Gazeta Prawna
Zamów Zaloguj

Logowanie do serwisu

login:

hasło:

Jeśli zapomniałeś hasła Przypomnij hasło

  • Obraz
  • Obraz
  • Poprzednia strona

Współwłasność w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych

Bardzo często zdarza się, że prawo do nieruchomości przysługuje co najmniej kilku osobom. Tak dzieje się w stosunkach rodzinnych, gdy spadkobiercy nabywają w spadku nieruchomość, i w działalności gospodarczej, gdy majątek firmy jest dzielony między jej wspólników. Ze współwłasności wynikają określone problemy związane m.in. z zarządzaniem nieruchomością lub zniesieniem współwłasności. Ich rozwiązanie można odnaleźć w orzecznictwie sądów.

SĄD NAJWYŻSZY O NIERUCHOMOŚCI BĘDĄCEJ WKŁADEM DO SPÓŁKI

Umowa spółki cywilnej musi mieć formę aktu notarialnego

SENTENCJA

Przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości.

Uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2007 r.

sygn. akt III CZP 164/06

STAN FAKTYCZNY

Mirosław C. i Józef D. 3 czerwca 1996 r. zawarli umowę spółki cywilnej, której przedmiotem było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie handlu hurtowego i detalicznego. Na działce gruntu oddanej im w użytkowanie wieczyste wspólnicy wybudowali budynek usługowo-mieszkalny, a 9 grudnia 1997 r. podpisali umowę ustanowienia odrębnej własności lokali mieszczących się w tym budynku - lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych nr 1 i 2. Na mocy umowy wyodrębniony lokal użytkowy stanowić miał współwłasność łączną Józefa D. i Mirosława C. jako wspólników spółki cywilnej. 17 stycznia 2003 r. do spółki przystąpiła Agnieszka D. Wspólnicy podpisali aneks do umowy spółki, w którym uzgodnili, iż w nowej konfiguracji osobowej wspólnicy uczestniczą w zyskach i stratach w następujący sposób: Mirosław C. - 45 proc., Józef D. - 50 proc., Agnieszka D. - 5 proc. Pismem z 21 lutego 2003 r. skierowanym do wspólników Mirosław C. wypowiedział udział w spółce, a następnie 15 kwietnia 2003 r. wystąpił do sądu, domagając się zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości przez przyznanie jej Józefowi D. z obowiązkiem spłaty na rzecz Mirosława C. w kwocie 200 tys. zł jako połowy wartości nieruchomości.

Sąd rejonowy w postanowieniu z 7 kwietnia 2006 r. dokonał zniesienia współwłasności w ten sposób, że nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Józefa D., inne ruchomości na współwłasność łączną Józefa D. i Agnieszki D., zaś samochód - wnioskodawcy.

Rozpoznający apelację sąd okręgowy uznał, że na gruncie obowiązujących przepisów dotyczących umowy spółki cywilnej - w tym art. 863 k.c. - możliwe jest przystąpienie do spółki nowego wspólnika. Łączy się ono z nabyciem praw do majątku stanowiącego wspólność bezudziałową dotychczasowych wspólników.

Wątpliwości sądu okręgowego dotyczyły formy, w jakiej czynność przystąpienia do spółki powinna być dokonana. Zawarcie umowy spółki cywilnej nie wymaga zachowania formy szczególnej. Natomiast wniesienie do spółki wkładu w postaci prawa własności nieruchomości może być dokonane tylko w formie aktu notarialnego. Swoje wątpliwości sąd okręgowy zawarł w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu: czy jest ważna umowa, zawarta - bez zachowania formy aktu notarialnego - przez wspólników spółki cywilnej z osobą trzecią o przystąpieniu tej osoby do spółki cywilnej, jeżeli współwłasność łączna dotychczasowych wspólników obejmuje nieruchomość?

UZASADNIENIE

Według Sądu Najwyższego odpowiedzi na to pytanie poszukiwać należy w wykładni art. 860 par. 2 k.c. i 77 k.c. oraz przepisach dotyczących formy prawnej właściwej dla zbycia prawa użytkowania wieczystego i odrębnej własności lokalu. Przystąpienie do spółki cywilnej, której majątek obejmuje wspomniane prawa, jest bowiem odmianą ich przeniesienia na inną osobę. W wyniku skutecznego przystąpienia do spółki cywilnej zmienią się uprawnieni z tych praw. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy przed skutecznym dokonaniem czynności współuprawnionych było dwóch, a po jej skutecznym dokonaniu ewentualnie trzech. Mamy więc do czynienia z rozporządzeniem (przeniesieniem) praw, do którego stosuje się wprost (art. 155 par. 1 k.c.) lub odpowiednio (art. 237 k.c.) przepisy o przeniesieniu prawa własności - stwierdził SN.

To że ustawa zezwala na zawarcie i w konsekwencji również na zmianę umowy spółki cywilnej, co do zasady w formie pisemnej dla celów dowodowych, nie oznacza jeszcze, że od tej reguły nie są dopuszczalne wyjątki. Osoby, które chcą zawrzeć umowę spółki cywilnej, w której zamierzają być współwłaścicielami nieruchomości należącej uprzednio tylko do jednej z nich, muszą zachować wymogi formy przewidzianej dla przeniesienia własności. Oznacza to, że bez zachowania formy aktu notarialnego nie zostanie skutecznie ustanowiona współwłasność łączna pomiędzy osobami zawierającymi umowę spółki cywilnej.

W takiej sytuacji - zdaniem SN - należałoby zbadać, czy w świetle art. 58 par. 3 k.c. tak zawarta umowa spółki cywilnej może być uznana za ważną w części nieobejmującej wniesienia do spółki cywilnej własności nieruchomości. Podobne rozumowanie - według SN - należy stosować w przypadku zmiany umowy spółki cywilnej, której majątek (współwłasność łączna wspólników) obejmuje prawo własności nieruchomości. Jeżeli przy zmianie umowy spółki cywilnej nie zachowano wymogów formalnych potrzebnych dla dopuszczenia do współwłasności nowego wspólnika, zmiana w tym zakresie nie może być uznana za ważną. Nowy wspólnik nie mógł się wobec tego pojawić w spółce.

Taka wykładnia przepisów regulujących zawarcie i zmianę umowy spółki cywilnej - zdaniem SN - znajduje również potwierdzenie na tle rozpoznawanej sprawy, gdzie przedmiotem wspólności łącznej jest nie prawo własności nieruchomości, ale prawo użytkowania wieczystego oraz odrębna własność lokalu.

SN stwierdził, że gdyby dopuścić możliwość przystąpienia do spółki cywilnej nowego wspólnika bez zachowania formy aktu notarialnego, to w istocie stałby się on współuprawniony zarówno z tytułu odrębnej własności lokalu, jak również byłby współuprawniony w prawie użytkowania wieczystego i własności wspólnych części budynku. Tymczasem brak zaś wyraźnej podstawy prawnej, aby odstępować od przewidzianego przez przepisy prawa formy aktu notarialnego dla przeniesienia tych praw.

OPINIA

TOMASZ KUREK

adwokat, radca prawny partner kierujący departamentem nieruchomości i budownictwa w Kancelarii CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta

W komentowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy rozstrzygnął wątpliwość niezwykle istotną dla obrotu prawnego. Co prawda utworzenie spółki cywilnej i zmiana umowy, w tym przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, wymaga zawarcia umowy w formie pisemnej, bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego, jednak skutkiem przystąpienia nowego wspólnika do spółki cywilnej, której majątek obejmuje nieruchomość, jest nabycie praw do majątku, w tym do nieruchomości. Ponieważ kodeks cywilny wymaga dla przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, niezachowanie tej formy powoduje, że skutek w postaci nabycia własności nieruchomości nie następuje. Dlatego, wobec braku wyraźnego przepisu kodeksu cywilnego w tym zakresie, Sąd Najwyższy zasadnie wskazał, że także dla ważności umowy przystąpienia do spółki konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

SĄD NAJWYŻSZY O ŻĄDANIU ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Naruszenie zasad współżycia społecznego przy podziale

SENTENCJA

Stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone.

Uchwała Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2007 r.

sygn. akt III CZP 117/06

STAN FAKTYCZNY

Postanowieniem z 6 kwietnia 2006 r. Sąd Rejonowy w Będzinie oddalił wniosek Jadwigi K. o zniesienie współwłasności nieruchomości. Sąd uznał za niedopuszczalne zniesienie współwłasności działki, które powoduje uniemożliwienie uczestnikom postępowania dojście i dojazd do ich nieruchomości, nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Rozpoznając apelację wnioskodawczyni od tego postanowienia, sąd okręgowy zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego: czy możliwe jest - z powołaniem się na art. 5 k.c. lub inną podstawę prawną - uznanie za niedopuszczalne zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę, dającą odrębnej nieruchomości będącej własnością poszczególnych współwłaścicieli tej drogi odpowiedni dostęp do drogi publicznej w przypadku braku ich zgody, gdy droga ta jest niezbędna jedynie tym właścicielom?

UZASADNIENIE

Zdaniem Sądu Najwyższego - w doktrynie prawa cywilnego oraz w judykaturze SN dominuje pogląd, iż nie ma podstaw do czynienia jakichkolwiek wyłączeń w zakresie stosowania art. 5 k.c. Przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być immanentnym czynnikiem każdego zachowania się w każdej sytuacji. I chociaż w nielicznych wypadkach SN wyłączył stosowanie art. 5 k.c., a w innych dopuścił stosowanie tego przepisu tylko w sytuacjach szczególnie wyjątkowych - to jednak dyrektywa powszechnego respektowania zasad współżycia społecznego nie została podważona.

Dyrektywa ta nie została zakwestionowana także w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, który, stwierdzając zgodność art. 5 k.c. z konstytucją (wyrok z dnia 17 października 2000 r., SK 5/99), podkreślił m.in. szczególną, akcentowaną również w doktrynie, przydatność klauzul generalnych. Zdaniem TK zasady współżycia społecznego, mimo że wywodzą się z poprzedniego okresu, współistnieją z całym systemem prawa cywilnego i jako czynnik uelastyczniający ten system muszą być brane pod uwagę przez sądy przy rozstrzyganiu każdej sprawy.

W nauce prawa cywilnego podnosi się, że klauzule generalne jako jedna z technik legislacyjnych nie pozostają w sprzeczności z ideologią państwa prawnego, na której została oparta konstytucja z 1997 roku, co - w odniesieniu do art. 5 k.c. - znajduje odbicie także we współczesnym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Twierdzenie o spójności klauzuli zasad współżycia społecznego z zasadami państwa prawnego dotyczy również prawa własności, mimo jego bezwzględnego charakteru i niewątpliwego prymatu wśród innych praw prywatnych - wskazał w uzasadnieniu SN.

SN zauważył ponadto, że kwestia zastosowania art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości była rozstrzygana jednolicie. Już w orzeczeniu z dnia 4 sierpnia 1949 r., (C 974/49) SN wyjaśnił, że żądanie zniesienia współwłasności części nieruchomości, które są potrzebne do wspólnego użytku (np. podwórze), może być nadużyciem prawa. Podobne stanowisko SN zajmował w późniejszych orzeczeniach, podkreślając jednak, że żądanie zniesienia współwłasności można uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w wypadkach wyjątkowych. Stanowisko to wynikało nie tylko ze zobiektywizowanych reguł wyznaczających zakres stosowania art. 5 k.c., ale także z istoty współwłasności w częściach ułamkowych, która ma charakter tymczasowy. Orzeczenia te zostały przyjęte w piśmiennictwie - glosach i artykułach - z aprobatą.

W tym stanie rzeczy - zdaniem SN - nie jest przekonywający zgłoszony w piśmiennictwie postulat odejścia od dominującego dotychczas poglądu i stwierdzenie, że oparte na art. 210 k.c. żądanie zniesienia współwłasności nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Jednak przyjęcie, że stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości jest dopuszczalne, nie odsuwa na bok wypracowanych w nauce i judykaturze reguł określających zakres stosowania tego przepisu.

OPINIA

ALEKSANDER WOŹNICKI

adwokat szef działu procesowego w Kancelarii Gessel

Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2007 r. potwierdził dotychczasową linię orzecznictwa, iż stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone.

Dotychczasowy przedmiot sporu w doktrynie na tym tle koncentrował się w przeważającej mierze na dopuszczalności zastosowania art. 5 k.c. przy zniesieniu współwłasności, bez wprowadzenia rozróżnienia na jej przedmiot. Z uchwały SN natomiast wynika, że dotyczy ona zniesienia współwłasności jedynie nieruchomości. Rozważyć także należy, czy odnosi się ona do sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez podział rzeczy wspólnej. W zakresie bowiem żądania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej zastosowanie znajduje norma prawna zawarta w artykule 211 k.c. wskazująca przesłanki negatywne podziału a wśród nich klauzulę generalną społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy. Powstaje zatem pytanie, czy ustawodawca wyłącza zastosowanie kryterium zasad współżycia społecznego do oceny, czy dane działanie czy też zaniechanie stanowi nadużycie prawa i czy tym samym wyłącza jedno z dwóch kryteriów zawartych w artykule 5 k.c. W pozostałym zakresie uchwała SN w sytuacjach wyjątkowych niewątpliwie dopuszcza zastosowanie art. 5 k.c., wbrew aktualnym postulatom doktryny, broniącym bezwzględnego charakteru prawa własności.

SĄD NAJWYŻSZY O ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ODDANEJ W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Linia podziału budynku musi odpowiadać linii działki

SENTENCJA

Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2007 r.

sygn. akt III CZP 136/06

STAN FAKTYCZNY

Działka nr 1072/117 pozostająca w użytkowaniu wieczystym strony powodowej oraz działka nr 1072/118 pozostająca w użytkowaniu wieczystym strony pozwanej stanowiły jedną nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste spółce Budimex. Spółka wzniosła na niej budynek hotelowo-administracyjny, składający się z dwóch części połączonych parterowym łącznikiem, nad którym znajdowała się otwarta przestrzeń, a nad nią reszta kondygnacji budynku.

W 1992 roku spółka Budimex dokonała podziału nieruchomości i budynku w ten sposób, że powstały dwie działki: nr 1072/117 z posadowionym na niej budynkiem biurowo-administracyjnym i nr 1072/118 z posadowionym na niej budynkiem hotelowym wraz z łącznikiem. Granica między działkami odpowiada linii podziału budynku, biegnie przy jego ścianie, a dalej wewnątrz łącznika, dzieląc budynek na dwie odrębne części. Sporne pomieszczenia znajdujące się w budynku położonym na działce nr 1072/117 nie mają z nim połączenia, oddziela je od niego ściana nośna. Połączone są natomiast z budynkiem położonym na działce nr 1072/118 i wykorzystywane przez stronę pozwaną jako zaplecze gospodarcze hotelu.

Sąd rejonowy uznał, że pomieszczenia te są częścią składową budynku hotelowego położonego na działce nr 1072/118, taki bowiem miały charakter od początku i mają do chwili obecnej. Zdaniem sądu - granica działek nie przekłada się wewnątrz budynku na granicę między budynkami, gdyż nie biegnie po ścianie, a przez pomieszczenia. Dopuszczalny jest więc taki podział budynku, w wyniku którego pod spornymi pomieszczeniami, należącymi do budynku pozwanego, i nad nimi, znajdują się pomieszczenia stanowiące własność strony powodowej.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Okręgowy w Rzeszowie powziął wątpliwość co do dopuszczalności takiego podziału nieruchomości i przedstawił to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.

UZASADNIENIE

Sąd Najwyższy przypomniał, że o dopuszczalności przeprowadzenia podziału nieruchomości przez użytkownika wieczystego przesądza art. 97 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie może on jednak naruszać istoty prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności położonych na nim budynków, określonej w art. 235 k.c. i art. 31u.g.n., które są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Zgodnie z nimi przysługująca użytkownikowi wieczystemu, odrębna od gruntu, własność budynków (art. 46 k.c.) jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które jest prawem silniejszym, zaś własność budynków jest pochodną tego prawa. Prawem własności użytkownika wieczystego mogą być objęte tylko te budynki i urządzenia, które znajdują się na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, a zatem częścią składową takiego budynku nie mogą być części budynku usytuowane na sąsiednim gruncie stanowiącym przedmiot innego użytkowania wieczystego.

Jak wskazał SN - zgodnie z art. 143 k.c. mającym zastosowanie także do użytkowania wieczystego - użytkowanie to, podobnie jak własność gruntu, rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co oznacza, że powstały w wyniku podziału odrębny budynek musi być trwale związany z wyodrębnionym gruntem.

OPINIA

TOMASZ RZĘTAŁA

prawnik w kancelarii White & Case

Uchwała Sądu Najwyższego stanowi kontynuację wcześniejszej linii orzeczniczej dotyczącej podziału budynku znajdującego się na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności. Podział budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinien być dokonywany na tych samych zasadach co budynku znajdującego się na nieruchomości stanowiącej własność. Podział taki nie może powodować, że linia podziału budynku będzie przebiegać przez pomieszczenia budynku, jak też tego, że linia podziału budynku nie będzie się pokrywać z linią podziału działki. W przeciwnym wypadku doszłoby do kolizji uprawnień sąsiadujących ze sobą osób, wynikających z przysługujących im praw użytkowania wieczystego.

SĄD NAJWYŻSZY O NIEWAŻNOŚCI UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ

Przed zbyciem nieruchomości trzeba podzielić budynek

SENTENCJA

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna.

Uchwała Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2007 r.

sygn. akt III CZP 27/07

STAN FAKTYCZNY

Tomasz W. wnosił o nakazanie eksmisji pozwanych Danuty L., Walerii L., Wioletty L., Marka L., Jakuba L. oraz Julianny L. z pomieszczeń o powierzchni 63,87 m2 zajmowanych w budynku położonym w O. Sąd rejonowy oddalił powództwo. Przed laty nieruchomości położone w O. przy ul. C. nr 66 i nr 68 stanowiły jedną nieruchomość o obszarze 0.20.29 ha, objętą księgą wieczystą nr 1578, w której jako właścicielka wpisana była Waleria L. Nieruchomość ta była podzielona geodezyjnie na dwie działki: nr 269/1 i nr 269/2. Z pominięciem tego podziału posadowiono na niej budynek gospodarczy. W 1968 roku Waleria L. udostępniła synowi Tadeuszowi część tego budynku, którą zaadoptował on na mieszkanie, a w 1977 roku darowała mu część nieruchomości obejmującą działkę nr 269/1, którą odłączono z księgi wieczystej nr 1578. Tadeusz L. darował tę nieruchomość córce, która po jego śmierci sprzedała nieruchomość powodowi Tomaszowi W.

Część budynku znajdująca się na nieruchomości przy ul. C. nr 68 stanowi integralną część budynku usytuowanego w obrębie sąsiedniej nieruchomości, położonej przy ul. C. nr 66. Sąd rejonowy uznał, że skoro powód nie wykazał, jak daleko rozciąga się przysługujące mu prawo własności nieruchomości, powództwo o eksmisję oparte na prawie własności należy oddalić.

Przy rozpoznawaniu apelacji powoda sąd okręgowy powziął wątpliwości, z którymi zwrócił się do Sądu Najwyższego: czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki, czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku na tym gruncie posadowioną?

UZASADNIENIE

SN zauważył, że przed dokonaniem przez Walerię L. darowizny na rzecz syna obiekt budowlany posadowiony na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 9726 był budynkiem stanowiącym jej część składową (art. 48 k.c.). W grę wchodziła wówczas jedna nieruchomość gruntowa. Ponieważ przed zawarciem umowy darowizny nieruchomość była zabudowana, z wydzieleniem z niej części mogącej stanowić nową nieruchomość łączyła się kwestia podziału budynku.

Niedokonanie podziału budynku wpływa - zdaniem SN - na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 47 par. 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 par. 1 w związku z art. 47 par. 1 k.c.).

OPINIA

JERZY KROTOSKI

adwokat Kancelaria Krotoski Adwokaci

Należy podzielić rygorystyczne stanowisko zaprezentowane w omawianej uchwale Sądu Najwyższego. Dopuszczalne jest wprawdzie przeniesienie własności tylko jednej z działek geodezyjnych wpisanych do tej samej księgi wieczystej, jednak czynność taka nie może równocześnie prowadzić do obejścia bezwzględnie obowiązujących przepisów o części składowej rzeczy i podziale nieruchomości budynkowych. Uznanie takiej umowy za ważną wprowadziłoby de facto nowy sposób podziału nieruchomości budynkowej, oderwany od obowiązujących regulacji.

Komentowaną uchwałę należy uznać za słuszną mimo praktycznych problemów, jakie z pewnością spowoduje w obrocie nieruchomościami, szczególnie tymi, które zostały zabudowane niezgodnie z przepisami prawa budowlanego. Takie jest jednak ryzyko osób, które wzniosły budynek bez pozwolenia.

SĄD APELACYJNY W POZNANIU O ZARZĄDZIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

Umowa bez zgody współwłaścicieli jest nieważna

SENTENCJA

Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r.

sygn. akt I ACa 829/05

STAN FAKTYCZNY

Jan N. (powód), Marian C. i Maciej T. są współwłaścicielami po 1/3 nieruchomości w J. Zakupili ją w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ jednak miała ona przeznaczenie rolnicze - uzyskali jedynie czasową zgodę na jej wykorzystanie na działalność gospodarczą. Termin obowiązywania pięcioletniego pozwolenia upływał w lutym 2004 r. W styczniu 2004 r. Jan N. zawarł z Ewą S. i Leszkiem S. (pozwanymi) umowę dzierżawy. Jako wydzierżawiający oddał im jako dzierżawcom - na czas nieokreślony od 1 lutego 2004 r. niezabudowaną nieruchomość. Okres wypowiedzenia umowy strony ustaliły na sześć miesięcy.

W par. 2 pkt 4 umowy zawarte zostało postanowienie, że jeżeli którakolwiek ze stron zerwie umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, drugiej stronie będzie przysługiwało odszkodowanie w wysokości sześciomiesięcznego czynszu. Dodatkowo zastrzeżono, że Jan N. będzie zobowiązany do zapłacenia tej wysokości kary umownej, gdyby zerwał umowę albo gdyby doszło do utraty przez niego prawa do dysponowania nieruchomością. Powód poinformował pozwanych, że nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a między współwłaścicielami toczy się proces o jej podział. Oświadczył jednak, że jest upoważniony do dysponowania tą nieruchomością.

Pozwani rozpoczęli działalność na dzierżawionym obiekcie. W kilka dni po zawarciu umowy na nieruchomości pojawił się jeden ze współwłaścicieli - Marian C., który poinformował ich, że nie wyrażał zgody na wydzierżawienie. Poza tym nieruchomość przeznaczona jest na działalność rolniczą, a czasowe pozwolenie na działalność gospodarczą właśnie wygasło. Ponadto budynek znajdujący się na nieruchomości jest przedmiotem postępowania administracyjnego jako samowola budowlana.

Na tej podstawie pozwani odstąpili od umowy. 1 marca 2004 r. przekazali protokolarnie przedmioty dzierżawy. Pół roku później powód wezwał ich do zapłaty odszkodowania za zerwanie umowy bez wypowiedzenia, a kiedy nie otrzymał zapłaty - wniósł pozew do sądu.

UZASADNIENIE

Sąd okręgowy ocenił, odwołując się do treści art. 199 k.c., że umowa dzierżawy była nieważna, ponieważ jej zawarcie przez powoda, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, wykraczało poza zakres zarządu powierzonego powodowi w sposób dorozumiany (obejmującego czynności faktyczne i załatwianie spraw urzędowych). Powód nie był upoważniony do rozporządzenia nieruchomością, najpóźniej od czasu kiedy Marian C. wystąpił o zniesienie współwłasności. Skoro zaś umowa była nieważna, powód nie może na jej podstawie zgłaszać roszczeń odszkodowawczych.

Również przeznaczenie nieruchomości, będącej terenem rolniczym, tylko tymczasowo dopuszczonym do wykorzystania na cele działalności gospodarczej (zezwolenie wygasało zaraz po podpisaniu umowy - w lutym 2004 r.), uniemożliwiało powodowi świadczenie pozwanym przedmiotu nadającego się do ich działalności. Te okoliczności zdaniem sądu I instancji uprawniały pozwanych do odstąpienia od umowy na podstawie art. 493 par. 1 k.c. Powód zaskarżył powyższy wyrok apelacją.

Zdaniem sądu apelacyjnego - sąd I instancji trafnie uznał, iż umowa dzierżawy gruntu była nieważna z uwagi na to, że po stronie wydzierżawiającej występował tylko powód, będący współwłaścicielem nieruchomości w 1/3 i działający bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sąd powołał się przy tym na doktrynę i orzecznictwo, gdzie przyjmuje się, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne. Nie mogą być one później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W konsekwencji - według sądu apelacyjnego - należało przyjąć za trafne stanowisko sądu okręgowego, że powód nie mógł skutecznie domagać się od pozwanych odszkodowania za rozwiązanie bez wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdyż była ona nieważna.

OPINIA

JANUSZ GILEWICZ

adwokat, wspólnik A. i B. Chadaj - B. Gdulewicz - J. Gilewicz spółka partnerska Adwokatów i Radców Prawnych z Lublina

Rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu jest istotnym dla praktyki potwierdzeniem treści art. 199 i 201 kodeksu cywilnego, mówiących o zasadach zarządu rzeczą wspólną przez jej współwłaścicieli. Bezwzględna nieważność czynności prawnej dokonanej przez jedynie część współwłaścicieli (nie wszystkich, w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, bądź nieposiadających większości udziałów, w przypadku czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu) może rodzić bardzo daleko idące i negatywne skutki prawne dla drugiej strony takiej czynności prawnej. Dla adwokatów i radców prawnych świadczących pomoc prawną przy zawieraniu czynności prawnych, których przedmiotem jest rzecz stanowiąca współwłasność, stanowisko sądu apelacyjnego w sposób oczywisty wymusza zachowanie szczególnej staranności przy dokonywaniu ustaleń co do charakteru czynności prawnej (czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy też przekraczająca zwykły zarząd), identyfikacji wszystkich współwłaścicieli, pozyskania ich oświadczeń w zakresie planowanej czynności prawnej, ewentualnie uzyskania stosownych dokumentów, potwierdzających uprawnienie do zawarcia czynności prawnej jedynie przez część bądź jednego ze współwłaścicieli (pełnomocnictwa, uchwały itp.). Należy także zwrócić uwagę na formę dokumentu potwierdzającego uprawnienie jednego lub części współwłaścicieli do zawarcia umowy, której przedmiotem jest rzecz stanowiąca współwłasność (forma notarialna, ewentualnie z podpisem poświadczonym notarialnie).

SĄD NAJWYŻSZY O ZARZĄDZANIU WSPÓLNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ

Umowa z zarządcą bez licencji jest nieważna

SENTENCJA

Zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

Uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r.

sygn. akt III CZP 69/07

STAN FAKTYCZNY

Powód wystąpił przeciwko pozwanym z żądaniem zapłaty oznaczonych kwot pieniężnych należnych z tytułu czynszu za zajmowanie lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu. Umową zawartą 3 września 2002 r. właściciel budynku, w którym znajdują się lokale zajmowane przez pozwanych, powierzył powodowi administrowanie nimi. Zgodnie z treścią tej umowy wszelkie wpływy związane z najmem lokali są wpływami własnymi powoda, który ponosi też koszty dotyczące przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód nie posiadał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości (i nie posiada jej obecnie).

Żądanie powoda obejmowało różnicę w kwotach między czynszem należnym a faktycznie przez pozwanych uiszczanym. Sąd I instancji uznał żądanie powoda za usprawiedliwione co do zasady. W szczególności przyjął, że powód jako zarządca nieruchomości był uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi, ani też w brzmieniu obecnie obowiązującym nie nakładają na właściciela nieruchomości - poza skarbowymi i samorządowymi - obowiązku zawierania umowy o zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą posiadającą licencję zarządcy lub z przedsiębiorcą, który takie osoby zatrudnia.

UZASADNIENIE

Sąd Najwyższy rozstrzygając zagadnienie prawne kierowane przez sąd okręgowy stwierdził, że dotyczy ono wykładni art. 189 i 190 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Umowa będąca przedmiotem oceny prawnej została zawarta 3 września 2002 r., czyli pod rządem art. 189 i 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. Ten stan prawny jest więc miarodajny dla oceny prawnej spornej umowy oraz rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.

Odnosząc się do pytania sądu okręgowego, czy umowa o zarządzanie nieruchomością w omawianym stanie faktycznym jest nieważna - SN stwierdził, że za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może przemawiać fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano sankcję karną za prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. W czasie zawarcia spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n. stosownie do którego ten, kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji, podlega grzywnie do 5 tys. zł.

Zdaniem SN - skoro przepisy ustawy przewidują sankcję za samo prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że ważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością. Odpowiedzialność karna przewidywana jest bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością. Jeśli jednak doszło do zawarcia umowy, które samo w sobie może świadczyć o podjęciu wykonywania działalności zawodowej w rozumieniu art. 198 ustawy, powinno się przyjąć, że umowa jest dotknięta nieważnością bezwzględną.

OPINIA

LESZEK PACHULSKI

radca prawny kancelaria radcowska w Gdyni

Uzasadnienie uchwały wyjaśnia kilka ważnych zagadnień związanych z działalnością w zakresie zarządzania nieruchomościami, takich jak: uznanie umowy o zarządzanie za umowę nazwaną, obowiązki właścicieli nieruchomości wchodzących w skład zasobu publicznego i zakres swobody właścicieli pozostałych nieruchomości. Należy zgodzić się z tezą co do nieważności umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej po 31 grudnia 2001 r. z osobą nieposiadającą odpowiedniej licencji zawodowej. Wyjaśnienia wymaga jednak, czy każda aktywność w zakresie opisanym w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także o charakterze niezawodowym, podlegać będzie rygorom tej ustawy i sankcjom opisanym w uchwale.

SĄD NAJWYŻSZY O ZWOŁYWANIU ZEBRANIA WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

Nie zawsze uchybienia formalne wpływają na ważność uchwał

SENTENCJA

Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania.

Wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r.

SYGN. AKT II CSK 370/06

STAN FAKTYCZNY

Jacek P. (powód) został powołany w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej (pozwanej) uchwałą z 4 kwietnia 2002 r. Następnie powierzono mu funkcję zarządcy nieruchomości. Na zebraniu wspólnoty 4 grudnia 2002 r. powołano nowy zarząd, który powierzył administrowanie nieruchomością spółce L. Powód nie godził się z tymi zmianami i zaskarżył uchwały z 4 grudnia 2002 r. do sądu. Sąd Okręgowy w Poznaniu prawomocnym wyrokiem zaocznym z 22 lipca 2003 r. uznał uchwały podjęte na tym zebraniu wspólnoty za nieistniejące. W tej sprawie powód wnosił o stwierdzenie nieważności i uznanie za nieistniejące uchwał wspólnoty podjętych na kolejnych zebraniach - 25 marca i 27 maja 2003 r. Na pierwszym z tych zebrań (uchwałą nr 1) odwołano dotychczasowy zarząd wspólnoty (chodziło m.in. o Jacka P.) i powołano (uchwałą nr 2) zarząd w składzie dotychczasowym, czyli Artura M., Przemysława D. i Łukasza T. W trzeciej uchwale uznano za ważne i skuteczne wobec osób trzecich wszelkie oświadczenia woli dokonane przez zarząd wyłoniony uchwałą z 4 grudnia 2002 r. Każda z tych uchwał zawierała zastrzeżenie, że ma charakter warunkowy i jest skuteczna tylko o tyle, o ile nieskutecznym okaże się wybór zarządu na zebraniu wspólnoty z 4 grudnia 2002 r.

UZASADNIENIE

W ocenie sądu okręgowego, wyrok z 22 lipca oznacza, że ziścił się warunek, od którego uzależniono skuteczność uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty 27 maja 2003 r. Sąd okręgowy uznał więc, że zebranie wspólnoty na dzień 25 marca zostało zwołane w sposób prawidłowy. Zmiany w treści uchwał nr 2 i 4 wprowadzone na tym zebraniu były dopuszczalne, gdyż przyjęto je zgodnie z obowiązującą procedurą. Z tych powodów powództwo zostało oddalone. Po oddaleniu apelacji powód zaskarżył wyrok skargą kasacyjną.

Sąd Najwyższy uznał, że uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał. Zdaniem SN - bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. SN wskazał ponadto, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażona przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Poza tym właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad. Mogą więc podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać, a to oznacza, że kwestionowanie przez powoda uchwał podjętych na zebraniu 25 marca 2003 r. jest bezpodstawne.

Odnosząc się do zarzutu powoda co do merytorycznej treści uchwał, które zostały sformułowane pod warunkiem, SN stwierdził, że uchwały nr 1 i 2 w sprawie odwołania i powołania zarządu wspólnoty powinno się czytać i interpretować łącznie, gdyż tworzą one logiczną całość. Jeśli spojrzy się na nie w ten sposób, dochodzi się do wniosku, że wynikiem tych uchwał było powołanie z dniem 27 maja zarządu w składzie osobowym takim samym jak na zebraniu 4 grudnia 2002 r. Oznacza to, że poczynając od 27 maja 2003 r. wspólnota powołała w sposób bezwarunkowy, a więc prawnie skuteczny, zarząd w osobach Artura M., Przemysława D. i Łukasza T. Niewłaściwe rozumienie tych uchwał przez powoda - zdaniem SN - jest wynikiem tego, że odczytuje on każdą z nich oddzielnie, niepotrzebnie przy tym sugerując się ich swoistą, warunkowo ujętą formułą, której nie można utożsamiać z warunkiem w rozumieniu prawa cywilnego. Dlatego podniesiony w jego skardze zarzut naruszenia art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 89 k.c. - wedłu SN - jest nieusprawiedliwiony.

OPINIA

KATARZYNA ŁATA

adwokat kancelaria adwokacka Wrocław

Przywołany wyrok jest właściwym kompromisem pomiędzy praworządnością i zadaniami, jakie realizują przepisy ustawy o własności lokali a formalizmem tychże przepisów. Sąd nie po raz pierwszy uznał, że zarzuty stawiane uchwałom zebrań wspólnoty muszą przede wszystkim być merytoryczne i dotyczyć treści uchwał, a nie procedury ich podejmowania (np. wyrok z 8 lipca 2004 r., IV C K543/03, OSNC 2005/7-8/132). Uchybienia formalne mają znaczenie o tyle, o ile miały wpływ na treść uchwały. Choć teza jest właściwa, to jednak nie zwalnia z obowiązku wnikliwego badania zarzutów formalnych. Nie zawsze sposób zwołania zebrania nie ma wpływu na unieważnienie uchwały. Członkowie wspólnoty mają prawo do udziału w zebraniu i wypowiadania się w sprawach wspólnoty. Tylko prawidłowe zawiadomienie wraz z porządkiem obrad daje im pewność, co będzie, a co nie będzie uchwalane i wtedy mogą świadomie zadecydować o swoim udziale w zebraniu. Nawet w przypadku głosowania mieszanego (na zebraniu i per currendam) taka nieobecność może mieć znaczenie dla przebiegu głosowania. Należy więc oceniać zasadność zarzutów formalnych także przez pryzmat ich możliwego wpływu na treść zaskarżonej uchwały.

Opracowała TERESA SIUDEM