Gazeta Prawna
Zamów Zaloguj

Logowanie do serwisu

login:

hasło:

Jeśli zapomniałeś hasła Przypomnij hasło

  • Obraz
  • Obraz
  • Poprzednia strona

AUTORYTETY PRAWNE W OBRONIE PAŃSTWA PRAWA

Co czeka lokatora po 1 stycznia 2005 r.

Od Nowego Roku zaczyna obowiązywać nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Zmieniają się przepisy o podwyżkach czynszów, zasady kwestionowania podwyżek w sądach, wzajemne prawa i obowiązki najemców i właścicieli mieszkań. W wielu przypadkach posiadacze wolnych mieszkań nie będą musieli obawiać się przepisów chroniących, gdyż będą mogli skorzystać z bezpieczniejszej dla nich formy najmu okazjonalnego.
Jak wysokie będą podwyżki
Najem okazjonalny czy i kiedy warto z niego skorzystać
Kto dostanie dodatek mieszkaniowy
Jak starać się o obniżkę czynszu
Czy spółdzielców ominą drastyczne podwyżki
Prawa i obowiązki najemców oraz właścicieli
Kto może zaskarżyć podwyżkę do sądu
Najwięcej obaw budzi skala podwyżek czynszów, zwłaszcza dla 500 tysięcy lokatorów z byłych mieszkań kwaterunkowych. Pytanie, o ile wzrosną opłaty, zadaje też sobie 12 milionów mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych. Natomiast właściciele kamienic liczą na to, że wreszcie będą mogli podnieść czynsze może nie do poziomu, który pozwoli im dużo zarobić na najmie, ale chociaż da środki na niezbędne remonty. Nowelizacja jest kompromisem niektóre rozwiązania są korzystne dla lokatorów, inne dla właścicieli. Najważniejsze z nich omawiamy w naszym dodatku.
Jak wysokie mogą być podwyżki
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów zmienia zasady podwyżek, wprowadza też szczególny tryb zaskarżania podwyżek wyższych niż 10 procent dotychczasowych opłat. O ile można podwyższyć czynsz najemcy i jakie on ma instrumenty prawne, aby zakwestionować podwyżkę?
Dotychczas sytuację czynszową tzw. byłych lokatorów kwaterunkowych, czyli osób, które mają umowy najmu sprzed 11 lipca 2001 r. (wtedy weszła w życie ustawa o ochronie praw lokatorów), a wcześniej obowiązywał w nich czynsz regulowany, określał art. 28 ustawy. Czynsz w tych mieszkaniach nie może do końca 2004 r. przekraczać w stosunku rocznym 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, nie wszędzie nawet sięga on tego pułapu. Od 1 stycznia 2005 r. to się zmieni, co oznacza, że ci lokatorzy muszą być przygotowani na podwyżki.
Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku gdy czynsz dotychczasowy jest równy bądź niższy od 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to jego potencjalna podwyżka nie jest ograniczona żadnym limitem. Czy to oznacza, że byli lokatorzy kwaterunkowi muszą być przygotowani na podwyżki rzędu nawet 50 proc. lub wyższe? Nie, bo Sejm rzutem na taśmę wprowadził poprawkę, która przewiduje ograniczenie podwyżki do 10 proc., jeśli czynsz po podwyżce mógłby przekroczyć 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania.
PRZYKŁAD
Pani Janina mieszka w Warszawie i jest byłym lokatorem kwaterunkowym. Płaci 8 zł.mkw. miesięcznie. Jej czynsz nie przekracza więc (i dotychczas nie mógł przekroczyć) 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, która dla stolicy wynosi 11,26 zł/mkw. miesięcznie. Oznacza to, że pani Janina może dostać podwyżkę do maksymalnie 11,26 zł/mkw. Podwyżka nie może przekroczyć tego limitu, bo sięgnęłaby więcej niż 10 proc. dotychczasowego czynszu, a tego zabrania art. 9 ust. 1a znowelizowanej ustawy.
Natomiast w przypadku, gdy dotychczasowy czynsz był wyższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to skala podwyżek będzie ograniczona. Przesądza o tym znowelizowany art. 9 ustawy. Roczna podwyżka czynszu nie może w takim przypadku być wyższa niż 10 proc. dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu (liczonych bez opłat niezależnych od właściciela). Skala podwyżek może więc zależeć nawet od kilkugroszowych różnic w dotychczas płaconym czynszu.
W takiej samej sytuacji są najemcy w spółdzielniach mieszkaniowych (nie wolno ich jednak mylić z osobami posiadającymi mieszkania lokatorskie lub własnościowe). Do końca 2004 r. opłacają oni czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów ponoszonych przez członków spółdzielni. Rzadko kiedy wysokość tak płaconego czynszu przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Oznacza to, że po 1 stycznia 2005 r. mogą ich czekać podwyżki na takich samych zasadach jak w przypadku byłych lokatorów kwaterunkowych. Jeśli natomiast wysokość czynszu w spółdzielni jest wyższa niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, to osoby te mogą spać spokojnie podwyżki czynszu w skali roku nie będą wyższe niż 10 proc.
Warunki dokonania podwyżki
Nowym rozwiązaniem jest tryb dokonywania podwyżek przewidziany w dodanym art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasady te obowiązują niezależnie od jakiego pułapu podwyższa się dotychczasowy czynsz (czy jest to 3 proc. wartości odtworzeniowej, czy może więcej lub mniej). Nowy tryb przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz (albo inne opłaty za używanie lokalu), wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia, czyli 3 miesięcy, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy termin (np. 6 miesięcy). Dla obu stron umowy ważne jest, że wypowiedzenie wysokości powinno być dokonane na piśmie (pod rygorem nieważności). Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel musi w ciągu 7 dni przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Można zaskarżyć dużą podwyżkę
Znowelizowana ustawa przewiduje też specjalny tryb zaskarżania dużych podwyżek przez lokatorów. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę. Robi to wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki, co spowoduje jednak rozwiązanie umowy najmu po upływie okresu dokonanego wypowiedzenia.
Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. W przypadku zaskarżenia wysokiej podwyżki do sądu przez lokatora, to właściciel będzie musiał udowadniać, że podwyżka jest zasadna, np. wymagają tego potrzeby remontowe itp.
W przypadku zakwestionowania zasadności lub wysokości podwyżki albo odmowy jej przyjęcia lokator będzie nadal uiszczał czynsz w dotychczasowej wysokości. W przypadku gdy lokator zakwestionował podwyżkę, to płaci on czynsz na dotychczasowych zasadach aż do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Natomiast w przypadku odmowy przyjęcia podwyżki, czynsz w starej wysokości płaci się do dnia rozwiązania najmu, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Ten korzystny dla lokatora tryb zaskarżania podwyżek nie dotyczy wszystkich sytuacji. Przepisy o wyżej opisanym trybie podwyżek nie znajdą zastosowania w kilku istotnych sytuacjach. Tak będzie, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku 10 procent dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu.
Scenariusze podwyżek
Optymistyczny właściciel zdecyduje się podnieść czynsz o maksymalną kwotę, przy której nie naraża się na zaskarżenie podwyżki do sądu i niepłacenia przez lokatorów wyższych stawek przez kolejne kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Oznaczałoby to podwyżkę o maksymalnie 10 proc. rocznie, co daje od ok. 40 groszy do nawet ponad 1,1 zł (w Warszawie) podwyżki.
Pesymistyczny właściciele decydują się na radykalne podwyżki (o 50 proc., a nawet więcej). Jest to możliwe tylko wtedy, gdy nie przekroczy się (po podwyżce) bariery 3 proc. wartości odtworzeniowej. Przekroczenie tej bariery wiązałoby się z wprowadzeniem limitu rocznej podwyżki na poziomie 10 proc. dotychczasowego czynszu. W scenariusz pesymistyczny i tak wkalkulowana jest konieczność udowodnienia przez właściciela, że podwyżka jest zasadna (o ile lokatorzy odwołają się do sądu, a przy drastycznym podniesieniu poziomu czynszów i możliwości ich zaskarżenia jest to niemal pewne, choćby tylko po to, żeby przez kilka miesięcy płacić nadal czynsz według starych stawek). Właściciele, którzy chcą dokonać drastycznych podwyżek muszą się liczyć z zaskarżaniem ich do sądu, co oznacza, że z dnia na dzień nie mają co liczyć na wyższe wpływy z czynszów mogą czekać nawet kilka miesięcy, a nawet latami. Niestety, rozwiązania prawne zawarte w nowelizacji niejako wymuszą konflikt najemców z właścicielami.
Realistyczny (najbardziej wskazany) właściciele dogadują się indywidualnie z lokatorami, o ile (w granicach rozsądku) mogą im podnieść czynsz, aby oni przyjęli podwyżkę i nie zaskarżyli jej do sądu, a od razu zaczęli płacić czynsz w oparciu o nowe stawki. Wariant ten dotyczyłby podwyżek o ponad 10 proc. dotychczasowej kwoty czynszu, ale jeszcze nie tak drastycznych jak np. podwyżki pięćdziesięcioprocentowe i wyższe.
PRZYKŁAD
X wynajmuje mieszkanie w Krakowie. Płaci obecnie 6 zł/mkw., czyli jest to w tym mieście 2,8 proc. wartości odtworzeniowej. Jego właściciel planuje podwyżkę o 50 groszy za 1 mkw., czyli poniżej 10 proc. dotychczasowego czynszu. Jeśli do takiej podwyżki dojdzie, to X nie będzie mógł skorzystać ze szczególnego trybu zaskarżenia takiej podwyżki do sądu.
PRZYKŁAD
Pan Jan jest byłym lokatorem kwaterunkowym, mieszka w Szczecinie, gdzie 3 proc. wartości odtworzeniowej to 6,41 zł/mkw. Pan Jan płaci obecnie 6 zł/mkw. Jeśli właściciel domu, w którym pan Jan wynajmuje mieszkanie, będzie chciał przekroczyć w podwyżce granicę 3 proc. wartości odtworzeniowej, to może podnieść czynsz tylko o 10 proc., do 6,6 zł/mkw.
Specjalny tryb kwestionowania podwyżek nie znajdzie też zastosowania w przypadku opłat za używanie lokalu, które ponoszą spółdzielcy (na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) oraz osoby, które nie są członkami spółdzielni, ale którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w ich przypadkach jednak zasady dokonywania podwyżek regulują przepisy prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Kolejny przypadek, gdy w tym trybie nie można zaskarżyć podwyżki, to opłaty niezależne od właściciela (chodzi głównie o media) zmianę ich wysokości określają oddzielne przepisy.
Umowy zawierane po 1 stycznia
Opisane zasady dokonywania podwyżek i ich zaskarżania odnoszą się do już istniejących umów (zawartych przed dniem 1 stycznia 2005 r.). Co natomiast z nowymi umowami, które przyszli najemcy chcą dopiero zawrzeć i podpiszą je już w 2005 r.? Umowy najmu zawarte już po 1 stycznia 2005 r. także podlegają tym ograniczeniom płacić się wtedy będzie prywatnym właścicielom czynsz wolny (ustalony bez ograniczeń), ale nie będzie już dowolności przy ewentualnych podwyżkach. Dlatego dla osób, które chcą zawrzeć umowę na przełomie roku, data jej podpisania nie będzie miała istotnego znaczenia i nie wpłynie na przyszłą wysokość czynszu.
Wyjątkiem będzie tzw. najem okazjonalny. To nowy rodzaj umowy najmu takie umowy będzie można zawrzeć dopiero od 1 stycznia 2005 r. (piszemy o nich więcej w oddzielnej części tekstu). Stosuje się do nich przepisy kodeksu cywilnego i tylko niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (ale nie te, które ograniczają podwyżki i pozwalają lokatorowi, w czasie gdy jeszcze nie ma wyroku, płacić czynsz w starej wysokości). Dla lokatora bezpieczniejsze więc może być podpisanie umowy jeszcze w 2004 r. (gdyż nie będzie to najem okazjonalny), a dla właściciela o ile jego sytuacja kwalifikuje się jako najem okazjonalny bardziej opłacalne będzie jej zawarcie dopiero w 2005 r.
Trzy procent, czyli ile
Znowelizowana ustawa przewiduje, że jeśli czynsz wynosi powyżej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (lub w przypadku planowanej podwyżki przekroczyłby tę granicę) to jego podwyżka nie może być większa niż 10 proc. Jednak nie ma określonej w skali całego kraju jednej stawki 3 proc. wartości odtworzeniowej, gdyż jej wysokość ustalają poszczególni wojewodowie dla miast i powiatów w swoim województwie.
Występują olbrzymie dysproporcje pomiędzy różnymi częściami Polski, a nawet sąsiadującymi ze sobą powiatami. Ile więc 3 proc. wartości odtworzeniowej będzie w Warszawie, a ile w Bieszczadach, na Podlasiu lub przy granicy z Niemcami? Sprawdź, ile obecnie płacisz czynszu za 1 mkw., od tego zależy, jaka może być skala podwyżki.
PRZYKŁAD
X mieszka w prywatnej kamienicy w Poznaniu i płaci obecnie 5 zł/mkw. Kwota 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w tym mieście to obecnie 6,88 zł/mkw. Oznacza to, że ewentualna podwyżka czynszu do granicy 6,88 zł/mkw. będzie dopuszczalna. Natomiast w 2005 r. nie będzie możliwe przekroczenie tego limitu.
PRZYKŁAD
Y mieszka w Kielcach, za 30 mkw. mieszkania płaci czynsz 210 zł, czyli 7 zł za 1 mkw. Granica 3 proc. wartości odtworzeniowej w tym mieście wynosi 6,44 zł/mkw. Oznacza to, że maksymalna roczna podwyżka czynszu za mieszkanie Y-a może sięgnąć jedynie 10 proc. płaconego przez niego czynszu, czyli 70 groszy.
Mieszkania komunalne
Lokatorzy w mieszkaniach komunalnych mogą się liczyć z podwyżkami, choć nie będą one tak gwałtowne i szybkie, jak w przypadku prywatnych kamienic. Decyzje o zmianie wysokości czynszów należą bowiem do władz gminy. Od 1 stycznia lokatorzy w bardzo złej sytuacji materialnej będą też się mogli starać o indywidualną obniżkę czynszu.
W mieszkaniach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (czyli najczęściej w tzw. mieszkaniach komunalnych, ale także np. mieszkaniach należących do Skarbu Państwa) właściciel ustala stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Musi on jednak uwzględnić czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową, czyli m.in. położenie całego budynku, a także położenie konkretnego mieszkania w tym budynku, wyposażenie budynku i mieszkania w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku. Podwyżki nawet jeśli jakaś gmina się na nie zdecyduje nie powinny być jednak drastyczne.
Obniżki czynszów
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje nawet (od 1 stycznia) możliwość obniżenia czynszów w mieszkaniach komunalnych. Właściciele (czyli np. gminy) mogą na wniosek najemców stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. W gminach obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód (w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego) nie przekracza poziomu określonego w uchwale rady gminy. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Do wprowadzenia obniżek czynszów np. przez gminę potrzebna jest jednak wcześniejsza uchwała jej rady. Obniżkę będzie można dostać na 12 miesięcy, z możliwością jej przedłużenia.
Od 1 stycznia gminy będą też mogły wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli, aby następnie podnająć je jako część swojego zasobu (czyli jako mieszkania komunalne). Lokatorzy zamieszkujący w takich lokalach (czyli podnajemcy) też będą mogli liczyć na obniżki czynszów o ile spełnią wymagane kryteria gdyż art. 7 ust. 11 przewiduje, że obniżki mogą być stosowane także w ich przypadku. w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom. Więcej na temat obniżek i podnajmu piszemy przy okazji dodatków mieszkaniowych.
Dokument, który warto znać
Warto zapoznać się z uchwałami rady gminy, które określają wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a także zasady wynajmowania lokali komunalnych. Wieloletni program gospodarowania musi obejmować m.in. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach. W programie umieszcza się także analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali (z podziałem na kolejne lata), planowaną sprzedaż lokali, jak również zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu, w tym wysokość dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Dzięki temu dowiemy się, czy gmina planuje jakieś większe remonty (może to podnieść komfort zamieszkania, ale jednocześnie grozi podwyżką czynszów) i czy będziemy się mogli starać o obniżkę czynszu.
Najem okazjonalny
Od stycznia będzie można wykorzystywać swoje mieszkanie w formie tzw. najmu okazjonalnego. Swoboda stron nie będzie ograniczona wieloma rygorami zawartymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ma to być rozwiązanie bezpieczniejsze dla wynajmującego.
Nowelizacja przepisów o ochronie praw lokatorów przywraca instytucję najmu okazjonalnego. Celem wprowadzenia tych przepisów ma być ograniczenie szarej strefy wynajmu mieszkań lub pokoi. Najem okazjonalny ma być z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie bardziej bezpieczny niż umowy objęte przepisami o ochronie praw lokatorów. Artykuł 3 ust. 1 znowelizowanej ustawy stanowi, że w przypadku oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
PRZYKŁAD
X odziedziczył po swoich rodzicach mieszkanie dwupokojowe. Sam natomiast mieszka w kawalerce. Za rok planuje wziąć ślub i chciałby ze swoją przyszłą żoną przenieść się do mieszkania po rodzicach. Jeśli będzie chciał na ten czas wynająć mieszkanie rodziców, to może skorzystać z najmu okazjonalnego.
PRZYKŁAD
Y jest studentem IV roku. Rodzice kupili mu mieszkanie, aby mógł po studiach się usamodzielnić. Do czasu skończenia nauki i znalezienia pracy Y chce jednak mieszkać z rodzicami, dlatego jeśli zdecyduje się na wynajem mieszkania, które dostał od nich w prezencie, to w tym przypadku można to uznać za najem okazjonalny.
W wielu przypadkach jednak określenie najmu okazjonalnego zawarte w art. 3 ust. 1 może być niewystarczające. Już podczas prac parlamentarnych podkreślano, że nie do końca wiadomo, jaka umowa może być traktowana jako najem okazjonalny i czy ta „furtka” nie będzie nadużywana do obchodzenia rygorów ustawy o ochronie praw lokatorów. W przepisach nie znajdziemy m.in. określenia czasu, na jaki może być zawarta taka umowa, gdyż termin „przejściowo” jest nieprecyzyjny. Oznacza to, że w praktyce można będzie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego nawet na czas nieokreślony. Trudno też np. określić, czy najem okazjonalny będzie odnosił się tylko do osób, które odziedziczyły jedno mieszkanie po zmarłym członku rodziny, czy mają jedno mieszkanie więcej niż im potrzeba do zaspokojenia swoich potrzeb.
Ograniczona ochrona lokatorów
W przypadku najmu okazjonalnego nie będą stosowane przepisy o ochronie praw lokatorów, ale od tej generalnej zasady jest kilka wyjątków. Dotyczy to art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2. Czego dotyczą te przepisy? Największe znaczenie ma stosowanie art. 11, gdyż dotyczy on przyczyn wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie takie będzie możliwe w kilku ściśle określonych przypadkach. Nie później niż na miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego) właściciel może więc wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych mieszkań.
PRZYKŁAD
X wynajął swoje mieszkanie młodemu małżeństwu. Po kilku tygodniach zorientował się, że najemcy przekształcili mieszkania w biuro swojej firmy. Umowa najmu nie przewidywała takiej możliwości. Po pisemnym upomnieniu X wręczył małżonkom wypowiedzenie.
PRZYKŁAD
Y wynajął mieszkanie i zgodził się, aby była w nim prowadzona działalność gospodarcza. Najemcy urządzili tam agencję towarzyską, a w krótkim czasie sąsiedzi zaczęli składać doniesienia na policję, że przez całą noc trwają na klatce hałasy, słychać przekleństwa itd. Właściciel może więc z powodu uciążliwości dla sąsiedztwa wypowiedzieć umowę najmu.
Drugi ważny powód, kiedy można najemcy okazjonalnemu wręczyć wypowiedzenie, to zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (i to pomimo uprzedzenia najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności). Trzeci powód to sytuacja, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część bez wymaganej zgody właściciela.
PRZYKŁAD
X wynajął mieszkanie spisano umowę, regularnie co miesiąc wpływał czynsz od najemcy. W mieszkaniu najemca jednak się nie pojawiał, a zamiast niego jak stwierdził mieszkała tam znajoma najemcy z małą dziewczynką. X nie zgodził się jednak w umowie zawartej z najemcą, aby w mieszkaniu przebywały (jako faktycznie korzystający z mieszkania) jakieś inne osoby niż najemca. Dlatego ma prawo wypowiedzieć najem.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Trzeba w nim dokładnie określać, z jakiego powodu wręcza się najemcy to wypowiedzenie.
Bez wielu rygorów
Wynajmującego swoje mieszkanie okazyjnie nie obejmie wiele rygorów, które przewiduje obecnie ustawa o ochronie praw lokatorów. I tak m.in.:
podwyżek czynszu będzie można dokonywać częściej niż raz na 6 miesięcy (i nie trzeba będzie sporządzać kalkulacji podwyżki) w przypadku najmu okazjonalnego nie będą obowiązywały limity podwyżek określone w znowelizowanym art. 8a oraz przewidziany tam mechanizm zaskarżania podwyżek przez lokatora.
Umowy, które korzystałyby z przywilejów przewidzianych dla najmu okazjonalnego, można będzie zawierać dopiero od 1 stycznia 2005 r. Przepisów o najmie okazjonalnym nie można bowiem zastosować do żadnej umowy zawartej przed tą datą przesądza o tym art. 4 ustawy nowelizującej.
Przepisy porządkowe
Do umowy najmu okazjonalnego będą miały zastosowanie niektóre przepisy porządkowe zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Artykuł 13 przewiduje, że jeśli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co jest uciążliwe dla innych mieszkańców, to mogą oni wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Współlokator może też wytoczyć powództwo, aby sąd nakazał eksmisję małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora, jeśli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
PRZYKŁAD
Właściciel kamienicy wynajął mieszkanie spokrewnionej ze sobą rodzinie, w której ojciec i syn byli alkoholikami. Inni lokatorzy szybko zaczęli się skarżyć na uciążliwych sąsiadów. W mieszkaniu dochodziło bowiem do częstych libacji alkoholowych, obrzucano napotkanych na klatce sąsiadów wyzwiskami, a nawet grożono spowodowaniem wybuchu gazu. Lokatorzy zażądali więc od właściciela budynku, aby pozbył się kłopotliwych najemców, ten jednak odmówił. Lokatorzy mają jednak pełne prawo skierować w tej sprawie pozew do sądu.
Artykuł 10 ust. 1-3 stanowi natomiast, że w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, lokator musi niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia mieszkania, to właściciel ma prawo tam wejść w obecności policjanta lub strażnika gminnego (lub miejskiego), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej także przy jej udziale. Jeśli otwarcie mieszkania nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, to właściciel musi zabezpieczyć mieszkanie i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z czynności tych sporządza się protokół.
Kodeks cywilny
Zastanawiając się nad skutkami najmu okazjonalnego, warto zapoznać się z przepisami o najmie lokali zawartymi w kodeksie cywilnym. Skoro bowiem nie stosuje się do tego rodzaju najmu (z wyjątkami opisanymi wyżej) reguł zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, to trzeba się odwołać do regulacji kodeksowej. Dotyczy to m.in. zasad ponoszenia przez najemcę drobnych nakładów, zakładania przez niego różnych urządzeń w wynajmowanym mieszkaniu (np. telefonu), zasad dokonywania podwyżek czynszu, odpowiedzialności solidarnej za zaległy czynsz itd.
Kto ma szansę na dodatek mieszkaniowy
Osoby, których od stycznia dotkną podwyżki czynszów, powinny sprawdzić, czy mają prawo do dodatku mieszkaniowego. Przepisy dokładnie określają, kto może się starać o dodatek, jakie wydatki mieszkaniowe można nim pokryć i w jakiej wysokości oraz jakiej powierzchni mieszkania one odpowiadają (tzw. powierzchnia normatywna), a także od jakiej stawki czynszu liczony jest dodatek.
Dodatki mieszkaniowe to forma pomocy dla ludzi uboższych, która polega na pokrywaniu ze środków publicznych części ich wydatków na mieszkanie. Jednak pozostałą część wydatków muszą pokryć sami mieszkańcy. O dodatki mieszkaniowe mogą się starać m.in.:
najemcy oraz podnajemcy mieszkań,
osoby mieszkające w lokalach, do których przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego (własnościowe lub lokatorskie),
właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych, ale też w spółdzielniach),
osoby, które zajmują mieszkanie bez tytułu prawnego, ale oczekują na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje jednak tylko na podstawie jednego z tych tytułów.
Wydatki na mieszkanie
Czy wszystkie wydatki na mieszkanie uprawniają do otrzymywania dodatku mieszkaniowego? Nie, gdyż nie wlicza się do nich ubezpieczeń, podatku od nieruchomości, opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, a także opłat za gaz przewodowy i energię elektryczną dostarczanych do mieszkania lub domu jednorodzinnego na cele bytowe. Zaliczeniu podlega natomiast czynsz, a w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na dane mieszkanie. Inne wydatki, które się zalicza, to: odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, inne opłaty za używanie lokalu mieszkalnego, opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych, jak również wydatek stanowiący podstawę obliczania ryczałtu na zakup opału. Jeśli mieszkanie nie ma instalacji doprowadzającej energię cieplną do celów ogrzewania, instalacji ciepłej wody lub gazu przewodowego z zewnętrznego źródła (znajdującego się poza mieszkaniem), to osobie uprawnionej do dodatku mieszkaniowego przyznaje się ryczałt na zakup opału. Szczegółowe zasady wyliczania ryczałtu na zakup opału znajdziemy w par. 3 i 4 rozporządzenia (patrz podstawa prawna).
Uszczegółowienie wydatków będących podstawą obliczenia dodatku mieszkaniowego zawiera rozporządzenie wykonawcze do ustawy o dodatkach mieszkaniowych (patrz podstawa prawna). I tu zła wiadomość dla zainteresowanych wydatki te przyjmuje się jednak nie w całości, ale tylko w 90 proc. naliczonych i ponoszonych wydatków (tak stanowi par. 2 ust. 2 rozporządzenia).
Jeśli wnioskujący o przyznanie dodatku mieszkaniowego zajmuje jedynie część mieszkania lub domu jednorodzinnego, to przy ustalaniu jego wydatków mieszkaniowych uwzględnia się jedynie wydatki przypadające na jego część mieszkania lub domu.
Z ustawy o dodatkach mieszkaniowych wynika, że jeśli ubiegający się o dodatek mieszkaniowy zamieszkuje u prywatnego właściciela, a nie w mieszkaniu komunalnym (wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowego gminy), to do wydatków czynszowych przyjmowanych dla celów obliczenia dodatku zalicza się jedynie wydatki do wysokości czynszu, jaki obowiązywałby dla danego mieszkania, gdyby wchodziło ono w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Rodzi to doniosłe konsekwencje, gdyż podstawą wyliczeń jest czynsz w mieszkaniach komunalnych obowiązujący w danej gminie, a nie czynsz realnie płacony przez najemcę właścicielowi mieszkania. Różnice pomiędzy tymi poziomami czynszu potrafią być znaczące. Zasada przyjmowania stawek obowiązujących w mieszkaniach komunalnych dotyczy również innych (poza czynszem) opłat, które obowiązywałyby w zasobie mieszkaniowym gminy, gdyby wynajmowane mieszkanie wchodziło w skład zasobu komunalnego. Dlatego warto dowiedzieć się w gminie, jaki jest poziom czynszów w jej zasobach komunalnych, aby nie być rozczarowanym, gdy urzędnicy wyliczą należny nam dodatek.
Podstawa obliczania dodatku
Najemcy i podnajemcy czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu oraz opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych.
Członkowie spółdzielni mieszkaniowych, a także właściciele i najemcy mieszkań w budynkach spółdzielczych opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych oraz koszty eksploatacji i remontów (z wyłączeniem ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie gruntów).
Właściciele mieszkań opłaty za energię cieplną i wodę dostarczane do mieszkania, opłaty za odbiór nieczystości stałych i płynnych oraz zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną (z wyłączeniem ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów).
Właściciele domów jednorodzinnych opłaty za energię cieplną i wodę, opłaty za odbiór nieczystości stałych i płynnych. Te same zasady dotyczą osób używających mieszkań w budynkach wielorodzinnych stanowiących ich własność.
Zajmujący lokale bez żadnego tytułu prawnego odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych (z wyłączeniem ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie gruntów).
PRZYKŁAD
X wynajmuje mieszkanie w prywatnym budynku i opłaca czynsz w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Natomiast w gminie, na terenie której mieszka, czynsz w zasobach komunalnych wynosi 2,2 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Dla celów obliczenia należnego mu dodatku mieszkaniowego (jeśli on o niego wystąpi) przyjmie się właśnie to 2,2 proc., a nie 3 proc., które on realnie płaci.
Dochody uprawniające do dodatku
Od 1 stycznia 2005 r. o dodatek można się będzie starać, jeśli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 175 proc. najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125 proc. kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku. Podstawę wyliczenia tego dochodu stanowią dane z 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego. Z informacji ZUS wynika, że od 1 marca 2004 r. najniższa emerytura wynosi 562,58 zł. Oznacza to, że dochód miesięczny uprawniający do starania się o dodatek mieszkaniowy nie będzie mógł przekroczyć 984,51 zł (w gospodarstwie jednoosobowym) albo 703,22 zł w przypadku gospodarstwa wieloosobowego. Co jednak się dzieje, jeśli wyliczony dochód jednak przekracza te limity?
PRZYKŁAD
Pani Iwona Z. jest emerytką i mieszka samotnie. Spełnia wszystkie kryteria do otrzymania dodatku mieszkaniowego, jednak jej miesięczny dochód wynosi 998 zł, czyli w styczniu 2005 r. będzie on o 13,49 zł wyższy od limitu określonego w ustawie. Pani Iwona może się starać o dodatek mieszkaniowy, ale (zgodnie z art. 6 ust. 8 ustawy o dodatkach mieszkaniowych) przyznany jej dodatek obniży się o tę kwotę „nadwyżki” ponad limit dochodu, czyli o 13,49 zł.
Jak wylicza się dodatek
Sposób wyliczenia dodatku mieszkaniowego nie jest prosty. Dodatek wyliczają nam jednak urzędnicy w gminie, nie musimy więc tego robić sami. Warto jednak znać zasady, zgodnie z którymi dokonuje się wyliczeń. Artykuł 6 ustawy stanowi, że wysokość dodatku mieszkaniowego stanowi różnicę między ściśle wymienionymi w przepisach wydatkami (określonymi w art. 6 ust. 3-6), przypadającymi na tzw. normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego mieszkania, a kwotą stanowiącą wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek. Wydatki te ustawa określa jako:
15 proc. dochodów w gospodarstwie jednoosobowym,
12 proc. dochodów w gospodarstwie 2-4-osobowym,
10 proc. dochodów w gospodarstwie 5-osobowym i większym.
To jednak nie wszystko. Od 1 stycznia 2005 r. będzie obowiązywał przepis, który przewiduje, że jeśli średni miesięczny dochód jest równy lub wyższy od 150 proc. kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 100 proc. tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, lecz nie przekracza odpowiednich wysokości średnich miesięcznych dochodów (175 proc. i 125 proc.), to wówczas dla celów obliczenia dodatku mieszkaniowego przyjmuje się wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek w wysokości:
20 proc. dochodów gospodarstwa domowego w gospodarstwie jednoosobowym,
15 proc. takich dochodów w gospodarstwie 2-4-osobowym,
12 proc. takich dochodów w gospodarstwie 5-osobowym i większym.
Regulacja ta znajdzie więc zastosowanie, gdy w gospodarstwie jednoosobowym dochód będzie oscylował pomiędzy 843,87 zł a 984,51 zł, natomiast w gospodarstwie wieloosobowym pomiędzy 562,58 zł a 703,22 zł na osobę.
Powierzchnia mieszkania
W ustawie o dodatkach mieszkaniowych pojawia się pojęcie tzw. normatywnej powierzchni użytkowej lokalu. Na podstawie takiej powierzchni wylicza się wysokość dodatku mieszkaniowego. Dodatek mieszkaniowy przysługuje jednak jedynie wtedy, gdy powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza powierzchni normatywnej o więcej niż 30 proc. (albo 50 proc., ale pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej mieszkania nie przekracza 60 proc.).
Normatywna powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu jednorodzinnego (w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego) nie może przekraczać:
35 m2 dla 1 osoby,
40 m2 dla 2 osób,
45 m2 dla 3 osób,
55 m2 dla 4 osób,
65 m2 dla 5 osób,
70 m2 dla 6 osób, a w przypadku gdy w mieszkaniu jest więcej osób, dla każdej kolejnej zwiększa się normatywną powierzchnię o 5 m2.
W wypadku najmu albo podnajmu części mieszkania za powierzchnię użytkową zajmowaną przez gospodarstwo domowe najemcy albo podnajemcy uważa się powierzchnię zajmowanych pokoi (wynikającą z umowy) oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego najemcy albo podnajemcy do liczby osób zajmujących całe mieszkanie. Normatywną powierzchnię powiększa się o 15 m2, jeśli zamieszkuje tam niepełnosprawny poruszający się na wózku lub który wymaga zamieszkiwania w oddzielnym pokoju. O wymogu zamieszkiwania w oddzielnym pokoju orzekają powiatowe zespoły do spraw orzekania o niepełnosprawności.
Wysokość dodatku mieszkaniowego, łącznie z ryczałtem na opał, nie może przekraczać 70 proc. wydatków przypadających na normatywną powierzchnię zajmowanego mieszkania (lub 70 proc. faktycznych wydatków ponoszonych za mieszkanie, jeśli jego powierzchnia jest mniejsza lub równa normatywnej). Jednak rada gminy w drodze swojej uchwały może podwyższyć lub obniżyć wysokość wskaźników procentowych, jednak nie więcej niż o 20 punktów procentowych. Co oznacza, że wysokość dodatku mieszkaniowego może w praktyce wahać się pomiędzy 50 a 90 proc.
Jak starać się o dodatek
Dodatku mieszkaniowego nie przyznaje się z urzędu wszystkim, którzy spełniają kryteria ustawowe. Potrzebny jest wniosek osoby uprawnionej. Wtedy po sprawdzeniu, czy zainteresowany spełnia kryteria oraz wyliczeniu wysokości kwoty, decyzję w sprawie przyznania dodatku wydaje wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Do wniosku trzeba dołączyć deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy kalendarzowych poprzedzających dzień złożenia wniosku oraz inne niezbędne dokumenty. Natomiast właściciel domu jednorodzinnego musi też dołączyć do wniosku o dodatek dokumenty potwierdzające wielkość powierzchni użytkowej i stan wyposażenia technicznego budynku. Będą to: zaświadczenie organu właściwego w sprawie wydania pozwolenia na budowę, które potwierdzi powierzchnię użytkową domu (w tym łączną powierzchnię pokoi i kuchni oraz wyposażenie techniczne domu), a także rachunki dotyczące wydatków na ciepło i wodę oraz opłat za odbiór nieczystości stałych i ciekłych. Na żądanie urzędników gminnych osoba pobierająca dodatek musi udostępnić dokumenty potwierdzające wysokość dochodów wykazanych w deklaracji. Trzeba też przechowywać te dokumenty przez 3 lata od dnia wydania decyzji o przyznaniu tego dodatku.
Wniosek o przyznanie dodatku mieszkaniowego oraz deklarację o dochodach trzeba złożyć na oficjalnym formularzu, którego wzór określa rozporządzenie z 2001 r. Formularze takie można dostać w odpowiedniej komórce urzędu gminy, która zajmuje się rozpatrywaniem wniosków o dodatki mieszkaniowe.
Jak obliczyć dochód
Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Do dochodu nie wlicza się również dodatków dla sierot zupełnych, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej oraz dodatku mieszkaniowego. Natomiast dochód z prowadzenia gospodarstwa rolnego ustala się na podstawie powierzchni gruntów w hektarach przeliczeniowych i przeciętnego dochodu z 1 hektara przeliczeniowego ogłaszanego przez GUS. Ostatnio było to 1086 zł.
Jak wypłaca się dodatek
Dodatek mieszkaniowy przyznaje się na okres 6 miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu złożenia wniosku. Dodatku nie przyznaje się, jeśli jego kwota byłaby niższa niż 2 proc. kwoty najniższej emerytury w dniu wydania decyzji, czyli obecnie niższa niż 11,25 zł. Decyzja w sprawie dodatku mieszkaniowego powinna być wydana w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku oraz doręczona wnioskodawcy i zarządcy lub osobie uprawnionej do pobierania należności za lokal mieszkalny. Zmiany danych zawartych we wniosku lub deklaracji złożonej przez wnioskodawcę, które nastąpiły w okresie 6 miesięcy od dnia przyznania dodatku, nie mają wpływu na jego wypłacaną wysokość.
Warto pamiętać, że dodatek jest swoistą premią dla osób, które na bieżąco płacą komorne. W wypadku stwierdzenia, że osoba, której przyznano dodatek mieszkaniowy, nie opłaca na bieżąco należności za zajmowane mieszkanie, wypłatę dodatku mieszkaniowego wstrzymuje się do czasu uregulowania zaległości. Jeśli uregulowanie zaległości nie nastąpi w ciągu 3 miesięcy, to decyzja o przyznaniu dodatku mieszkaniowego wygasa. Natomiast w wypadku uregulowania należności w ciągu tych 3 miesięcy, wypłaca się dodatek mieszkaniowy za okres, w którym wypłata była wstrzymana. Osoba, w stosunku do której z powodu nieuregulowania należności za zajmowane mieszkanie wygasła decyzja o przyznaniu dodatku, może ponownie wystąpić o jego przyznanie dopiero po uregulowaniu zaległości.
Obowiązki właścicieli kamienic
Zarządca domu lub osoba uprawniona do pobierania komornego zalicza dodatek mieszkaniowy na poczet przysługujących lub rozliczanych za jej pośrednictwem należności za zajmowane mieszkanie. Pobierający należności za mieszkanie musi niezwłocznie zawiadomić gminę o wystąpieniu zaległości w zapłacie komornego, obejmujących pełne 2 miesiące. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku pobierający musi zwrócić kwoty dodatków wypłacone za miesiące, w których występowały zaległości w tych opłatach. Pobierający musi zwrócić te kwoty w terminie kolejnych 2 miesięcy, jeśli gospodarstwo domowe, któremu przyznano dodatek, nie uiści zaległych opłat w ciągu 1 miesiąca od powstania obowiązku zawiadomienia o powstaniu zaległości. Zasady te dotyczą także ryczałtu na opał.
Spółdzielców ominą drastyczne podwyżki
Mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych są w innej sytuacji niż najemcy mieszkań w prywatnych lub komunalnych budynków. Ich w styczniu prawdopodobnie ominą drastyczne podwyżki.
Zasady podwyższania opłat za mieszkania w zasobach spółdzielczych określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ale niektóre sprawy uregulowano też w przepisach o ochronie praw lokatorów.
Tryb kwestionowania podwyżek
Opłaty w spółdzielniach wnosi się co miesiąc z góry do dziesiątego dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określać inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy (a więc np. do piętnastego dnia miesiąca, ale nie do piątego). Członków spółdzielni, którzy mają mieszkania lokatorskie, własnościowe lub odrębną własność, spółdzielnia musi zawiadomić o zmianie wysokości opłat. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Spółdzielnia musi też na żądanie spółdzielcy (lub właściciela mieszkania, który nie jest członkiem spółdzielni) przedstawić kalkulację wysokości opłat. Zawiadomienia trzeba dokonać co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
PRZYKŁAD
W jednej ze spółdzielni na Śląsku termin uiszczania comiesięcznych opłat przypada 15 dnia każdego miesiąca. Jeśli więc w styczniu 2005 r. jest przewidziana podwyżka, to należy o niej zawiadomić mieszkańców najpóźniej ostatniego dnia grudnia.
PRZYKŁAD
Spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa w Warszawie planuje dokonać zmiany wysokości opłat (część z nich nieznacznie podnieść) w lutym 2005 r. Termin płatności komornego w tej spółdzielni przypada na 10 dzień miesiąca. Oznacza to, że zawiadomienie o podwyżkach powinno dotrzeć do mieszkańców do 26 stycznia.
Spółdzielcy (oraz właściciele mieszkań, którzy do spółdzielni nie należą) mają prawo kwestionować wysokość podwyżek. Mogą skorzystać z dwóch sposobów. Pierwszy z nich (i szybszy) to droga sądowa. Można złożyć w sądzie pozew kwestionujący zasadność lub skalę podwyżki. Do czasu wydania wyroku przez sąd trzeba uiszczać opłaty według nowych stawek. Wystąpienie na drogę postępowania sądowego nie zwalnia bowiem z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. Ma to zniechęcić mieszkańców do skarżenia każdej podwyżki pod byle pretekstem tylko dlatego, aby płacić według starych stawek. Nie warto też pochopnie występować do sądu, gdyż w przypadku przegranej sprawy trzeba będzie ponieść jej koszty sądowe. Także właściciele mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, mogą kwestionować zasadność podwyżek bezpośrednio na drodze sądowej.
Zamiast występować od razu do sądu, członkowie spółdzielni mogą najpierw kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. Zasady jego przeprowadzenia wynikają z art. 32 i art. 33 par. 2 prawa spółdzielczego. Po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego można dochodzić swoich racji na drodze sądowej. Od wyroku Trybunału Konstytucyjnego z marca 2003 r. nie wymaga się już, aby przed złożeniem pozwu w sądzie dochodzić najpierw swoich racji w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. To może znacznie skrócić okres rozstrzygania o sprawie. Dlatego jeśli uważamy, że podwyżka jest zbyt drastyczna, to lepiej wystąpić od razu do sądu, a nie korzystać z przewlekłego postępowania wewnątrzspółdzielczego.
Mechanizmy ograniczające skalę podwyżek, a także zasady kwestionowania podwyżek określone w art. 8a znowelizowanej ustawy o ochronie praw lokatorów, nie dotyczą członków spółdzielni mających mieszkania lokatorskie lub własnościowe. Z mechanizmu zawartego w art. 8a nie mogą też skorzystać właściciele mieszkań w budynkach spółdzielczych (niezależnie, czy są oni członkami spółdzielni), gdyż nie są oni lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.
Za co płacą spółdzielcy
Nie wszystkie osoby mieszkające w zasobach spółdzielczych uiszczają opłaty w tej samej wysokości, a nawet niektóre z nich muszą płacić za więcej składników niż inni.
Spółdzielcy, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (czyli mają tzw. mieszkanie własnościowe lub lokatorskie) muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Natomiast spółdzielcy, którzy są właścicielami mieszkań (na zasadzie tzw. odrębnej własności lokalu), muszą ponosić wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, ale też z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od spółdzielcy-właściciela mieszkania niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy.
Co natomiast z osobami, które dopiero budują mieszkanie w spółdzielni? Spółdzielcy, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz lokatorskiego albo własnościowego prawa do lokalu, albo prawa odrębnej własności, muszą uczestniczyć w kosztach budowy mieszkania przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych i w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową zgodnie z postanowieniami statutu. Oznacza to, że spółdzielnia w tym zakresie korzysta z ich wpłat na mieszkanie i rozlicza się z nich później w ramach ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. Natomiast od chwili postawienia im lokali do dyspozycji (czyli w praktyce wręczenia kluczy do mieszkań, nawet gdy nie ma w nich tzw. białego montażu) spółdzielcy ci uiszczają już normalnie takie opłaty jak pozostali mieszkańcy, a ich zakres jest jedynie zależny od prawa do lokalu, jakie posiadają.
Jeszcze stosunkowo nieliczną grupą w spółdzielniach mieszkaniowych są właściciele mieszkań, którzy jednak nie mają członkostwa w spółdzielni. Muszą oni uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich mieszkań, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (klatek schodowych, wind, korytarzy itp.) oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Muszą również uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Członkowie spółdzielni muszą również uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Natomiast właściciele mieszkań, którzy nie mają członkostwa w spółdzielni, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie osobnych umów zawieranych ze spółdzielnią.
Kto korzysta z pożytków
Duże znaczenie w praktyce funkcjonowania ma art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wynika z niego, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem.
PRZYKŁAD
W budynku mieszkalnym znajduje się kilka niewyodrębnionych prawnie lokali użytkowych (czyli są one częścią nieruchomości wspólnej). Pomieszczenia te są wynajmowane na usługi i na działalność handlową. Ponadto, na jednej ze ścian budynku umieszczono podświetlany baner reklamowy jednego z operatorów telefonii komórkowej. Dochód z czynszu za lokale użytkowe oraz opłaty za wynajem ściany bloku na reklamę będą stanowić pożytki nieruchomości wspólnej i powinny być przeznaczone na pokrycie wydatków eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku.
Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć m.in. na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. Korzyści z dochodów osiąganych przez spółdzielnię z działalności komercyjnej mogą więc czerpać głównie mieszkańcy, którzy są jednocześnie członkami spółdzielni.
Jakie prawa i obowiązki mają obie strony
Znowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów poważnie zmieniła katalog praw i obowiązków najemców oraz właścicieli mieszkań. Przypominamy, co muszą robić obie strony umowy i o jakich zdarzeniach powinny siebie poinformować oraz na jakich zasadach można pobierać kaucję od najemcy.
Dokładny katalog praw i obowiązków wynajmującego oraz lokatora, który określa znowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów, obowiązuje bezwzględnie jedynie w przypadku mieszkań, które należą do publicznego zasobu mieszkaniowego (tzw. mieszkań komunalnych). Natomiast w zasobach prywatnych (jak wynika z art. 6f) strony umowy mogą, ale nie mają takiego obowiązku, ustalić swoje wzajemne prawa i obowiązki w inny sposób. Jeśli się na to nie zdecydują, mogą skorzystać z regulacji ustawowej.
Obowiązki właściciela
Wynajmujący ma obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, prądu, wind oraz innych niezbędnych instalacji i urządzeń. W przypadku wynajęcia mieszkania opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący musi w nim wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Do obowiązków wynajmującego należy m.in.:
utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia, jak również ich naprawa,
przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy),
dokonywanie napraw w mieszkaniu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie, jaki nie obciąża najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej) oraz anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Obowiązki najemcy
Najemca musi utrzymywać mieszkanie oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca musi także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, jak również okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą), trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które jest wyposażone mieszkanie, łącznie z ich wymianą,
Ponadto najemcę obciąża naprawa i konserwacja osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania (a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana), przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności. Najemca ma też obowiązek naprawy i konserwacji innych elementów wyposażenia mieszkania i pomieszczeń przynależnych powinien m.in. malować lub tapetować oraz naprawiać uszkodzenia tynków ścian i sufitów, jak też malować drzwi i okna, wbudowane meble, urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze.
Przed wydaniem mieszkania najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania. Ustawa wyraźnie podkreśla (w art. 6d), że najemca może wprowadzić w mieszkaniu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem tej zasady i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji mieszkania. Wynajmujący ma też prawo zatrzymać ulepszenia, ale wtedy musi zwrócić ich wartość uwzględniającą stopień ich zużycia według stanu na dzień opróżnienia mieszkania.
Gdy najemca się wyprowadza
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu mieszkania najemca musi je odnowić i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość niektórych zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w mieszkaniu w chwili wydania go najemcy. Dotyczy to trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych. Gdy podczas najmu dokonano wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, to najemcy przysługuje zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
Kaucja od najemcy
Regulacje dotyczące kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu mieszkania (określone w art. 6 ustawy) nie ulegają wielkim zmianom. Utrzymano zasadę, że pobranie kaucji przez wynajmującego zależy od uzgodnień obu stron. Kaucji nie pobiera się tylko gdy umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, albo gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą mieszkania, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Kaucja jeśli strony uzgodniły, że będzie ona pobrana nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dane mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
PRZYKŁAD
X chce wynająć mieszkanie od Y-a, strony ustaliły czynsz na poziomie 500 zł. Maksymalna kaucja może więc sięgnąć 6 tys. zł. Jeśli w czasie trwania najmu czynsz wzrośnie do np. 550 zł, to gdy X będzie się wyprowadzał, kwota do zwrotu z tytułu kaucji mieszkaniowej wyniesie 6600 zł.
Kaucja musi zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania lub nabycia jego własności przez najemcę, ale potrąca się z niej należności wynajmującego z tytułu najmu mieszkania.
PRZYKŁAD
Y wynajmował mieszkanie, płacąc miesięcznie 350 zł. Przez pewien czas zalegał jednak z opłatami, co spowodowało, że miał u właściciela mieszkania zadłużenie w wysokości 550 zł. Wprowadzając się do mieszkania, wpłacił kaucję w wysokości 700 zł (dwóch miesięcznych czynszów). Przy wyprowadzce właściciel ma prawo z oddawanej mu kaucji potrącić zległy czynsz, czyli zwróci Y-owi tylko 150 zł.
Przepisy porządkowe
W przypadku awarii wywołującej szkodę (lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody), lokator powinien niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia mieszkania, to właściciel ma prawo tam wejść w obecności policjanta lub strażnika gminnego (lub miejskiego), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej także przy jej udziale. Jeśli otwarcie mieszkania nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, to właściciel musi zabezpieczyć mieszkanie i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z czynności tych sporządza się protokół.
Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi mieszkanie, aby ten mógł dokonać okresowego (a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego) przeglądu stanu i wyposażenia technicznego oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Trzeba także wpuścić właściciela, aby wykonał on w zastępstwie lokatora obciążające go prace. Gdyby wymagał tego rodzaj koniecznej naprawy, to lokator musi nawet opróżnić mieszkanie i przenieść się (na koszt właściciela) do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż jeden rok.
Michał Kosiarski
PODSTAWA PRAWNA
Ustawa z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (nieopublikowana, czeka na podpis prezydenta).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 71, poz. 734 ze zm.).
Ustawa z dnia 8 października 2004 r. o zmianie ustawy o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 240, poz. 2406).
Rozporządzenie z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych (Dz.U. nr 156, poz. 1817).
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1119 ze zm.).
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 ze zm.).
CZYTELNICY PYTAJĄ
Lokator płaci
Kto będzie płacił mi za mieszkanie, jeśli wypowiem umowę najmu, ale lokator nie będzie się chciał wyprowadzić? Czy wtedy mogę się domagać pieniędzy od lokatora?
TAK. Z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że w przypadku gdy eks-najemca nadal będzie zamieszkiwał w lokalu, choć już bez umowy, to musi z tego tytułu płacić właścicielowi odszkodowanie. Jaką wysokość będzie miało takie odszkodowanie? Przepisy przesądzają, że powinno ono odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Odszkodowanie to trzeba uiszczać comiesięcznie. Jeśli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.
Trzeba wpuścić właściciela
Na jakich zasadach dokonuje się napraw w wynajętym mieszkaniu. Czy najemca ma obowiązek wpuszczenia właściciela, który chciałby np. wymienić stare wyposażenie łazienki (przeciekająca umywalkę)?
TAK. W przypadku najmu okazjonalnego też obowiązuje zasada, że po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi mieszkanie, aby ten mógł dokonać okresowego (a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego) przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Trzeba także wpuścić właściciela, aby wykonał on w zastępstwie lokatora obciążające go prace. W niektórych sytuacjach (gdy wymaga tego rodzaj koniecznej naprawy) lokator musi nawet opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż jeden rok. Po upływie tego terminu właściciel musi z powrotem udostępnić lokatorowi naprawione mieszkanie. Ponadto czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Umowa dla każdego
Czy każdy będzie mógł zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
NIE. Wydaje się, że z przepisów wynika, że z najmu okazjonalnego nie będą mogli korzystać wynajmujący, którzy mają zarejestrowaną działalność gospodarczą (jako tzw. firma jednoosobowa) polegającą na wynajmie mieszkań, osoby mające kilka mieszkań, albo nawet całą kamienicę. Prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kwalifikuje bowiem taką osobę jako przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. nr 173, poz. 1807). Trudno wtedy bronić poglądu, że jest to przejściowe. Podobnie z osobami, które mają po kilka, kilkanaście mieszkań lub cały budynek. Nie da się raczej udowodnić, że dochodzi wtedy do przejściowego posiadania wolnego lokum, które potem może być wykorzystane na własne potrzeby mieszkaniowe.
Dodatek dla lokatora
W jakim terminie mam się spodziewać otrzymania dodatku? Czy dostanę go na konto, a może jest on wypłacany w gotówce?
NIE. Dodatek mieszkaniowy wypłaca się w terminie do dziesiątego dnia 10 każdego miesiąca z góry. Pieniędzy tych osoby uprawnione do dodatku nie dostają jednak do ręki, ale wpływają one do zarządcy domu (np. spółdzielni mieszkaniowej, prywatnego właściciela kamienicy itp.) lub do osoby uprawnionej do pobierania należności za mieszkanie. W tym samym terminie wypłaca się ryczałt na zakup opału. Dodatek mieszkaniowy wypłaca się zainteresowanemu jego otrzymaniem tylko wtedy, gdy jest to właściciel domu jednorodzinnego wypłata taka także następuje do dziesiątego dnia każdego miesiąca z góry.
Oświadczenia majątkowe
Staram się o dodatek mieszkaniowy. Słyszałem, że urzędnicy żądają oświadczeń o stanie majątkowym, czy mają do tego prawo?
TAK. Pracownik gminy, który przeprowadza wywiad środowiskowy, może żądać od wnioskodawcy i innych członków gospodarstwa domowego złożenia pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenia o stanie majątkowym, a zwłaszcza o posiadanych ruchomościach i nieruchomościach oraz o zasobach pieniężnych. Odmowa złożenia takiego oświadczenia stanowi podstawę do odmowy przyznania dodatku mieszkaniowego. Jeśli w wyniku wznowienia postępowania stwierdzono, że dodatek przyznano na podstawie nieprawdziwych danych zawartych w deklaracji lub wniosku, to osoba otrzymująca dodatek musi zwrócić nienależnie pobrane kwoty w podwójnej wysokości.
Obniżki czynszów
Czy to prawda, że lokatorzy, którzy są w bardzo złej sytuacji materialnej, będą mogli się starać o indywidualną obniżkę czynszu? Co trzeba zrobić, aby dostać taką obniżkę?
TAK. Obniżki będą możliwe od 1 stycznia, ale dotyczą one jedynie mieszkań komunalnych. Gminy będą mogły na wniosek najemców stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. W gminach obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód (w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego) nie przekracza poziomu określonego w uchwale rady gminy. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Do wprowadzenia obniżek czynszów, np. przez gminę, potrzebna jest jednak wcześniejsza uchwała jej rady. Obniżkę czynszu można będzie dostać na okres 12 miesięcy. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu będzie musiał przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków (co wlicza się do dochodu, to określają przepisy o dodatkach mieszkaniowych). Także deklarację i inne potrzebne dokumenty składa się na zasadach przewidzianych w przepisach o dodatkach mieszkaniowych. Jednak w przypadku, gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, gmina na wniosek najemcy będzie mogła udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne. W przypadku wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji gmina będzie mogła żądać od najemcy-wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia z urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domowego. Gmina będzie mogła też odstąpić od obniżenia czynszu, jeśli ustali, że występuje rażąca dysproporcja między deklarowanymi niskimi dochodami a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz na zwykłym poziomie, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe. Kontroli stanu majątkowego dokonuje się poprzez wywiad środowiskowy. Jeśli starający się o obniżkę czynszu złoży deklarację niezgodną z prawdą, to musi zwrócić 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu. Szanse na obniżkę czynszów będą mieć jedynie ci, którzy spełnią kryteria dochodowe ustanowione przez gminę. Pozostali będą musieli płacić czynsze w zwykłej wysokości. Nie może liczyć na obniżkę także wnioskodawca, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył zaświadczenia z urzędu skarbowego. Jeśli wnioskodawca korzystałby już z udzielonych obniżek, to straci do nich prawo po upływie terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.
Wynajem gminie
Czy prywatni właściciele kamienic mogą wynajmować swoje mieszkania np. gminie?
TAK. Od 1 stycznia gminy będą mogły wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli, aby następnie podnająć je jako część swojego zasobu (czyli jako mieszkania komunalne). Lokatorzy zamieszkujący w takich lokalach (czyli podnajemcy) też będą mogli liczyć na obniżki czynszów o ile spełnią wymagane kryteria gdyż art. 7 ust. 11 przewiduje, że obniżki mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom.
Odmowa dodatku
Czy gmina ma prawo odmówić przyznania dodatku mieszkaniowego? Jakie mogą być przyczyny odmowy?
TAK. Zainteresowani nie dostaną dodatku mieszkaniowego, jeśli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego okaże się, że występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy, co wskazuje, że jest on w stanie ponosić wydatki związane z zajmowaniem mieszkania (domu jednorodzinnego), wykorzystując własne środki i posiadane zasoby majątkowe. Dodatku mieszkaniowego nie otrzymamy także wówczas, gdy faktyczna liczba wspólnie stale zamieszkujących i gospodarujących osób jest mniejsza niż wykazana w deklaracji.
Podwyżki dla najemców
Jak jest sytuacja osób, które są najemcami mieszkań w spółdzielni. Czy muszą się one liczyć z ewentualnymi podwyżkami?
TAK. Już 31 grudnia br. upływa okres ograniczenia wysokości czynszów w mieszkaniach spółdzielczych zajmowanych na zasadach najmu. Najemców mieszkań spółdzielczych nie jest wielu, najczęściej są to mieszkańcy bloków zakładowych przejętych przez spółdzielnie. Do końca 2004 r. najemcy ci opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów ponoszonym przez członków spółdzielni. Od 1 stycznia 2005 r. czynsze najmu w mieszkaniach spółdzielczych mogą być wyższe niż opłaty eksploatacyjne ponoszone przez osoby mające spółdzielcze prawa do lokali (własnościowe albo lokatorskie), albo odrębną własność. Jak duże będą podwyżki? W tych przypadkach stosować będzie się zasady ogólne, co oznacza, że jeśli dotychczasowy czynsz nie przekraczał 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka może być dowolnie duża (powyżej 10 proc. w skali roku), ale tylko wtedy, gdy czynsz już po podwyżce nie będzie wyższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej. Natomiast podwyżka, w wyniku której czynsz przekroczyłby granicę 3 proc. wartości odtworzeniowej, nie może być wyższa niż 10 proc. dotychczasowego czynszu. Ta sama zasada obowiązuje, jeśli dotychczasowy czynsz przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej, podwyżka nie może wówczas przekroczyć 10 proc. w skali roku.
Domownicy odpowiadają za długi
Kogo obciążają opłaty za niezapłacone komorne? Czy domownicy mają w tym względzie jakieś obowiązki?
TAK. Za opłaty solidarnie z członkami spółdzielni lub właścicielami mieszkań, którzy nie są spółdzielcami, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi osoby pełnoletnie (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu), a także osoby faktycznie korzystające z mieszkania. Odpowiedzialność tych wszystkich osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu. Solidarnie za opłaty odpowiadają też osoby, które nie są członkami spółdzielni, ale którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu.
Określony czas najmu
Na jaki czas można zawrzeć umowę najmu? Czy są w tej mierze jakieś ograniczenia?
NIE. Umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nie ma żadnego limitu, który przewidywałby minimalny okres, na który trzeba zawrzeć umowę na czas oznaczony (kiedyś były to trzy lata). Wszystko zależy więc od stron umowy. Natomiast umowa najmu mieszkania komunalnego (z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy) może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony. Lokator ma jednak prawo żądać zawarcia umowy na czas oznaczony, ale gmina nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora takiego żądania.
Informacja o adresie
Dostałem od właściciela mieszkania projekt umowy najmu, gdyż chcę wynajmować od niego kawalerkę. W umowie znalazłem zapis, który nakazuje mi, abym informował właściciela o każdorazowej zmianie mojego adresu zamieszkania. Czy muszę to robić?
TAK. W okresie trwania najmu strony umowy muszą informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. Ma to znaczenie, zwłaszcza gdy dochodzi do sporów pomiędzy stronami. Ustawa przewiduje bowiem (w art. 6e), że w przypadku zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nie odebraną, uważa się za doręczoną.
Porządek domowy
W moim budynku, w którym wynajmuję mieszkanie, właściciel wywiesił regulamin porządku domowego. Czy muszę go przestrzegać?
TAK. Wielu właścicieli budynków wywiesza tzw. regulamin porządku domowego. Powinien on być udostępniony mieszkańcom albo im doręczony, albo wywieszony w ogólnie dostępnym miejscu. Wielokrotne łamanie regulaminu może rodzić poważne konsekwencje. Jeśli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko temu porządkowi, co jest uciążliwe dla innych mieszkańców, to mogą oni wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia. Jednorazowe złamanie regulaminu raczej nie wystarczy. Współlokator może też wytoczyć powództwo, aby sąd nakazał eksmisję małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora, jeśli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Podwyżka tylko raz na 6 miesięcy
Czy przepisy regulują kwestię częstotliwości podwyżek opłat w spółdzielni mieszkaniowej?
TAK. Znowelizowane przepisy o ochronie praw lokatorów nadal przewidują, że podwyżki nie mogą być częstsze niż co 6 miesięcy. Zniesiono natomiast przywilej spółdzielni mieszkaniowych, które dotychczas mogły podwyższać komorne częściej niż raz na pół roku, o ile podwyżka taka została przyjęta uchwałą walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli).