ktoś z rodziny musi złożyć za zmarłego zeznanie roczne za 2006 rok.

Zeznanie składa podatnik

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w terminie do 31 stycznia następnego roku.

Jak wynika z tego przepisu, zeznanie podatkowe obowiązani są złożyć podatnicy.

W tym przypadku to małżonek podatniczki był podatnikiem. W związku z tym, że podatnik zmarł, nikt inny nie może złożyć za niego zeznania podatkowego. Poza tym podatnik obowiązany jest do potwierdzenia własnoręcznym podpisem danych wykazanych w zeznaniu podatkowym.

Sukcesja w opodatkowaniu

Skutkiem śmierci podatnika w zakresie prawa podatkowego jest sukcesja prawna w dziedzinie opodatkowania, tzn. przejęcie przez spadkobierców podatnika podatkowych praw i obowiązków majątkowych, a także w określonych sytuacjach praw niemajątkowych stwierdzono w wyjaśnieniach Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, nr DG-415-11098-12/06, z 6 września 2006 r.). Zgodnie bowiem z art. 97 par. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.), spadkobiercy podatnika, z zastrzeżeniem par. 2, przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązku spadkodawcy.

W myśl art. 98 par. 1 wspomnianej ustawy, do odpowiedzialności spadkobierców za zobowiązania podatkowe spadkodawcy stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o przyjęciu i odrzuceniu spadku oraz o odpowiedzialności za długi spadkowe. Przy czym przepis ten, jak wynika z par. 2, stosuje się również do odpowiedzialności spadkobierców za:

* zaległości podatkowe, w tym również za zaległości, o których mowa w art. 52 par. 1,

* odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych spadkodawcy,

* pobrane, a niewpłacone podatki z tytułu sprawowanej przez spadkodawcę funkcji płatnika lub inkasenta,

* niezwrócone przez spadkodawcę zaliczki na naliczony podatek od towarów i usług oraz ich oprocentowanie,

* opłatę prolongacyjną,

* koszty postępowania podatkowego,

* koszty upomnienia i koszty postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec spadkodawcy powstałe do dnia otwarcia spadku.

Poglądy sądu administracyjnego

Jednocześnie, jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 22 września 1997 r., sygn. akt FPS 6/97, "po śmierci podatnika nie jest dopuszczalne wszczęcie postępowania w sprawie określenia wysokości niewykonanego przez niego zobowiązania podatkowego, nie oznacza to jednak, że zobowiązanie podatkowe, powstałe ex lege wygasło na skutek śmierci podatnika". W uchwale przypomniano, że po śmierci podatnika zobowiązanie podatkowe, jakie na nim ciążyło, nadal istnieje, a wygasnąć może tylko poprzez zapłatę podatku, przedawnienie lub umorzenie.

Zgodnie z treścią art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), otwarcie spadku następuje z chwilą rzeczywistej śmierci spadkodawcy lub uznania go za zmarłego, a art. 925 tego kodeksu stanowi, że nabycie spadku następuje z mocy samego prawa niezależnie od tego, czy wchodzi w grę dziedziczenie ustawowe czy testamentowe. Nie jest ono jednak ostateczne, bowiem osoba powołana do dziedziczenia może w terminie 6 miesięcy od chwili, gdy dowiedziała się o tytule powołania, spadek przyjąć lub odrzucić. Mimo że spadkobiercy nabywają prawo do spadku już z chwilą otwarcia spadku, to jednak fakt ten nie jest niczym udokumentowany. Dopiero stwierdzenie nabycia spadku dokonane przez sąd pozwala bez żadnych wątpliwości stwierdzić, kto jest spadkobiercą zmarłego oraz jaki udział w spadku przypadł każdemu ze spadkobierców.

Z pisma podatniczki do urzędu skarbowego nie wynikało, czy postępowanie spadkowe zostało zakończone. Zatem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, do czasu zakończenia postępowania spadkowego spadkobiercy nie powinni podejmować żadnych czynności, bowiem to sąd musi wydać postanowienie określające udział poszczególnych spadkobierców w spadku. Dopóki nie będzie orzeczenia sądu, nie będzie prawnego spadkobiercy.

Na podstawie art. 100 par. 1 ustawy Ordynacja podatkowa, organ podatkowy właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy orzeka w odrębnych decyzjach o zakresie odpowiedzialności poszczególnych spadkobierców, w których to decyzjach zgodnie z par. 2 określa wysokość zobowiązania spadkodawcy. Zgodnie z par. 3 artykułu, termin płatności podatku przez spadkobiercę wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Powyższe oznacza, że zobowiązanie spadkobiercy powstaje z dniem doręczenia decyzji organu podatkowego.

Jak wynika z powyższego, zobowiązanie podatkowe, jakie ciążyło na podatniku, czyli na mężu podatniczki, w chwili jego śmierci nie wygasło. Zobowiązani do jego zapłaty będą poszczególni spadkobiercy według udziału, jaki przypadnie w spadku po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o nabyciu spadku (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, nr DG-415-11098-12/06 z 6 września 2006 r.).

Ważne!

Zobowiązanie podatkowe, jakie ciążyło na podatniku w chwili jego śmierci, nie wygasa. Zobowiązani do jego zapłaty będą poszczególni spadkobiercy według udziału, jaki przypadnie w spadku po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o nabyciu spadku uznał organ podatkowy

 

ZASADY Z USTAWY O PODATKU DOCHODOWYM OD OSÓB FIZYCZNYCH

Do opodatkowania dochód uzyskany z najmu

W przypadku prowadzenia najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach ogólnych można wybrać płacenie podatku dochodowego według 19-proc. stawki liniowej lub według progresywnej skali w wysokości 19, 30 i 40 proc.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Wybór formy opodatkowania na 2007 rok w dużym stopniu zależy od tego, czy dopiero rozpoczynamy wynajem czy go kontynuujemy. Rozpoczynając tego rodzaju działalność z reguły ponosimy większe koszty. Musimy np. kupić wyposażenie łazienki lub kuchni do mieszkania, które zamierzamy wynająć. Często trzeba również nabyć nowe meble czy artykuły gospodarstwa domowego. Są one niezbędne do przystosowania lokalu do wymagań tych, którzy zechcą go wynajmować. W takim przypadku bardziej opłaca się wybrać opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Można wtedy rozliczać m.in. wydatki poniesione na zakup wyposażenia czy mebli. Istnieje również możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych związanych z wynajmowanym lokalem.

Jeżeli natomiast w 2007 roku kontynuujemy wynajem i rozliczyliśmy już wszystkie koszty czy odpisy amortyzacyjne, to bardziej może opłacać się wybór opodatkowania na zasadach zryczałtowanych. Są one szczególnie korzystne wtedy, gdy właściciel wynajmowanego lokalu otrzymuje raczej niewielkie opłaty z tego tytułu. W przypadku zasad zryczałtowanych co prawda opodatkowany jest przychód, ale co ważne przy niewielkich opłatach otrzymywanych od wynajmowanego lokalu stawka podatku wynosi tylko 8,5 proc. Dopiero po przekroczeniu limitu stanowiącego równowartość 4000 euro stawka ryczałtu za wynajem wzrasta do 20 proc., co dokładnie opisaliśmy w części dotyczącej korzystania z ryczałtu ewidencjonowanego.

Dwie możliwości

Jak już wspomnieliśmy, możliwość opodatkowania najmu na zasadach ogólnych stwarzają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istnieją w tym przypadku dwie możliwości wynajmu zależne od tego, czy jest on prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy poza taką działalnością.

W przypadku prowadzenia najmu w ramach działalności gospodarczej można wybrać płacenie podatku dochodowego według 19-proc. stawki liniowej lub według progresywnej skali w wysokości 19, 30 i 40 proc.

Ważne przepisy

Podatnicy mogą zatem rozliczać najem również na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Art. 10 tej ustawy zawiera katalog źródeł przychodów, którymi m.in. są:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustawowa definicja

Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza (albo działalność gospodarcza) oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wspomnianych przepisów wynika, że ustawodawca w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonał podziału źródeł przychodu, a dla prawidłowości realizacji tego podziału określił warunki jego rozdzielności.

Oznacza to, że przychody z najmu zaliczane do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie są zaliczane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy i odwrotnie, przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej nie są przychodami, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wybór należy do podatnika

Zatem podatnik ma do wyboru dwie alternatywne formy opodatkowania przychodów z najmu: w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 wspomnianej ustawy) lub na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wybór formy opodatkowania powoduje, że możliwe jest zastosowanie wyłącznie tych przepisów prawa, które ustawodawca przewidział dla danego źródła przychodu (patrz wyjaśnienia Izby Skarbowej w Katowicach, nr IPB2/4117-0056/06/3, z 18 grudnia 2006 r.).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Wynika to z art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty uzyskania przychodów

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Kosztem uzyskania przychodu ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z najmu, są jedynie te wydatki, które są w ścisłym związku przyczynowo-skutkowym z przychodem uzyskanym z najmu.

Artykuł 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Reguły dotyczące amortyzacji

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

* budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

* maszyny, urządzenia i środki transportu,

* inne przedmioty

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Prowadzenie działalności

Zdarza się, że podatnicy są właścicielami nieruchomości, którą zamierzają wynajmować jako osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (również w zakresie najmu) po uprzednim wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Aktualnie uzyskane z działalności gospodarczej przychody tacy podatnicy opodatkowują podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów. W takiej sytuacji należy rozstrzygnąć, czy osiągnięty przychód z najmu jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej czy stanowi odrębne źródło przychodu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Otóż na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Określenie w zaświadczeniu o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej przedmiotu wykonywanej działalności gospodarczej PKWiU 70.20 "wynajem nieruchomości na własny rachunek" i wprowadzenie wynajmowanej nieruchomości do ewidencji środków trwałych spowoduje konieczność zakwalifikowania przychodu z najmu do przychodu z działalności gospodarczej (patrz wyjaśnienia Drugiego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty, nr I/415-56-309/06/ZDB, z 27 października 2006 r.). Przychód ten należy zaewidencjonować w prowadzonej już podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem przychodem z prowadzonej działalności gospodarczej jest w takim przypadku również wartość uzyskanego przychodu z najmu wykazana na wystawionej fakturze. Jest to przychód z działalności gospodarczej, więc stanowi przychód należny do opodatkowania bez względu na fakt, czy należność za najem została faktycznie zapłacona czy nie (patrz wyjaśnienia Drugiego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty, nr I/415-56-309/06/ZDB, z 27 października 2006 r.).

Ważne!

Zgodnie z ustawą o PIT, istnieją dwie możliwości wynajmu uzależnione od tego, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy poza taką działalnością. W przypadku natomiast prowadzenia wynajmu w ramach działalności gospodarczej można wybrać płacenie podatku dochodowego według 19-proc. stawki liniowej lub według progresywnej skali w wysokości 19, 30 i 40 proc.

ŹRÓDŁA PRZYCHODÓW W USTAWIE O PIT

Art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że żródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta,

2) działalność wykonywana osobiście,

3) pozarolnicza działalność gospodarcza,

4) działy specjalne produkcji rolnej,

5) nieruchomości lub ich części,

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c),

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,

9) inne źródła.

DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

Według art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli w ustawie mowa jest o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

KOSZTY W WALUTACH OBCYCH

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Ważne!

Zgodnie z poglądami organów podatkowych, określenie w zaświadczeniu o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej przedmiotu wykonywanej działalności gospodarczej PKWiU 70.20 "wynajem nieruchomości na własny rachunek" i wprowadzenie wynajmowanej nieruchomości do ewidencji środków trwałych powoduje konieczność zakwalifikowania przychodu z najmu do przychodu z działalności gospodarczej

PRZYKŁAD: POZA DZIAŁALNOŚCIĄ GOSPODARCZĄ

Podatnik nie prowadzi najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż wybrał opodatkowanie dochodów z najmu zaliczonego do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie oddał środka transportu do używania na podstawie umowy najmu. Oznacza to, że to nie może go amortyzować na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym odpisów amortyzacyjnych nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tego źródła. Na tej samej zasadzie do kosztów uzyskania przychodu nie może być również zaliczony wydatek poniesiony na ubezpieczenie środka transportu.

Ponieważ podatnik nie zgłosił działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług najmu (nie miał takiego obowiązku) i nie stał się przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, wobec tego źródłem jego przychodów nie jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tylko źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy. W takim przypadku nie przysługuje podatnikowi prawo do amortyzacji samochodu zagwarantowane przez ustawodawcę tylko dla podatników prowadzących działalność gospodarczą.

CO PODLEGA AMORTYZACJI

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają m.in., z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

2. Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych,

2) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,

3) składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający

zwane także środkami trwałymi.

Według natomiast art. 22b ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

 

EWIDENCJONOWANIE W KSIĘDZE PRZYCHODÓW I ROZCHODÓW

Najem uznany za działalność gospodarczą

Osoba fizyczna może prowadzić pozarolniczą działalność gospodarczą, do której dopisany zostanie najem nieruchomości na własny rachunek. Przychody z najmu będą stanowiły przychód z działalności gospodarczej.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Osoby, które prowadzą działalność gospodarczą, czyli przedsiębiorcy, są obowiązane założyć podatkową księgę przychodów i rozchodów. Dotyczy to również najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Osoby fizyczne czy spółki z ich udziałem wykonujące działalność gospodarczą, mogą też prowadzić księgi rachunkowe. Wiąże się to jednak z koniecznością wypełniania określonych warunków i obowiązków.

Sposób prowadzenia księgi ma zapewnić ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Prowadzenie ewidencji

Bardzo wielu podatników prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą, w tym również w zakresie najmu, opodatkowujących uzyskane z działalności przychody podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych, prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. W praktyce często trzeba rozstrzygnąć wątpliwość, czy w celach rozliczenia działalności, w skład której wchodzi również najem nieruchomości, powstaje obowiązek łączenia wymienionych przychodów w jednego rodzaju ewidencji podatkowej obejmującej: podatkową księgę przychodów i rozchodów, ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, ewidencję wyposażenia, ewidencję przebiegu i kosztów eksploatacji prywatnego samochodu do celów prowadzonej działalności.

Otóż na podstawie art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Osoba fizyczna może prowadzić pozarolniczą działalność gospodarczą, do której dopisana została działalność polegająca na wynajmie nieruchomości na własny rachunek. W związku z tym przychody uzyskiwane z tytułu najmu nieruchomości będą stanowiły przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją tego będzie ewidencjonowanie ich w podatkowej księdze przychodów i rozchodów zaprowadzonej na dany rok podatkowy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą (patrz wyjaśnienia Drugiego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty, nr I/415-56.2-309/06/ZDB, z 27 października 2006 r.).

Trzeba wpłacać zaliczki

Prowadzenie podatkowej księgi przychodów lub rozchodów to jednak nie wszystko, co musi zrobić przedsiębiorca uzyskujący dochody z najmu. Ciążą na nim inne obowiązki względem fiskusa. Podatnicy osiągający dochody z działalności gospodarczej są zobowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy.

Ważne!

Przychody z najmu nieruchomości mogą stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją tego będzie ewidencjonowanie ich w podatkowej księdze przychodów i rozchodów zaprowadzonej na dany rok podatkowy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą

 

MOŻLIWOŚCI ROZLICZANIA DZIAŁALNOŚCI WEDŁUG USTAWY O PIT

Według skali albo jedną stawką

Dla osób, które zdecydowały się na rozliczanie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ważne są zasady regulujące te kwestie przewidziane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Według art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Wspomniane zastrzeżenie dotyczące art. 9a ust. 2 i 3 dotyczy możliwości wyboru rozliczń według jednolitej 19-procentowej stawki PIT. O możliwości tej jednak napiszemy w dalszej części tego opracowania.

Waloryzacja progów podatkowych

Jeżeli podatnik wybrał rozliczenia na zasadach ogólnych, opodatkowane według skali podatkowej, wymienione w art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinien pamiętać, że uchwaloną nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonano po dłuższej przerwie waloryzacji progów podatkowych na 2007 rok.

Skala podatkowa obowiązująca w tym roku wymieniona jest w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (opublikowano ją w Dzienniku Ustaw nr 217, poz. 1588). Zgodnie z art. 10 znowelizowanej ustawy, podatek dochodowy od dochodów uzyskanych w 2007 roku pobiera się od podstawy jego obliczenia według trzystopniowej skali.

Wybór opodatkowania

Jak już wspominaliśmy, można jednak wybrać również inne zasady opodatkowania. Mowa jest o nich w art. 9a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisów tych wynika, że podatnicy (z zastrzeżeniem ust. 3), mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c. Chodzi w tym przypadku o opodatkowanie według jednolitej 19-procentowej stawki PIT.

W tym przypadku podatnicy są obowiązani do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego (w tym roku będzie to sobota, więc termin upływa 22 stycznia) pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania, a jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Decyzja na następne lata

Według art. 9a ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Można utracić prawo do rozliczeń

Przy okazji warto przypomnieć, że we wspomnianym zastrzeżeniu zawartym w art. 9a ust. 3 mowa jest o okolicznościach powodujących utratę prawa do opodatkowania na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem według przepisu art. 9a ust. 3, jeżeli podatnik, który wybrał sposób opodatkowania, o którym mowa w ust. 2, uzyska z działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie lub z tytułu prawa do udziału w zysku spółki niemającej osobowości prawnej przychody ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:

* wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy, lub

* wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym

w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w sposób określony w art. 30c i jest obowiązany do wpłacenia zaliczek od dochodu osiągniętego od początku roku, obliczonych przy zastosowaniu skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1, oraz odsetek za zwłokę od zaległości z tytułu tych zaliczek.

PRZYKŁAD: TERMIN DO 22 STYCZNIA

Pan Błażej od początku 2007 roku zaczął wynajmować należące do niego mieszkanie w ramach działalności gospodarczej. Musi więc najpóźniej do 22 stycznia tego roku złożyć na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym, że wybiera opodatkowanie na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o opodatkowanie według jednolitej 19-procentowej stawki PIT.

PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE W CIĄGU ROKU

Czytelnik z Warszawy zacznie wynajmować mieszkanie od 15 lutego 2007 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ustalono, że również tego samego dnia otrzyma on pierwszą zapłatę od najemców. Wynika z tego, że właściciel lokalu musi złożyć pisemne oświadczenie w urzędzie skarbowym o wyborze opodatkowania na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o opodatkowaniu według jednolitej 19-procentowej stawki PIT, nie później niż do15 marca 2007 r. Jeżeli zapomni o tym obowiązku, nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2007 roku według jednolitej 19-procentowej stawki.

Ważne!

19-procentowa stawka podatku dochodowego dotyczy dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej uzyskanych przez podatników, o których mowa m.in. w art. 9a ust. 2, z zastrzeżeniem art. 29, 30, 30d i art. 44 ust. 4

PRZYKŁAD: NA LATA 2007-2008

Czytelniczka z Białegostoku od początku 2007 roku zaczęła wynajmować należący do niej dom w ramach działalności gospodarczej. Do 22 stycznia tego roku złoży na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym, że wybiera opodatkowanie na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o opodatkowanie według jednolitej 19-procentowej stawki PIT. Postanowiła ona, że również w 2008 roku będzie korzystała z tej formy opodatkowania. Oznacza to, że nie będzie musiała w przyszłym roku składać kolejnego oświadczenia o wyborze opodatkowania według jednolitej 19-procentowej stawki. Jej oświadczenie złożone w 2007 roku w takiej sytuacji będzie dotyczyć również lat następnych, w których w dalszym ciągu będzie rozliczać się w oparciu o 19-procentową stawkę PIT.

 

UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ MAJĄTEK WSPÓLNY

Przychód osiąga każdy z małżonków

Według kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, przychody z najmu udziału w nieruchomości stanowiącego majątek wspólny małżonków po połowie stanowią przychód każdego z nich. I to nawet wtedy, gdy majątkiem wspólnym zarządza jeden z małżonków.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Jak już wspomnieliśmy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychody z udziału w spółce

W myśl natomiast art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Przepisy kodeksu rodzinnego

W tym kontekście warto również przypomnieć przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Stosownie do art. 31 ust. 2 pkt 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności dochody z majątku wspólnego (patrz wyjaśnienia Izby Skarbowej w Poznaniu, nr BD-F/415-41/06/z, z 9 października 2006 r.). Natomiast na podstawie art. 36 ust. 2 wspomnianej ustawy, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Z art. 31 ust. 2 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że dochody z najmu udziału we wspólnej nieruchomości należą do majątku wspólnego, a w konsekwencji ma do nich zastosowanie art. 8 ust.3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast według art. 36 ust. 2, przychody z najmu udziału w nieruchomości stanowiącego majątek wspólny małżonków wchodzą w skład ich majątku wspólnego i po połowie stanowią przychód każdego z nich, nawet jeżeli majątkiem wspólnym zarządza jeden z małżonków.

PRZYKŁAD: PODATNICZKA BEZ DOCHODÓW

Podatniczka wraz z małżonkiem jest współwłaścicielką udziału w nieruchomości, który objęty jest wspólnością majątkową małżeńską (wspólnością ustawową). Ten udział w nieruchomości stanowi współwłasność łączną małżonków. Podatniczka pozostaje ze współmałżonkiem w separacji nie potwierdzonej postanowieniem sądu. Wspomnianą nieruchomością zarządza mąż, który nie wypłaca podatniczce żadnych dochodów z tytułu wynajmu nieruchomości. Nie ma znaczenia fakt, że podatniczka nie otrzymuje żadnych pieniędzy z tytułu wynajmu kamienicy. Z przepisu art. 8 ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wynika, że przychody z udziału małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, określa się proporcjonalnie do ich prawa w udziale w zysku.

W związku z tym, że przedmiotem najmu jest udział stanowiący wspólną własność małżonków, przychód z najmu tego udziału opodatkowany jest w równych częściach przez każdego z małżonków, chyba że złożą oni oświadczenie o opodatkowaniu tego przychodu przez jednego z nich. Z przepisów wynika, iż przychody małżonków z najmu, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady dzielone są po połowie między nich i przez każdego z małżonków opodatkowane odrębnie (patrz wyjaśnienia Izby Skarbowej w Poznaniu, nr BD-F/415-41/06/z, z 9 października 2006 r.).

Ważne!

Jeżeli przedmiotem najmu jest udział stanowiący wspólną własność małżonków, przychód z najmu tego udziału opodatkowany jest w równych częściach przez każdego z małżonków, chyba że złożą oni oświadczenie o opodatkowaniu tego przychodu przez jednego z nich

 

USTAWA O PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG

Zwolnienie najmu na własny rachunek

Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek zwolnione są z podatku od towarów i usług.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Omawiając zasady rozliczania najmu, warto oprócz kwestii dotyczących podatku dochodowego wspomnieć również o podatku od towarów i usług.

Otóż na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Samodzielna działalność

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 tej ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ponieważ najem jest usługą wymienioną w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej (PKWiU 70.20.1 usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek), a umowa najmu ma charakter ciągły i jest zawierana w celu zarobkowym, przychody uzyskane z tego tytułu podlegają opodatkowaniu VAT (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Radomsku, nr USIII/443-36/06, 20 września 2006 r.).

Zwolnienie z VAT

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10 000 euro. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z ust. 2 powyższego artykułu wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się również odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. Natomiast zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik rozpoczynający wykonywanie czynności określonych w art. 5 w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, kwoty określonej w ust. 1 lub 8.

Załącznik do ustawy

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 tego załącznika zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe PKWiU ex 70.20.11.

Tak więc w przypadku świadczenia wyłącznie usług wymienionych w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy, dana osoba będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednak stosownie do ust. 3 art. 96 ustawy o podatku od towarów i usług, podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne. Naczelnik urzędu skarbowego zgodnie z ust. 4 art. 96 rejestruje takiego podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako podatnika VAT zwolnionego (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Radomsku, nr USIII/443-36/06, 20 września 2006 r.).

Ważne!

Podmioty zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3 mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne

 

WYNAGRODZENIE MAŁŻONKA WSPÓŁWŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI

Poza kosztami uzyskania przychodu

W przypadku uzyskiwania przychodów z najmu ze współwłasności, wynagrodzenie małżonka współwłaściciela nieruchomości nie będzie stanowiło kosztu uzyskania przychodu drugiego z małżonków.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Omawiając kwestie związane z rozliczaniem najmu w 2007 roku, warto omówić również problemy, z jakimi mieli do czynienia podatnicy w latach ubiegłych. Stanowiska zajmowane w poszczególnych przypadkach przez organy podatkowe mogą stanowić wskazówkę dotyczącą stosowania właściwych zasad rozliczeń.

Pewna podatniczka była jednym z ośmiu współwłaścicieli prywatnej nieruchomości kamienicy czynszowej i została upoważniona przez pozostałych do sprawowania czynności zarządcy tej nieruchomości, zarząd nad nieruchomością sprawuje bez rejestracji działalności gospodarczej. Powstał problem, czy w związku z taką sytuacją formalnoprawną, podatniczka może zatrudniać na zasadzie umowy o dzieło lub umowy zlecenia swego małżonka, z którym wspólnie zamieszkuje i prowadzi gospodarstwo domowe?

Praca małżonka

W zakresie możliwości uznania wspomnianego wynagrodzenia za koszt uzyskania przychodu decydujące znaczenie ma art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzono w wyjaśnieniach Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew, nr IX-005/235/Z/K/06, z 19 września 2006 r.). Zgodnie z tym przepisem, nie uważa się za koszt uzyskania przychodu wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, a w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej także małżonków i małoletnich dzieci wspólników.

Pozostali współwłaściciele

Należy zwrócić uwagę, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 23 ust. 1 pkt 10 nie zawiera ograniczenia w stosunku do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej będących pozostałymi współwłaścicielami i uzyskującymi dochód z tytułu najmu ze współwłasności. Z tego względu, w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu ze współwłasności, wynagrodzenie małżonka współwłaściciela nieruchomości nie będzie stanowiło kosztu uzyskania przychodu drugiego z małżonków, będzie natomiast stanowiło koszt uzyskania przychodów dla pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew, nr ix-005/235/z/k/06 z 19 września 2006 r.).

 

ROZLICZANIE KOSZTÓW UZYSKANIA PRZYCHODÓW

Związek wydatków z działalnością

Kosztami uzyskania przychodów są wydatki bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanym przychodem oraz koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika, czyli związane z funkcjonowaniem firmy uznał organ podatkowy.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Podatniczka osiągała przychody z tytułu najmu. W latach poprzednich prowadziła pozarolniczą działalność gospodarczą, a w chwili obecnej opłaca zaległe składki na ubezpieczenie społeczne należne za okres prowadzenia tej działalności. W związku z tym skierowała pytanie do organu podatkowego, czy zapłacone zaległe składki na ubezpieczenie społeczne można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu?

Na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy podkreślono w wyjaśnieniach Urzędu Skarbowego w Oświęcimiu, nr PDFI/415-42/06 z 27 września 2006 r.

Koszt związany z przychodem

Z brzmienia powyższego przepisu wynika, iż ustawodawca nie posługuje się w tym wypadku kategorią kosztów jako instytucją samodzielną, lecz wiąże pojęcie kosztu z pojęciem przychodu. Czynnikiem pozwalającym uznać dany wydatek za koszt uzyskania przychodu jest jego związek z przychodem. Kwestię potrącalności kosztów w czasie reguluje przepis art. 22 ust. 4 ustawy, zgodnie z ogólną regułą w nim zawartą koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Zatem wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami. Są nimi koszty bezpośrednio jak i pośrednio związane z uzyskiwanym przychodem oraz koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika, czyli związane z funkcjonowaniem firmy.

Składki na ubezpieczenie społeczne

Przyjmując powyższe, opłacone za okres prowadzenia działalności gospodarczej składki na ubezpieczenie społeczne nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, z uwagi na brak związku z osiąganymi z tego tytułu przychodami.

Wskazać należy jednak, że zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód po odliczeniu kwot składek określonych w ustawie z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. nr 137, poz. 887 z późn. zm.): zapłaconych w roku podatkowym bezpośrednio na własne ubezpieczenie emerytalne, rentowe, chorobowe oraz wypadkowe podatnika oraz osób z nim współpracujących. Odliczenie nie dotyczy składek, których podstawę wymiaru stanowi dochód (przychód) wolny od podatku na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c oraz składek, których podstawę wymiaru stanowi dochód, od którego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż aby można było dokonać odliczenia od podstawy obliczenia podatku w danym roku podatkowym składek na ubezpieczenia społecznego konieczne jest spełnienie następujących warunków:

* składki muszą być zapłacone w tym roku podatkowym oraz

* podstawę wymiaru składek nie może stanowić dochód (przychód) wolny od podatku na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz dochód, od którego na podstawie ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Nie ma zakazu odliczenia

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają zatem zakazu odliczenia od dochodu z najmu składek na ubezpieczenie społeczne, zapłaconych z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym zapłacone w roku bieżącym zaległe składki na ubezpieczenie społeczne, należne z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, podlegają odliczeniu od dochodu uzyskanego z tytułu najmu na zasadach określonych w art. 26 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Oświęcimiu, nr PDFI/415-42/06 z 27 września 2006 r.).

 

MIESZKANIE Z MEBLAMI I SPRZĘTEM

Wyposażenie w umowie najmu

Jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie wyposażone w meble oraz sprzęt, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia przekazanego do używania najemcy uznał urząd skarbowy.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Podatnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który ma zamiar wynająć. Lokal ten jest nieumeblowany i niewyposażony w sprzęt RTV i AGD. Podatnik zamierzał w ubiegłym roku dokonać zakupów rzeczy, których jednostkowa cena nabycia nie przekroczy kwoty 3500 zł i przekazać je najemcy do używania. Podatnik miał wątpliwości, czy poniesione wydatki na zakup tych rzeczy będą kosztem uzyskania przychodów.

Związek przyczynowo-skutkowy

Jak wyjaśniono w piśmie Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty (nr I USB I-2/415-58/06 z 31 sierpnia 2006 r.), aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu, tj. poniesienie wydatku winno mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, a ponadto wydatek ten nie może zostać wymieniony w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaliczenie w koszty uzyskania przychodów przekazanych do używania najemcy rzeczy następuje w oparciu o wyżej określone reguły. Jeśli więc pomiędzy przekazanymi najemcy rzeczami a uzyskanym z najmu lokalu mieszkalnego przychodami wystąpi związek tego typu, że przekazanie tych rzeczy przyczyni się do zwiększenia przychodu, to wydatek poniesiony na ich nabycie będzie stanowił koszt uzyskania przychodu. Ciężar dowodu co do poniesienia określonego wydatku w celu uzyskania przychodu spoczywa na podatniku.

Zaznaczono jednocześnie, że jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie wyposażone w meble oraz sprzęt i inne rzeczy, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia przekazanego do używania najemcy.

Granica 3500 zł

Przy spełnieniu powyższych warunków wydatki poniesione na nabycie rzeczy, których jednostkowa cena zakupu nie przekroczy 3500 zł i przekazanych do używania najemcy mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (patrz wyjaśnienia Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty, nr I USB I-2/415-58/06 z 31 sierpnia 2006 r.).

 

UTRZYMANIE LOKALU PRZEZNACZONEGO NA WYNAJEM

Racjonalne i uzasadnione wydatki

Za koszt uzyskania przychodu można uznać wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, w tym również zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Często powstają wątpliwości, czy w okresie, gdy lokal mieszkalny przeznaczony na wynajem nie jest przedmiotem najmu, koszty ponoszone na jego utrzymanie stanowią koszt uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Otóż zdarza się, że podatnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem i odprowadza zaliczki na podatek dochodowy na zasadach ogólnych według skali progresywnej. Lokal ten wynajmuje praktycznie przez okres całego roku. Otrzymywany czynsz z najmu pomniejsza o koszty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, w tym między innymi koszt ogrzewania, wywozu śmieci itp.

Podatnik jednak nie był pewny, czy w okresie gdy lokal mieszkalny przeznaczony na wynajem nie jest przedmiotem najmu, kosztem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą wydatki poniesione na jego utrzymanie (media).

Opodatkowany jest dochód

Przychody z najmu składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą zaliczane są do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy podkreślono w wyjaśnieniach Urzędu Skarbowego w Mikołowie, nr PD.I-415-43-06-ED z 24 sierpnia 2006 r.

Zatem kosztami uzyskania przychodów będą wydatki, które spełniają łącznie następujące warunki:

* pozostają w związku przyczynowo-skutkowym ze źródłem przychodów (tzn. zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu),

* nie zostały wymienione w treści art. 23 ust. 1 ustawy,

* ich poniesienie udokumentowane jest w sposób niebudzący wątpliwości.

Wobec tego za koszt uzyskania przychodu można uznać wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, w tym również zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. W takim ujęciu kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wskazane, że zostały poniesione w celu uzyskania przychodów, nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Mikołowie, nr PD.I-415-43-06-ED z 24 sierpnia 2006 r.).

Związek wydatku z przychodem

Podkreślić należy, że wydatek staje się kosztem, gdy pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów należy ocenić bezpośredni związek poniesionego wydatku z przychodem uzyskanym ze źródła, jakim jest najem oraz racjonalnością działania dla jego osiągnięcia.

Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu w okresie ponoszenia kosztów lub w przyszłości. Obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem a przychodem uzyskanym z tytułu najmu każdorazowo spoczywa na podatniku.

Wydatki spełniające powyższe warunki ponoszone na utrzymanie i zabezpieczenie nieruchomości, która okresowo nie jest wynajmowana, a pozostaje w gotowości do wynajęcia, będą zatem kosztami uzyskania przychodu z najmu (patrz wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Mikołowie, nr PD.I-415-43-06-ED z 24 sierpnia 2006 r.).

Ważne!

Wydatki spełniające określone w przepisach warunki ponoszone na utrzymanie i zabezpieczenie nieruchomości, która okresowo nie jest wynajmowana, a pozostaje w gotowości do wynajęcia, stanowić będą koszty uzyskania przychodu z najmu

PRZYCHÓD, STRATA

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

 

Z wyjaśnień organów podatkowych

Rozliczanie dochodów małoletniego dziecka

Ze stanu faktycznego wynika, iż pani małoletni syn odziedziczył część udziałów w kamienicy i uzyskuje z tytułu najmu lokali dochód, opodatkowany na zasadach ogólnych. Obojgu rodzicom przysługuje prawo pobierania pożytków ze źródła przychodów małoletniego syna. We wniosku wyraziła pani stanowisko, że deklaracje będą składane na małoletniego syna, a pani jako przedstawiciel ustawowy w jego imieniu będzie je podpisywać. Po skończonym roku podatkowym dochody dziecka będą doliczone do dochodów obydwojga rodziców.

Zgodnie z art. 7 ust. 1, ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody małoletnich dzieci własnych i przysposobionych, z wyjątkiem dochodów z ich pracy, stypendiów oraz dochodów z przedmiotów oddanych im do swobodnego użytku, dolicza się do dochodów rodziców lub dochodów osób, o których mowa w art. 6 ust. 4, chyba że rodzicom nie przysługuje prawo pobierania pożytków ze źródeł przychodów dzieci.

Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, dochody małoletnich dzieci dolicza się po połowie do dochodu każdego z małżonków.

W świetle powyższych uregulowań oraz stanu faktycznego przedstawionego we wniosku dochód małoletniego syna uzyskany z najmu kamienicy stanowiącej współwłasność małoletniego dziecka podlega doliczeniu do dochodów rodziców, bowiem dochody dziecka z najmu nieruchomości nie są dochodami z ich pracy ani też nieruchomość nie jest przedmiotem oddanym dziecku do swobodnego użytku.

Zatem rodzic jako przedstawiciel ustawowy ma obowiązek opłacania comiesięcznych zaliczek na podatek dochodowy z najmu i składania związanych z tym deklaracji podatkowych PIT-5 na imię i nazwisko małoletniego dziecka. Zaś po skończonym roku podatkowym rodzice muszą te dochody doliczyć do własnych dochodów:

1) w razie łącznego opodatkowania rodziców do wspólnego dochodu rodziców,

2) w razie odrębnego opodatkowania rodziców po połowie do dochodu każdego z nich, wypełniając załącznik PIT-M.

(Wyjaśnienia Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach, nr PDII/415-20/05 z 14 czerwca 2005 r.).

 

Budynek wynajmowany innej firmie

Budynek stanowiący przedmiot najmu jest środkiem trwałym, ujętym w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem liniowym. Podatnik zdecydował, że w budynku tym nie będzie prowadził działalności gospodarczej (działalność zostanie przeniesiona w inne miejsce) i budynek oddał na wynajem innej firmie. Budynek ten, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, nie został wycofany ze środków trwałych i nadal stanowi środek trwały prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej. W budynku tym nie będzie tylko prowadzona działalność przez podatnika.

Wobec tego przychód z najmu nie będzie stanowił odrębnego źródła przychodów, bowiem w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprecyzowano pojęcie dochodów z najmu, wyłączając z tego źródła najem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 cytowanej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zgodnie z art. 14 ust. 1e za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, czynsz uzyskiwany z najmu budynku stanowi w całości przychód z tytułu prowadzonej przez pana działalności gospodarczej. A więc i koszty związane z najmem są kosztami uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej działalności. Zarówno przychód, jak i koszty związane z najmem powinny być wykazane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów łącznie z przychodami z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Dochody z najmu będą opodatkowane łącznie z dochodami z pozarolniczej działalności gospodarczej według wyboru przez podatnika 19-proc. podatku liniowego. Fakt, iż budynek jest współwłasnością małżonki, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie wyklucza możliwości zaliczenia przychodów z wynajmu tego budynku do prowadzonej przez pana działalności gospodarczej. Zasady i treść zawieranych umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze regulują przepisy kodeksu cywilnego.

W sprawie dokonywania odpisów amortyzacyjnych wynajmowanego budynku, stanowiącego środek trwały, zgodnie z powyższymi ustaleniami dotyczącymi przychodów z najmu, pomimo iż budynek został przekazany pod wynajem i nie będzie służył do prowadzenia działalności podatnika, amortyzacja budynku stanowi koszty uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i powinna być wykazywana w księdze przychodów i rozchodów łącznie z kosztami związanymi z prowadzoną działalnością. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania między innymi: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Płocku, nr 1419/UPO-415-73/PD/05/GS z 22 czerwca 2005 r.).

 

Przychody doliczane do dochodów rodziców

Podatnik poinformował, że jest wdowcem wychowującym troje małoletnich dzieci oraz zamierza wynajmować lokal użytkowy, który jest własnością jego i małoletnich dzieci. Podatek od wynajmu zamierza opłacać w formie zryczałtowanej. Podatnik zwrócił się z zapytaniem, czy podatek dochodowy z tytułu wynajmu lokalu powinien rozliczać oddzielnie w imieniu każdego dziecka proporcjonalnie do jego udziałów we współwłasności oraz czy w związku z tym będzie mógł dokumenty wypełniać na każde dziecko oddzielnie, podpisując je osobiście jako przedstawiciel ustawowy.

Po analizie stanu faktycznego organ uznał, iż podatnik jest uprawniony do złożenia wniosku o wydanie interpretacji, a w sprawie tej nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W odpowiedzi na zapytanie podatnika należy stwierdzić, że sposób opodatkowania dochodów małoletnich dzieci reguluje art. 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), który stanowi w ust. 1, że dochody małoletnich dzieci własnych i przysposobionych, z wyjątkiem dochodów z ich pracy, stypendiów oraz dochodów z przedmiotów oddanych im do swobodnego użytku, dolicza się do dochodów rodziców lub dochodów osób, o których mowa w art. 6 ust. 4, chyba że rodzicom nie przysługuje prawo pobierania pożytków ze źródeł przychodów dzieci. Jeżeli więc rodzicom (ojcu) przysługuje prawo pobierania pożytku z najmu lokalu, stanowiącego współwłasność małoletnich dzieci, to przychody z tego tytułu winny być doliczone do dochodów rodziców (ojca), bowiem dochody dzieci z najmu lokalu użytkowego nie są dochodami z pracy, ani też lokal użytkowy nie jest przedmiotem oddanym dzieciom do swobodnego użytku. W związku z powyższym dochody małoletnich dzieci uzyskane z tytułu najmu lokalu użytkowego winny być rozliczone w zeznaniu podatkowym rodzica, pod warunkiem że przysługuje mu prawo pobierania pożytku z najmu lokalu.

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Dębicy, nr PO I 415/16/05 z 5 sierpnia 2005 r.).

 

Trzeba złożyć zeznanie

Podatnik zawarł umowę najmu lokalu na cele handlowe, na okres 2 lat z możliwością przedłużenia umowy. Jakie są zasady rozliczeń podatkowych z tego tytułu?

Zarówno ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust. 1 pkt 6, jak i ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 6 ust. 1a odnoszą się do źródła przychodów, jakim jest najem.

Każda z ww. ustaw przewiduje odmienny sposób opodatkowania wspomnianego źródła przychodów, jak również w odmienny sposób reguluje obowiązki związane z rozliczaniem zobowiązania podatkowego w trakcie roku i po zakończeniu roku podatkowego.

Zgodnie z regulacją zawartą w przepisach art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku zryczałtowanym, podatek naliczany jest w wysokości 8,5 proc. od kwoty osiągniętego przychodu (bez potrącenia kosztów uzyskania), do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. przychodów.

Podatnicy, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z treści art. 21 ust. 1, 2 ww. ustawy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodu ewidencjonowanego i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień w terminie złożenia zeznania.

Przy obliczaniu ryczałtu za poszczególne miesiące podatnicy mogą uwzględniać odliczenia i obniżki, o których mowa w art. 11 i 13.

Wpłata podatku za miesiące I XI nie nakłada obowiązku składania odrębnych deklaracji.

Zeznanie, według ustalonego wzoru (PIT-28) o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów winno zostać złożone w terminie do 31 stycznia następnego roku. Warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania, zgodnie z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla miejsca zamieszkania, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność w trakcie roku do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jeżeli do dnia 20 stycznia kolejnego roku podatkowego podatnik nie złożył zawiadomienia o likwidacji działalności podlegającej opodatkowaniu lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal przychody z najmu podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W przedmiotowej sprawie nie dokonano zgłoszenia, o którym mowa wyżej, w związku z czym zastosowanie mają przepisy wspomnianej wcześniej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów określonych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy, oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

(Wyjaśnienia Drugiego Urzędu Skarbowego w Gliwicach, nr IPD2/415-15/05 z 29 lipca 2005 r.).

 

Nie każdy wydatek można zaliczyć w koszty

Czy wydatek na zakup i montaż podbitki dachowej na klatce schodowej może stanowić koszt uzyskania przychodów z najmu pokoi?

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23. Wynika z powyższego, że za koszt uzyskania przychodów mogą być uznane tylko takie wydatki, które bezpośrednio służą powstaniu lub powiększeniu przychodu, tj. takie, między poniesieniem których a osiągnięciem przychodu zachodzi związek przyczynowo-skutkowy. Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu istotna jest relacja, że bez danego wydatku spodziewany racjonalnie skutek w postaci określonego przychodu nie mógłby wystąpić.

Przedmiotem najmu, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, są pokoje. Kosztami uzyskania przychodu w tym przypadku są więc wszelkie wydatki ponoszone przez wynajmującego w związku z przedmiotem najmu, np. koszty remontu czy modernizacji pokoju. Organ odwoławczy podziela stanowisko strony, że klatka schodowa wykorzystywana była wyłącznie przez najemców, jednakże nie sposób stwierdzić, w związku z zakupem i montażem na klatce schodowej podbitki dachowej, potencjalnego związku tego wydatku z uzyskaniem przychodu z najmu pokoi. Z kolei zawarte w zażaleniu stwierdzenie podatniczki, że bez zamontowania podbitki "wynajmujący mogliby zrezygnować z najmu" w ocenie organu podatkowego drugiej instancji jest mało prawdopodobne.

(Wyjaśnienia Izby Skarbowej w Poznaniu, nr BD-F/415-28/05/z z 7 października 2005 r.).

 

Wydatek spółki związany z przychodem

Z przedstawionego przez spółkę stanu faktycznego wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje ona od spółki powiązanej powierzchnię biurową w celu dalszego podnajmu. W 2004 roku spółce udało się znaleźć podnajemców tylko na część powierzchni, natomiast pozostała część tej powierzchni nie była podnajmowana.

Zdaniem spółki czynsz najmu płacony przez nią za wynajem całej powierzchni powinien, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowić koszt uzyskania przychodu pomimo uzyskania przychodów z tytułu podnajmu tylko części tej powierzchni. Wydatek spółki (opłaty z tytułu najmu) nie tylko zmierza do uzyskania przychodu, ale jest z przychodem wprost powiązany.

W ocenie naczelnika Urzędu Skarbowego przedstawiona przez stronę argumentacja jest prawidłowa. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 nr 54, poz. 654 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wyłączonych przez ustawodawcę w art. 16 ust. 1 ustawy. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem a przychodem musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesienie kosztu ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Jednakże ustawa nie uzależnia uznania wydatku za koszt uzyskania przychodu od skutku w postaci powstania lub powiększenia konkretnego przychodu. Koszt uzyskania przychodu jest kosztem działalności gospodarczej, która ze swej istoty zmierza do osiągnięcia przychodów. Może się zdarzyć, że podatnik ponosi określony koszt, który ma niewątpliwy związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, jednak nie spowoduje on powstania przychodu. Brak przychodów, mimo poniesienia wydatków związanych z opłatami z tytułu najmu, nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, pod tym jednak warunkiem, że podatnik wykaże bezpośredni związek między tego typu wydatkiem a prowadzoną działalnością. Przedmiotem działalności spółki jest m.in. wynajem nieruchomości na własny rachunek, zatem opłaty z tytułu najmu, w okresie przejściowego braku podnajemcy, mogą stanowić dla spółki koszt uzyskania przychodów.

Mając powyższe ma uwadze, postanowiono jak na wstępie.

Spółka zgłosiła stan faktyczny, w którym koszty z tytułu najmu powierzchni o wielkości 3000 mkw. przeznaczonej na podnajem ponoszone są na rzecz podmiotu powiązanego.

Niniejsza interpretacja została udzielona przy założeniu, że w przedmiotowej sprawie nie występują okoliczności, o których mowa w art. 11 ww. ustawy. W przypadku jednak ustalenia lub narzucenia warunków różniących się od warunków, które ustaliłyby między sobą podmioty niezależne, dochód spółki należy określić bez uwzględniania warunków wynikających z istnienia powiązań między spółką a właścicielem powierzchni biurowej.

(Wyjaśnienia Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z 14 lipca 2005 r.)

 

Kiedy podwyższona stawka amortyzacji

Czy można zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji dla wynajmowanego lokalu użytkowego?

Zgodnie z art. 22b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), amortyzacji podlegają wartości niematerialne i prawne (w tym spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego art. 22b ust. 1 pkt 2) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane przez podatnika do używania m.in. na podstawie umowy najmu.

Jak z powyższego wynika, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego nie zostało przez ustawodawcę zaliczone do środków trwałych, lecz do wartości niematerialnych i prawnych. Konsekwencją takiej kwalifikacji jest fakt, że wartość początkową tego prawa ustala się na podstawie ceny nabycia w drodze kupna, określonej zgodnie z art. 22g ust. 3 wyżej wymienionej ustawy lub według metody uproszczonej zgodnie z art. 22g ust. 10.

Za cenę nabycia w drodze kupna uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, tj. koszty opłat notarialnych, skarbowych, prowizji. Natomiast w przypadku metody uproszczonej ustawodawca przewiduje, iż można ustalić wartość początkową ww. lokalu użytkowego, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988,00 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości.

Roczna stawka amortyzacji dla wartości niematerialnych i prawnych uwzględniająca za wartość początkową cenę nabycia zakupionego przez panią lokalu użytkowego wynosi 2,5 proc. Stawka amortyzacji dla wynajmowanego lokalu użytkowego, którą pani zastosowała, jest prawidłowa.

W świetle powołanych przepisów brak jest podstaw do przyjęcia przez panią okresu amortyzacji tego lokalu w okresie 10 lat i ustalenia w związku z tym rocznej stawki amortyzacji w wysokości 10 proc., ponieważ niespełniona jest przesłanka wynikająca wprost z art. 22j ust. 3 pkt 1 wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika z niego bowiem, że podwyższoną stawkę amortyzacji można zastosować jedynie dla budynków (lokali) i budowli używanych przed ich nabyciem przez okres co najmniej 60 miesięcy, a pani jest pierwszym właścicielem przedmiotowego lokalu.

(Wyjaśnienia Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach, nr OG/005/122/PDI/415-18/06 z 17 sierpnia 2006 r.).

 

Jaki płacić podatek

Czy należy płacić podatek w wysokości 8,5 proc. od kwoty 250 zł?

Podstawą wygenerowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a cytowanej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Reasumując przychód powstaje wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe. Zatem w omawianym przypadku przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu (odstępnego), czyli 250 zł. Natomiast otrzymywane przez podatnika od najemcy należności tytułem czynszu obejmującego eksploatację i fundusz remontowy, jak również opłaty licznikowe nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Płocku, nr 1419/UPO-415-131b/06/02/RL z 11 sierpnia 2006 r.).

 

Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości

Czy koszty związane z eksploatacją nieruchomości ponoszone przez najemcę stanowią przychód wynajmującego?

Stosownie do obowiązującego brzmienia art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest treść zawartej pomiędzy stronami umowy. Strony tej umowy określają w niej przedmiot najmu i czynsz oznaczony w pieniądzach albo świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Przychodami z najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej bez względu na formę opodatkowania są faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za istniejące w tym lokalu media (m.in. za wodę, energię elektryczną oraz gaz) i inne opłaty (za wywóz śmieci, ubezpieczenia oraz podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W takiej sytuacji bowiem po stronie wynajmującego nie występuje przysporzenie majątkowe, a tym samym nie powstaje przychód.

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Nisku, nr US.I-OF-406/16/4/06 z 11 sierpnia 2006 r.).

 

Jak rozliczać zwrot opłat

Czy zwrot opłat przez najemców z tytułu używania mediów jest przychodem dla wynajmującego?

Podatnik prowadził w 2006 roku działalność gospodarczą opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem dochodowym, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokalu użytkowego (domu weselnego).

Usługi te były świadczone wyłącznie na rzecz osób fizycznych. Do 21 lipca 2006 r. podatnik wliczał koszty mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, wody i ścieków w czynsz płacony przez najemców lokalu, natomiast od dnia 21 lipca 2006 r. w zawartej z ewentualnym najemcą umowie, umieszczał punkt, że najemca pokrywa koszty związane ze zużyciem prądu, gazu, wody, a koszty zwracane były przez wynajmujących, wg ilości zużytych mediów, zgodnym z odczytem stanu liczników pomnożonym przez cenę jednostkową.

Zapytanie podatnika brzmi, czy będzie opodatkowanym przychodem zwrot kosztów przez najemców dotyczących zużytej wody, w zakresie dostaw gazu oraz energii elektrycznej. Zdaniem podatnika zwrot opłat przez najemców z tytułu używania mediów nie stanowi przychodu z tytułu najmu. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wymienia jako odrębne źródło przychodu: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze art. 10 ust. 1 pkt 6.

Przychodami z tytułu najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i analogicznie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Do końca 2002 roku przychód z najmu mógł być rozliczany tylko na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów. Od 1 stycznia 2003 r. osoby fizyczne osiągające przychody z najmu mogą korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Uzyskane w roku podatkowym przychody z tego tytułu w wysokości nieprzekraczającej kwoty 4000 euro opodatkowane są stawką w wysokości 8,5 proc. przychodu. Od nadwyżki ponad tę kwotę, od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpi przekroczenie, ryczałt wynosi 20 proc. przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), z tym, że podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania) art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy cywilnoprawnej. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Generalnie składnikami przychodu z tytułu najmu osiąganego przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) wynikające z korzystania z lokalu, tzn. opłaty za media, jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w cytowanym wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, o ile nie są ustalone ryczałtowo, nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W świetle powyższych przepisów uznać należy, iż opłaty eksploatacyjne związane z używaniem lokalu, o ile najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, nie stanowią przychodu z najmu. Takie stanowisko zaprezentował minister finansów w wyjaśnieniu z dnia 18 marca 2004 r. (PB 2/MK/RB-033-050-132/04).

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Zwoleniu, nr 1444/ND/14/5/2006, z 8 sierpnia 2006 r.).

 

Jak rozliczyć przychody w spadku

Jak opodatkować przychody z najmu otrzymane w drodze spadku?

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przychody ze wspólnej współwłasności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. Stosownie do art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów tytułu VIII, tj. art. 1036-1046 kodeksu cywilnego.

Należy wskazać, iż przepis art. 199 k.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli do rozporządzania rzeczą wspólną oraz innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przepis art. 207 k.c. stanowi natomiast, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Biorąc zatem pod uwagę treść cytowanego art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady przychodem spadkobierców będzie czynsz najmu w części przypadającej im z tytułu udziału w spadku.

W związku z powyższym po zakończeniu postępowania spadkowego otrzymane po dniu śmierci spadkodawcy należności z tytułu wynajmu lokali stanowią przychód spadkobierców w części przypadającej im z tytułu udziału w spadku.

Tak więc przychody z najmu lub dzierżawy nieruchomości wchodzących do masy spadkowej, uzyskane po śmierci spadkodawcy a przed stwierdzeniem praw do spadku, nie powiększają masy spadkowej, a zatem nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

(Wyjaśnienia Izby Skarbowej w Łodzi, nr PB I-3/4150/IN-303/US/2006/PM z 1 sierpnia 2006 r.).

 

Kiedy wybrać kwartalną formę opodatkowania

W jakim terminie przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych można wybrać kwartalną formę opodatkowania przychodów z najmu?

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście informuje, iż kwestie formy opłacania ryczałtu, co miesiąc lub kwartalnie, reguluje art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 14, poz. 930 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 cytowanej ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień w terminie złożenia zeznania.

Jak wynika z art. 21 ust. 1a ustawy, podatnicy mogą również obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego w terminie złożenia zeznania.

Jednakże wyboru kwartalnej formy opłacania podatku dokonać mogą jedynie podatnicy spełniający, między innymi, warunek określony w art. 21 ust. 1c ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1c ustawy podatnicy, którzy wybrali opłacanie ryczałtu co kwartał, są obowiązani do 20 stycznia roku podatkowego zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób.

Jak wynika z art. 21 ust. 1c ustawy warunkiem opłacania ryczałtu co kwartał jest dokonanie wyboru takiej formy opodatkowania do 20 stycznia roku podatkowego.

Przepisy podatkowe nie przewidują w tym wypadku możliwości wyboru kwartalnej formy opłacania ryczałtu w innym terminie. Tym samym dokonanie wyboru kwartalnej formy opłacania ryczałtu przez podatnika rozpoczynającego najem w ciągu roku podatkowego jest nieskuteczne.

Jednocześnie organ informuje, iż kwestia dotycząca wysokości limitu przychodów, po przekroczeniu którego przychody małżonków z najmu podlegają opodatkowaniu wyższą 20-proc. stawką zryczałtowanego podatku zostanie rozstrzygnięta odrębnym postanowieniem.

(Wyjaśnienia Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście, nr PB2-415-61-06-JM z 27 lipca 2006 r.).

Opr. KT